，在这种外部环境不利条件下，预计中国经济将以高于增长速度受到世界各国关注。在北京成功举办奥运会和残奥会，国际地位显著上升基础上。今年月份以来世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国不利影响，中国政府将采取灵活审慎宏观经济政策，以应对复杂多变形势。实行积极财政政策和适度宽松货币政策，出台更加有力扩大国内需求措施，加快民生工程基础设施生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体收入水平，促进经济平稳较快增长。中国房地产业在经历了年过热后，随着宏观经济调控进入了低谷。为了扩大内需拉动经济增长，中央提出要把总经理副总项目管理领导小组副总经理副总为确保工程建设质量和投资效益，采取必要管理措施根据工程设计要求，工程实施工程监督。实行监理制，以控制工程投资工期和质量。依据有关工程建设法律法规规程工程设计文件和施工设备监理合同及其他工程建设合同，对工程建设进行监理。在工程施工过程中，按照质量保证体系，建立目标管理施工过程控制质量信息奖惩制度等，使工程达到设计功能。第八章项目实施进度第节项目组织实施方案进行可行性论证立项，征购土地和办理相关手续。办理规划用地和建筑规划方案审批，确定用地红线和项目规划条件。拆迁用地附着建筑物，委托拆迁公司拆迁。计划政府上述两项批准后半年内工作到位。委托地勘公司设计院出具地勘报告和建筑设计方案及图纸。委托招标机构进行工程招投标确定施工单位，施工单位总工期两年。委托专业销售机构销售物业并委托专业物业机构对物业进行管理。第二节项目进度计划项目开发现状项目用地有大量建筑物和附着物，项目尚处于建设前期准备阶段。整个项目预计开发时间为三年半，总工程建设工期为三年，项目用地工程报建等政府审批手续时间为半年时间。第九章经济分析第节投资估算投资估算依据定额依据年云南省建筑工程消耗量定额年云南省建筑装饰装修工程消耗量定额年云南省安装工程消耗量定额年云南省市政园林工程消耗量定额年云南省建筑工程措施项目计价办法年云南省建筑工程造价计价规则。材料及设备价格依据云南省建设工程造价管理协会云南省建设工程材料及设备价格信息云南价协建设信息发展有限公司云南省建设工程材料及设备市场信息云南省建设工程造价信息网市场询价。其他依据类似工程造价指标及造价指数。第二部分其他费用根据国家有关规定进行计算。根据工作深度，预备费按二部两部分费用之和，取计算。根据国家计委有关规定，价差预备费及投资方向调节税，不再计算。投资估算编制范围本估算编制范围包括第部分项目费用工程土建装修水电及通风空调安装费用以及添置设备购置费等。第二部分其他费用建设单位管理费可行性研究报告编制费施工图预算编制费标书编制及招投标费工程监理费工程质量监督费施工图审查费。预备费基本预备费。投资估算经估算，本项目投资总资金为万元含土地万元。第二节销售收入估算该项目于省委机关行政中心区，距全省最大商品批发中心大商汇仅有约米，距离同仁医院仅有约米，地处繁华新商业中心地段，具有较多优势，具有较大市场空间。经过评估测算，该项目住宅销售均价为元平方米，临街商铺销售均价为元平方米，地下车位个，销售均价为元个。住宅销售元万元临街商铺销售元万元地下车位销售个元个万元销售收入合计万元第三节销售费用估算第四节税金估算万元万元万元万元第二章项目投资环境和市场研究第节房地产市场宏观背景年全球经济增长速度放缓，在这种外部环境不利条件下，预计中国经济将以高于增长速度受到世界各国关注。在北京成功举办奥运会和残奥会，国际地位显著上升基础上。今年月份以来世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国不利影响，中国政府将采取灵活审慎宏观经济政策，以应对复杂多变形势。实行积极财政政策和适度宽松货币政策，出台更加有力扩大国内需求措施，加快民生工程基础设施生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体收入水平，促进经济平稳较快增长。中国房地产业在经历了年过热后，随着宏观经济调控进入了低谷。为了扩大内需拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化政策。为进步规模房地产市场，年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制土地取得规划设计建筑施工销售管理物业管理等房地产开发经营各个环节政策作了修改和调整。政府前两年对房地产行业出台了系列宏观调控措施按揭贷款利率上调去年第季度，中国人民银行继去年首次调整银行贷款利以来，继续调整商业银行自营性个人住房贷款政策。从月日起，个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理。此外国六条和清算土地增值税对开发商开发项目提出了更高要求，主要影响如下对超过平米中大户型有定影响，控制其开发比例，提高首付款。