房地产业的发展，增强了城市基础设施建设的能力，也加快了城市化的进程，刺激了经济的快速增长。 城市房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，逐步形成了商业贸易区居民住宅区工 业园区高新技术区等，进步发挥了城市的多功能作用。 表主要年份房地产开发投资 年份 内容 单 位 完成投资 按用途分住宅 办公楼 营业房 其他 本年施工项目的企业个数 施工房屋面积 住宅 竣工房屋面积 住宅 销售房屋面积 住宅 销售房屋金额 住宅 平均售价 住宅 万元 万元 万元 万元 万元 个 万元 万元 元 元 二蚌埠市蚌山区房地产市场分析中观 蚌山区面积平方公里，人口万人，是蚌埠市政治文化金融经济商贸中心。 蚌山区经济发达繁荣。它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商 贾云集，人流如织，寸土寸金。 蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。蚌山区投资环境祥和。改革开放以来，全区人民 励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市首个房地产开 发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的，完成投资额 占全市完成房地产开发投资额的以上，蚌山区的房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业的中流砥柱， 是蚌埠房地产市场的风向标。目前蚌山区有在建或待建的房地产项目个，规划建筑面积万。 蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。楼 价是蚌埠市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高， 建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。小高层建筑占有定比重。多 为外地开发企业开发建设。空置率并不高。 三花园临近区域房地产市场分析微观 临近区域的大致范围是东至蚌埠市政府，北至路，南至大道，西至花园。即为蚌埠新 城综合开发区的中心商务区的大部分范围。 蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，面积约为平方公里，规划人口约 万人，分为四个片区，即为中心商务区行政办公区龙湖风景区仓储加工区。其中中心商务区规划 定位于金融商务办公酒店文化会展中心住宅商业步行街行政办公文化休闲娱乐旅游度 假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房地产业新型服务业金融商贸文化教育旅游娱 乐业，大力发展开放型经济。花园即属中心商务区。 临近区域的房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘个，多数为大盘楼盘，均为分期开发建设实 施，均为外地开发企业开发建设。 临近区域房地产开发投资额比较大，占据蚌山区房地产开发投资额的半壁江山。 临近区域楼盘的开发企业在楼盘销售过程中，重视营销策略营销渠道价格策略的综合实用，营销 费用投入较高。 临近区域的主要竞争楼盘分析将在第二章营销分析中详细阐述。 第二章营销分析 第节项目环境分析和分析 环境条件 土地性质综述 项目用地面积，折合亩，为出让住宅土地和公建用地，住宅出让年限年，土地形 状呈金三角形。项目东至已建成的月光花园，西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。 二项目周围景观 自然景观 东方景观。由于项目与月光花园属同住宅区，根据规划，项目与月光花园之间规划了大面积 中心广场绿地，因此项目东方自然景观较佳。 西北方景观。根据新城区中心商务区的区域规划，该规划即将实施，项目西北临区域是近 万的绿地，项目西北方自然景观十分优美。西北方向远景可观看到淮河文化广场优美的景观。 南方景观。项目南临已建成的光花园，光花园是中国产的优秀住宅区，容积率低， 绿地率高，项目正对着花园的绿地大道，因此项目南方自然景观怡人。 景观综述 从本项目周围环临的景观及远景开阔程度看，四周方向的远景和近景相对来说是比较优美的，也是本 项目的大优势和卖点。 