住宅价格如下普通住宅元平方米公寓类元平方米整体价格走势年至年上半年整体住宅价格走势为稳中小幅调整，上下幅度左右。进入年下半年，销售数量增长，受到个别知名品牌物业带动，价格大幅度上扬。从年接近元平米均价水平迅速拉升至元平米上下。但在年受到自然灾害经济危机等因素影响，房价增幅有限。文艺路区域住宅产品特征分析文艺路区域住宅产品特征主要表现为产品创新比较活跃产品类型多样化户型以及户型对应面积分布波谱更加宽泛，主力成交面积在平方米高密度发展，园林绿化率般受地块供给限制，小型项目居多配套尤其是商业配套升级明显。文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析随着文艺路住宅品质提升，项目卖点越来越丰富，在个项目中往往蕴涵比如地段价格开发商品牌商业交通生活配套升值潜力物业管理等基本上所有卖点而核心卖点已经由早期性价比，地段等转移到环境品牌升值潜力等因素。消费群体特征分析随着文艺路人口结构升级，投资型购买者比例有所增加区域辐射范围增强，西安以内消费者以及西安之外消费者比例增加随着文艺路商业圈拓展，人口政策以及产业政策升级，消费群数量以及质量都有比较大增长和提高，未来区域内部消费能力增强。文艺路区域住宅产品营销特征分析随着外地以及大型品牌开发商进驻，文艺路商品住宅销售已经突破了产品营销和文化营销阶段，进入了品牌营销阶段。而小型开发商在制定营销策略时候也极大受到品牌开发商影响。项目分析项目概况位置文艺南路西侧原文艺南路号院主体结构剪力墙结构，幢层带裙楼高层初步设计约户。二三层商铺，共幢模第五章资源开发及综合利用资源开发和利用方案工程物料消耗资源节约措施第六章节能方案分析建筑节能政策举措我国建筑节能具体目标和重点工程建立健全建筑节能标准规范加强建筑节能全过程监督管理大力开发推广建材节能新材料新技术建立建筑节能新机制采用标准和节能规范建设项目能源消耗种类和数量分析节能措施和节能效果分析节能节水措施节能研究绿色照明给排水节能第七章项目征地拆迁与居民安置项目征地拆迁与居民安置依据居民搬迁安置方案第八章环境影响分析环境污染控制目标环境污染控制依据标准施工期环境影响工艺流程简述主要施工设备临时建筑设施施工期污染排放情况营运期环境影响营运期大气污染源强分析营运期水污染源强分析营运期噪声污染源强分析营运期固废污染源强分析施工期污染防治及评述施工期大气污染防治施工期水污染防治施工期噪声污染防治固废环境保护措施分析表土保护营运期污染防治及评述营运期大气污染防治营运期水污染防治营运期噪声污染防治营运期固废污染防治绿化项目建成后环境管理措施和要求环境保护建议第九章项目组织机构与实施计划项目组织机构项目工程建设进度安排第十章社会影响分析项目对社会发展适应性项目与当地经济发展政策适应性与文化和技术适应性原居民安置与补助目可持续性项目实施对社会和人影响对社会环境影响对社会经济发展影响第十章投资估算与资金筹措投资估算编制范围编制依据编制说明建设投资估算投资计划资金筹措第十二章项目财务评价项目财务评价有关问题说明项目销售收入与利润销售收入利润计算财务盈利能力分析财务基准收益率财务内部收益率财务净现值投资利润率财务风险分析盈亏平衡分析敏感性分析第十三章经济效益社会效益与环境效益评价项目经济效益评价项目社会效益评价项目环境效益评价第十四章结论和建议结论建议附件西安市房屋安全鉴定报告市房鉴字号附件二项目初步设计图第章项目概况项目名称文艺南路号院危房改造项目项目申报单位西安市市区机关房产管理所项目地理位置及现状本项目工程地址位于西安市碑林区文艺南路西侧，交通区位优势明显，是商家普遍看好地块。