控制了开发商开发个盘周期。限制了短期投资者房地产是国民经济支柱性产业，是国民经济发展晴雨表，国民经济发展很大部分是依靠房地产投资继续调整商业银行自营性个人住房贷款政策。从月日起，个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理。此外国六条和清算土地增值税对开发商开发项目提出了更高要求，主要影响如下对超过平米中大户型有定影响，控制其开发比例，提高首付款。控制了开发商开发个盘周期。限制了短期投资者房地产是国民经济支柱性产业，是国民经济发展晴雨表，国民经济发展很大部分是依靠房地产投资来拉动。因此政府对房地产态度是很暧昧既要让房地产保持定增长速度来拉动国民经济增长，但是又不能使它增长过快，增长过快就会出现泡沫，给国民经济安全带来威胁。根据这点我们可以说政府最近对房地产市场调控是暂时，是朝着对经济发展有利方向来引导房地产行业发展，政府不会过度打压房地产，只是控制下房地产行业投资增长速度，把房地产行业中可能存在泡沫挤压出去，使得房地产行业能够健康发展。在这轮调控之后，相信房地产行业又将会进入新轮增长周期。从而，方面保护了消费者合法权益，有效刺激了房地产消费需求另方规范了房地产企业经营行为，提高了房地产业准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制形成，为房地产持续健康发展起到了积极推动作用。第二节云南房地产市场分析云南房地产市场发展现状我省在准确把握国家房地产宏观调控政策基本原则基础上，出台了引导和扶持云南房地产业发展相关措施，使房地产市场继续保持了开发投资适度增长商品房和商品住宅价格比较稳定商品房供给和需求同步增长良好局面。到年年底，全省房地产开发超额完成了年度投资亿元计划，达到亿元以上，实现了两年翻番跨越式发展。房地产业快速发展，有力地促进了城镇居民住房水平提高，到去年底，城镇人均居住面积将达到平方米，房地产投资占固定资产投资总额比重保持在以上，房地产业已成为推动我省社会经济发展重要产业。据云南省建设厅统计，我省城镇居民人均居住面积已逾平方米，为年倍多。去年，云南全省城镇竣工住宅面积万平方米，完成住宅建设投资亿元，对全省国民经济增长拉动率为，成为国民经济又新增长点。大规模进行住宅建设，使以城市普通住宅为主房地产业成为新消费热点，房地产市场日益活跃。目前全省房地产开发经营企业增至多家，房地产市场去年销售商品住宅万多平方米，比上年增长。在住宅销售中，个人购房比重提高到左右，并有继续提高趋势。至今，全省已建成规模在万平方米以上住宅小区近个。在改善城镇居民居住条件同时，云南省加快了住房货币化分配进程，到去年底全省出售公房收入累计达亿元。经省人民政府批准，部分城市已购公房和经济适用住房交易市场相继启动，今年对购房房贷有了新更宽松政策。多种税收予以减免。云南房地产市场特点从年以来，国家打出了宏观调控政策组合拳，以抑制些地区房地产开发投资信贷和土地供应过快房价快速上涨势头。但我省商品房市场总体水平不高，运行平稳，供求也总体平稳，尚无空置压力，今后群众对住房需求还很旺盛。年至月全省开发投资规模仅占全国同期，在全国排第位房地产开发投资占固定资产投资比重是，低于全国平均水平个百分点我省房地产市场发展较晚，近年来增长是对过去长期处于滞后状态回补。而且，我省商品房销售面积均大于竣工面积，市场供求基本平衡。商品房价格处于相对平稳态势。年至月，全省商品房价格为元平方米，同比下降，大大低于全国平均价元平方米，价格水平在全国排第位。我省属地震多发地带，因抗震设防要求，建房成本要比其他不设防地区高左右。近几年价格上涨，主要是成本推动上涨，不存在房价过高问题，也不存在过热或泡沫问题。在此背景下，有关研究认为，云南房地产业发展较晚，开发投资虽然增幅较大，但与全国相比，基数较低，在城镇固定资产投资中比重也不高，对于敏感房价问题，研究认为，房地产市场供求总体平稳，尚无空置压力，商品房价格总体水平不高，且运行平稳，随着城镇化发展，城镇居民和进城农民改善住房条件需求仍很旺盛。省政府将采取措施，加强对供应需求市场秩序调控，保护和扶持发展中云南房地产业。第三节昆明房地产市场分析昆明市经济发展及城区规划背景国内生产总值。年昆明市国内生产总值为亿元，比上年增长。历年国内生产总值情况见下图昆明市历年国内生产总值年年年年年年年昆明市历年国内生产总值单位亿元结构年构成第产业实现增加值亿元，比上年增长，第二产业实现亿元，比上年增长，第三产业实现亿元，比上年增长。三次产业结构为。社会消费品零售总额年昆明市社会消费品零售总额达亿元，增长，整个社会消费品零售市场从整体上保持了持续稳定增长态势。人均国内生产总值年昆明市人均国内生产总值为元，昆明市人均国内生产总值从整体上保持了持续稳定增长态势。人境保护要求，将垃圾分为可回收垃圾大件垃圾可堆肥垃圾可燃垃圾有害垃圾及其它垃圾六大类，推动城市垃圾分类收集清理