三环境卫生社会治安状况 环境卫生。项目属戴湖住区，是其个组团，临近的光光光花园经过物业管理公 司近来的有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。惟缺憾的 是项目南临规划力 第二节主要竞争楼盘分析 本项目临近地段目前主要竞争楼盘有龙湖香都沁雅花园Ⅱ阿尔卡迪亚Ⅱ金山家园益兴名流区 等个楼盘。 香都 项目特色与市场定位。该楼盘位于大道北侧，办公中心西北侧，占地，容积率， 绿地率，由多层和小高层组成。交通相对较为便捷，周边配套设施基本齐全，周围自然环境般。临 近区域内有中学小学职业中学高校等，子女就学相对较为方便。 该楼盘的发展商是香港投资公司，发展商实力雄厚开发商是安徽置业公司，开发商经验不足 营销企划为福州投资顾问公司，经销商经验老到，手法娴熟，售楼处设在楼盘门口南侧，并经形象包 装，气势宏伟高大。 该楼盘产品定位于中高档商品房。外装饰为中档外墙涂料面砖。内装饰为毛坯墙地，智能化偏高 主力户型客户定位于中上等收入的白领人士现销售宣传价元，折实价元。 销售情况。年开盘，现已销售成，市场反映尚可，销售业绩良好。 成功之处。得益于销售商娴熟的操盘手法，广告宣传采取密集狂轰滥炸。 二亚Ⅱ 项目特色与市场定位。该楼盘位于花园东侧，路南侧，东临文化广场区域位置有定 优越性占地面积，规划建筑面积，容积率，绿地率，全部由小高层组成 该项目交通方便，周边生活配套设施完善，由于紧临淮河文化广场，远眺夜景十分怡人。 发展商为房地产开发有限公司，属集团子公司，集团公司是跨行业多品种经营的大型企业集 团，规模庞大，管理科学先进，发展商自行销售楼盘。 该楼盘的小高层住宅产品定位于中高档商品房。外装饰为中档外墙涂料，内装饰为毛坯墙地智能 化高住宅的主力户型为三房二厅，面积客户定位于中上等收入家庭实际销售价格元。 销售情况。年月开盘销售，预计年月份交付使用，住宅销售率已达市场反映强 烈，销售业绩优良。 成功之处。该楼盘地理位置优越，销售宣传得益于中心商务区的中心，销售价格策略运用得当， 致使该楼盘销售异常火爆。 三家园 项目特色与市场定位。该楼盘位于东路北侧，路与四路交叉口西北角。占地，规 划总建筑面积，容积率，绿地率，规划由多层和小高层组成。周围自然环境交通条 件配套设施均般。 该楼盘发展商是上海房地产集团公司，该公司房地产上下游产业兼营，集团子公司众多，是家 家族企业。 该楼盘住宅产品定于中高档商品房。外装饰为中档外墙涂料和面砖，内装饰为毛坯墙地智能化高 住宅主力户型三房厅，面积客户定位于中上等收入家庭。 该楼盘尚未开盘销售，预订情况不明，预计售价元。 该楼盘规模较大，且离花园较近，可能会分流花园的部分客源，是 花园的强有力的竞争对手楼盘。 表蚌埠市新城区部分房地产开发项目状况调查表计量单位元 序 序 号 项目名称 项目座 落位置 发展 商 规划面 积 实施 面积 容积 率 绿地 率 主体 形式 智能 化 产品 定位 预开 工时间 预竣 工时间 形象 进度 已预 销比例 主力户型价格 面积套型预计已售 高多高中高部交 高多高中高主体 小高高中高装饰 高多高中高主体 高多高中高装饰 高多高普高交付 合计 第三节市场定位及营销计划 花园临近地段楼盘购买对象及购买心理分析 为更好地做好花园的市场定位，找准其购买对象，可研人员进行了次消费者随访谈 调查另，可研人员曾长期做过的销售工作，与消费者接触较多，比较了解该地段的消费心态可研人员 从以下几个方面说明从受访者身上得到了信息 规划方面。大部分受访者表示，小区的环境好坏十分重要，购房所在小区定要有高的绿化率， 若有景观更好。 建筑方面。户型平面结构要合理，采光通风要好，最好是南北对流的户型，大部分受访者不喜欢 西晒的户型。 户型面积方面。户型面积不宜太小，但也不宜过大，最好是建筑面积，三房二厅或二 房二厅为宜。 小区配套方面。在小区内或小区附近，必须有完善的配套设施，例如学校幼儿园医院菜 市场饭店等要有足够的停车棚或机动车库小区所处的区域要交通方便，夜间要有出租汽车行驶特 别需强调的是部分受访者表示小区及小区附近要有路灯或路灯要明亮。 销售价格方面。销售价格越便宜越好，这种心理是人之常情，但大部分受访者考虑到近几年来的 楼价上涨因素，能够接受的价格区间在元。 销售方式方面。的受访者表示必须有银行按揭，首付款要少，按揭年限要长，并要求销售人 员或发展商帮助办理银行按揭另有小部分受访者表示最好能对发展商分期