现项目地址文艺南路号院有八幢住宅楼，均建于七十年代末期，为五层简易砖混结构。屋面为般油毡防水屋面屋面板及楼层板均为砼预制空心板墙体为普通粘土砖混和砂浆砌筑厚。地基基础为灰土垫层砖砌条形基础。目前院内仍有户人家居住，基本上是市区机关退休工作人员及家属。但院内八幢住宅楼已于年月日被西安市房屋安全鉴定中心判定属级房屋，即危旧房屋。经西安市房屋安全鉴定中心现场对院内住宅楼进行勘察，发现存在以下问题院内地面下陷严重地基基础老化，产生不均匀沉降屋面防水层老化，漏雨严重挑梁及阳台栏板等多处砼构件粉刷层剥落，钢筋外露锈蚀严重砖砌体多处产生裂缝，墙体剥落硝碱电线布置错乱老化严重水管管道锈蚀漏经济增长点和政府民心工程。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。区内除布置满足交通消防道路和停车场外，均为绿化用地。设计严格按国家有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施，注重建筑节水节能节地及节材关键技术开发和材料推广使用。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。另根据产业结构调整指导目录年本第类鼓励类十八建筑节能省地型建筑暨绿色建筑开发高层建筑与空间结构技术开发十九城市基础设施及房地产城镇燃气工程先进适用建筑成套技术产品和住宅部品研发和推广城镇园林绿化及生态小区建设可以认模第五章资源开发及综合利用资源开发和利用方案工程物料消耗资源节约措施第六章节能方案分析建筑节能政策举措我国建筑节能具体目标和重点工程建立健全建筑节能标准规范加强建筑节能全过程监督管理大力开发推广建材节能新材料新技术建立建筑节能新机制采用标准和节能规范建设项目能源消耗种类和数量分析节能措施和节能效果分析节能节水措施节能研究绿色照明给排水节能第七章项目征地拆迁与居民安置项目征地拆迁与居民安置依据居民搬迁安置方案第八章环境影响分析环境污染控制目标环境污染控制依据标准施工期环境影响工艺流程简述主要施工设备临时建筑设施施工期污染排放情况营运期环境影响营运期大气污染源强分析营运期水污染源强分析营运期噪声污染源强分析营运期固废污染源强分析施工期污染防治及评述施工期大气污染防治施工期水污染防治施工期噪声污染防治固废环境保护措施分析表土保护营运期污染防治及评述营运期大气污染防治营运期水污染防治营运期噪声污染防治营运期固废污染防治绿化项目建成后环境管理措施和要求环境保护建议第九章项目组织机构与实施计划项目组织机构项目工程建设进度安排第十章社会影响分析项目对社会发展适应性项目与当地经济发展政策适应性与文化和技术适应性原居民安置与补助目可持续性项目实施对社会和人影响对社会环境影响对社会经济发展影响第十章投资估算与资金筹措投资估算编制范围编制依据编制说明建设投资估算投资计划资金筹措第十二章项目财务评价项目财务评价有关问题说明项目销售收入与利润销售收入利润计算财务盈利能力分析财务基准收益率财务内部收益率财务净现值投资利润率财务风险分析盈亏平衡分析敏感性分析第十三章经济效益社会效益与环境效益评价项目经济效益评价项目社会效益评价项目环境效益评价第十四章结论和建议结论建议附件西安市房屋安全鉴定报告市房鉴字号附件二项目初步设计图第章项目概况项目名称文艺南路号院危房改造项目项目申报单位西安市市区机关房产管理所项目地理位置及现状本项目工程地址位于西安市碑林区文艺南路西侧，交通区位优势明显，是商家普遍看好地块。现项目地址文艺南路号院有八幢住宅楼，均建于七十年代末期，为五层简易砖混结构。屋面为般油毡防水屋面屋面板及楼层板均为砼预制空心板墙体为普通粘土砖混和砂浆砌筑厚。