设条件 项目用地功能布局 小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央，部分布 置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高两边低的原则，越靠近铁路高度越 低，以减少铁路噪音对居民的干扰。 毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的有规模的地区级公建中心。 因此规划在区域内两条主干道朝阳北路和星火路交汇处的东北部，由于缺少有规模的写 字楼，所以在园星路以北，靠星火路侧规划栋写字楼，并配备空调，写字楼出租按每年 ℅出租率，月租金为元价格出处金铺网。 星火路是经过居住区的条主要生活性道路，规划写字楼多沿星火路布置。在现状综合 楼以南安排处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在朝阳北路与园星路之间的 星火路东侧形成组完整的商业区。 居住区东部目前是仓储区，有组电气化铁路从居住区边经过。规划中将锅炉房公交 首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低 噪音影响的物理措施。规划在石佛营东路西侧布置条米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其 余绿地集中在现状综合楼以东。另外，居住区还将配备班中学所，班小学两所，班 幼儿园两所，班班托儿所各所。 二项目规划控制指标 综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量用地性质和开发强度提出 的控制指标如下 用地情况 总占地面积平方米 其中代征地面积平方米 规划建设用地面积平方米 住宅用地平方米 道路用地平方米 绿化用地平方米 用地性质 使用性质住宅及配套非配套公建 用地强度 总容积率 其中 新建住宅 配套公建 地区商服 建筑设计指标总建筑面积平方米 其中 新建住宅建筑面积平方米 配套绿化平方米 建筑高度米 其中 多层住宅米 高层住宅米 地区商服米 配套绿化米 中小学米 建筑层数板式层，塔式层 三市政建设条件 道路交通系统 在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石佛 营东路有待定线。规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交， 此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。 为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统即由星火路向东再 向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。 市政设施现状 北京毛纺厂原有较完善的市政设施。为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的用 电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设座千伏变电站星火变电站。站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。随着周 围地区的开发建设，该地段的市政设施地下管线将得到进步改善，为本项目建成后的使 用提供理想的市政条件。其中 上水毛纺厂原有上水条件满足供应。 雨水沿区内管线通入市政干线。 合流污水沿区内管线送入市政干线。 煤气用地西侧的星火路南侧的朝阳北路有新建的中压煤气管线在用地 西侧偏南有现状煤气中低压调压站座小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。 居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积平方米左右。 供热基地内可满足供应。规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设处占地 公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。 供电毛纺厂现状用电由国棉千伏变电站以千伏架空线石佛营路供电， 由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设的星火千伏变电站供电。毛纺厂用电 负荷较大，应安排座占地平方米的千伏开闭站，由此分别引出双路千伏电缆向 住宅和公建供电。 电讯现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新 建住宅生 此次建设对工程安全环保尤为重视，本着安全第预防为主的方针，充分调动员 工的安全意识，确保安全环保施工管理目标的实现，保障工程施工安全，维护人民生命及财 产安全，明确各方责任，并制定了安全生产责任书。 工程在施工过程中，建设单位监理单位均在现场设有专人，对现场施工安全和环保随 时进行检查和指导。从安全方案，措施，进场材料，员工教育到现场操作及各施工段的安全防护重点等各工序进行全面系统和细致的检查和验收。 本工程在安全施工过程中，严格按照了施工组织设计和分部分项工程的安全施工措 施及安全技术交底组织施工，并严格执行质量管理体系和环境职业健康安全体系 文件运行，严格执行三检验制度，确保工程施工安全有序的进行。为加强工程安全环 保控制，项目安全员施工员技术员等随时到现场进行检查和指导，坚持每道工序每个 环节的安全环保维护措施不放过，使主体结构工程顺利按期完工，取得了较好的安全施工和 环保效果。 本工程严格按照建筑施工现场环境与卫生标准建筑施工安全检查标准执行，形 成强制性条文记录份，且全部符合质量验收规范要求。 工程安全及环保自评检查验收依据施工合同工程设计图纸，工程技术联系单 建筑施工安全检查标准建筑施工现场环境与卫生标准 施工企业安全生产评价标准等，各项工序均严格按照标准执行。 第九章项目实施进度安排 由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发分期建设的方式，这样既可以使项目 迅速启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。 从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计用年 时间可全部建成投入使用。 项目建设分期安排单位平方米 分期第期第二期第三期三期合计 工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排和高质量的施工组织 设计，是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于年月初开始整个项目规 划设计和前期准备工作，年月底进行规划设计方案比选，年月初开始第期基 础工程，年月起就可进行市场推广和销售。第二期工程于年月初开始启动， 第三期工程从年月启动。整个住宅小区的开发建设于年月 完成，年月底销售完毕。 第十章建设投资估算 项目投资概况 概况 此项目固定资产估算总额含无形资产为万元，其中预计形成固定资产 万元含建设期贷款利息为万元，无形资产万元。固定资产使用年限为年，残值 率为，固定资产余值在项目运营期末收回。该项目的建设期为年，运营期为年。固定资 产借款合同规定的还款方式为投产后的前四年等额偿还本金。借款利率为，流动资金借 款利率为，无形资产在运营期六年中，均摊入成本。流动资金为万元，在项目的运营 期末全部收回种产品设计生产能力为年产量万件，产品售价为每件元，销售税金 总占地面积 代征地面积 规划建设用地面 积 可开发建筑面积及附加税率为，所得税率为，行业基准收益率为，行业平均投资利润率为，平均 投资利税率为。 估算依据 业主提供的毛纺厂居住区控制性详细规划说明 北京市煤气公司北京市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见 北京市电信管理局北京市毛纺厂居住区电信配套建设方案 整个项目按中低挡建造水平计算 估算中的有关税金和费用按北京市的现行规定和同类项目的平均水平测算。 估算范围 上述估算投资按北京市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房 享受安居房减免的十项税费。 估算结果 投资估算的结果汇总如下表 表北京市毛纺厂居住区总成本费用表单位万元 序号年份 项目 经营成本 折旧费 摊销费 建设投资贷款利息 流动资金总成本费费用 表北京市毛纺厂居住区还本付息表单位万元 序 号 年份 项目 年初借款余额 本年新增借款 本年应计利息 本年应还本金 本年应还利息 偿还借款来源 当年折旧费 当年摊销费 当年未分配利润 临时借款 偿还临时借款 表北京市毛纺厂居住区项目损益表单位万元 序 号 年份 项目 销售收入 总成本费用销售税金及附加， 利润总额 所得税 税后利润 盈余公积金 应付利润 未分配利润 经以上数字及条件可得投资利税率为，投资利润率为，资本金利润率为 第十章财务评价 在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务经济效益评价，判断项 目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。 财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益 费用。考察项目建成后的获利能力债务偿还能力及外汇平衡能力等财务状况，以判断建设 项目在财务上的可行性，即从企业角度分析项目的盈利能力。财务评价采用动态分析与静态 分析相结合，以动态分析为主的办法进行。评价的主要指标有财务内部收益率投资回收期 贷款偿还期等。根据项目特点和实际需要，有些项目还可以计算财务净现值投资利润率指 标，以满足项目决策部门的需要。 表北京市毛纺厂居住区自有资金现金流量表单位万元 第章项目总论 项目背景 随着北京城市化进程的加快城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需 作进步调整。为此拟建住宅楼毛纺厂居住区。 项目名称 北京市毛纺厂居住区 项目承办单位 北京益华集团房地产开发部 项目拟建地区地点 拟建毛纺厂居住区位于朝阳区东八里庄，地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起 星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积，其中规划用地面积 。详见表所示。 项目用地面积及其分布 用地单位 规划用地面积 可开发用地面积 益华