地基基础为灰土垫层砖砌条形基础。目前院内仍有户人家居住，基本上是市区机关退休工作人员及家属。但院内八幢住宅楼已于年月日被西安市房屋安全鉴定中心判定属级房屋，即危旧房屋。经西安市房屋安全鉴定中心现场对院内住宅楼进行勘察，发现存在以下问题院内地面下陷严重地基基础老化，产生不均匀沉降屋面防水层老化，漏雨严重挑梁及阳台栏板等多处砼构件粉刷层剥落，钢筋外露锈蚀严重砖砌体多处产生裂缝，墙体剥落硝碱电线布置错乱老化严重水管管道锈蚀漏投资总额和房地产指标中住宅需求总量以及各种物业需求总量之间存在显著正相关关系。从下表和图可以看出，西安和固定资产投资总额增长态势良好。预示在未来若干年内西安住宅和办公物业呈增长态势。西安增长情况见下表与下图西安市历年增速表指标总量亿元增速经济总量及增速图项目区域发展功能定位与特征区域发展功能定位西安市文艺路商圈衔接级商圈和二级商圈，处于西安中心商业区和二环商业区黄金分割点上。主要是布艺家饰床上用品等专业商业集群。总量亿元增速文艺路区域各类物业供需关系文艺路各类物业供需关系表现为住宅供给量增加，过去几年住宅整体价格水平基本呈现平稳增长状态。年是全市价格增长最高几个区域之。年受自然灾害经济危机等因素影响，市场处于低迷状态。办公类物业竞争主要呈现为两种状态，种是低端产品价格战，整体追求低办公成本另种是高端产品基于蓝海战略产品创新。但区域毕竟是个以专业市场为核心，传统企事业单位居住为特点区域，办公类物业需求不大。商业供应量较多，主要集中在专业市场。文艺路区域住宅价格分析经过调查了解，文艺路区域住宅价格如下普通住宅元平方米公寓类元平方米整体价格走势年至年上半年整体住宅价格走势为稳中小幅调整，上下幅度左右。进入年下半年，销售数量增长，受到个别知名品牌物业带动，价格大幅度上扬。从年接近元平米均价水平迅速拉升至元平米上下。但在年受到自然灾害经济危机等因素影响，房价增幅有限。文艺路区域住宅产品特征分析文艺路区域住宅产品特征主要表现为产品创新比较活跃产品类型多样化户型以及户型对应面积分布波谱更加宽泛，主力成交面积在平方米高密度发展，园林绿化率般受地块供给限制，小型项目居多配套尤其是商业配套升级明显。文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析随着文艺路住宅品质提升，项目卖点越来越丰富，在个项目中往往蕴涵比如地段价格开发商品牌商业交通生活配套升值潜力物业管理等基本上所有卖点而核心卖点已经由早期性价比，地段等转移到环境品牌升值潜力等因素。消费群体特征分析随着文艺路人口结构升级，投资型购买者比例有所增加区域辐射范围增强，西安以内消费者以及西安之外消费者比例增加随着文艺路商业圈拓展，人口政策以及产业政策升级，消费群数量以及质量都有比较大增长和提高，未来区域内部消费能力增强。文艺路区域住宅产品营销特征分析随着外地以及大型品牌开发商进驻，文艺路商品住宅销售已经突破了产品营销和文化营销阶段，进入了品牌营销阶段。而小型开发商在制定营销策略时候也极大受到品牌开发商影响。项目分析项目概况位置文艺南路西侧原文艺南路号院主体结构剪力墙结构，幢层带裙楼高层初步设计约户。二三层商铺，共幢模第五章资源开发及综合利用资源开发和利用方案工程物料消耗资源节约措施第六章节能方案分析建筑节能政策举措我国建筑节能具体目标和重点工程建立健全建筑节能标准规范加强建筑节能全过程监督管理大力开发推广建材节能新材料新技术建立建筑节能新机制采用标准和节能规范建设项目能源消耗种类和数量分析节能措施和节能效果分析节能节水措施节能研究绿色照明给排水节能第七章项目征地拆迁与居民安置项目征地拆迁与居民