做写字楼或商住楼等办公型物业产品呢我们仍从市场供需角度进行分析。六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目开发可行性关于专业写字楼市场分析长沙专业写字楼目前主要分布在韶山路沿线袁家岭至东塘五路沿线火车站至五广场芙蓉路沿线侯家塘至松桂园，基本集中在长沙市整体规划范围之内。据统计，自年起，长沙专业写字楼总供应量已超过万平方米。由于长沙恩格尔系数已超过小康线，根据经济学规律，其人口数量与办公面积比应为。按照长沙市年总人口万计算，则长沙市正常办公需求面积应为万平方米，其中间值为万平方米。据我们已知情况，目前即将面世专业写字楼仅中天广场及天健芙蓉盛世两个项目，其写字楼部分有效供给将超过万平方米。如果把大量商住楼及住宅楼中间用于办公面积累加，则长沙目前写字楼总供应量已远远超出有效需求量。目前长沙众多写字楼较大面积空置，也从另个侧面证明写字楼市场供大于求。因此，且不论本项目所处地段并非区域，仅就写字楼市场供需现状而言，本项目开发写字楼产品是不具备可行性。关于商住楼市场分析商住楼实质上是地处市中心繁华地段，规模介于万平方米左右点式高层住宅。由于其具有地段好交通便利价格低廉购买价格租赁价格物业管理价格优势，因此它成为众多创业型及发展型中小公司办公首选。但对几乎所有在商住楼办公公司而言，商住楼也存在无法克服两个重大缺陷。是商住混杂及住宅产品物业形象，致使办公形象大受影响。二是住宅产品自身软硬件设施及配套无法有效满足办公需求。基于商住楼缺陷，目前市场已陆续推出介于专业写字路与普通商住楼之间中间型产品。类为酒店式公寓，如锦绣中环五新干线等等类为偏向于专业写字楼商住楼，如新时空号上东印象等等。这两类产品由于兼具了专业写字楼及普通商住楼各自优势，较好地满足了市场需求，因此般也成为热销产品。结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目背景项目基本情况地理位置项目位于长沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。周边环境东区未来最大商业中心上河街区距本案仅站之遥，芙蓉区政府位于本案南侧几十米处，万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场等环伺左右，本案商业价值交通状况项目紧邻万家丽路，作为长沙东区南北主干道，交通发达，公交线路较多，包括路等。生活配套周边商场上河街区沃尔玛及其它百货万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场生活超市家医院旺旺医院学校长房东郡幼儿园小学银行建设银行兴业银行商业银行农村信用社酒店中国联通延年酒店和府大酒店三良大酒店君和宾馆古汉宾馆原龙宾馆娱乐天之道保健活力健身中心碧海云天洗浴巴蜀金源保健餐饮大碗厨玉楼东新湘银酒家新人民公社天马第生产力阿呀呀味道工厂大容和米萝咖啡迪欧咖啡项目规划指标总占地面积平方米规划容积率建筑密度建筑高度不限第二章市场分析长沙市宏观经济背景近年来，长沙市经济发展进入快车道，年，长沙市经济增长率直保持在以上。年长沙市人均达元，同比增长社会消费品零售总额亿元，同比增长人均可支配收人元，同比增长。年全市总人口万，其中市区人口万人。通过年努力，长沙将建成个人口万，城区面积平方公里大都市。由于经济及人民收入快速增长，长沙房地产市场也面临良好发展机遇。二长沙房地产市场总体运行状况分析近六年长沙市房地产数据览表二长沙历年房地产市场发展概况年年年年年年年年年均增长率历年房地产开发投资额亿元年增长率历年土地开发投资额亿元年增长率历年购置土地面积万平方米年增长率历年商品房销售面积万平方米年增长率历年房屋施工面积万平方米年增长率历年房屋竣工面积万平方米年增长率历年商品房销售额亿元年增长率历年商品房销售均价万元年增长率概况分析说明房地产开发投资高速增长说明长沙房地产开发具有较好投资回报率，吸引大量投资进入对未来市场良好预期促使更多资本投入或者流入长沙房地产市场土地开发投资额及土地开发面积高速增长说明房地产市场极为活跃政府对土地供给未加以有效控制。购置土地面积超高速增长说明市场对长沙房地产市场未来普遍看好土地购置具有较大投机性政府对土地市场缺乏有效控制商品房销售总额高速增长是基于商品房销售面积高速增长，销售单价提升对销售总额提升作用微乎其微。年年，商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达万平方米，说明市场供过于求始终为买方市场商品房空置率高导致销售均价难以提升。从年全国个大中城市房价与人均可支配收入比较来看，长沙人均可支配收入排名第位，房价元平方米排名却为位。而排名第位房价为元平方米，说明土地价格增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在逐步减小市场供过于求，房价难以提升同质化竞争严重房地产开发水平低，房屋品质低长沙房价水平与长沙经济发展水平及人产市场影响年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。这次宏观调控目是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构合理化，并遏制房地产价格快速上涨。房地产作为国民经济重要支柱，其地位是不可动摇，其对贡献也是不容置疑。从经济层面来说，国家对房地产进行宏观调控，并不是要打压房地产，而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生系列经济恶果。从政治层面来说，房产调控是为了抑制过快增长房价，减缓民怨，维护社会安定团结。因此，无论从哪个层面来考虑，为了维护党和国家以及老百姓切身长远利益，对房地产进行宏观调控都是极为必要。另外，从长沙情况来看，在全国省会城市中，长沙房价直处于落后水平，其房价排名与人均可支配收入排名十结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目背景项目基本情况地理位置项目位于长沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。周边环境东区未来最大商业中心上河街区距本案仅站之遥，芙蓉区政府位于本案南侧几十米处，万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场等环伺左右，本案商业价值交通状况项目紧邻万家丽路，作为长沙东区南北主干道，交通发达，公交线路较多，包括路等。生活配套周边商场上河街区沃尔玛及其它百货万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场生活超市家医院旺旺医院学校长房东郡幼儿园小学银行建设银行兴业银行商业银行农村信用社酒店中国联通延年酒店和府大酒店三良大酒店君和宾馆古汉宾馆原龙宾馆娱乐天之道保健活力健身中心碧海云天洗浴巴蜀金源保健餐饮大碗厨玉楼东新湘银酒家新人民公社天马第生产力阿呀呀味道工厂大容和米萝咖啡迪欧咖啡项目规划指标总占地面积平方米规划容积率建筑密度建筑高度不限第二章市场分析长沙市宏观经济背景近年来，长沙市经济发展进入快车道，年，长沙市经济增长率直保持在以上。年长沙市人均达元，同比增长社会消费品零售总额亿元，同比增长人均可支配收人元，同比增长。年全市总人口万，其中市区人口万人。通过年努力，长沙将建成个人口万，城区面积平方公里大都市。由于经济及人民收入快速增长，长沙房地产市场也面临良好发展机遇。二长沙房地产市场总体运行状况分析近六年长沙市房地产数据览表二长沙历年房地产市场发展概况年年年年年年年年年均增长率历年房地产开发投资额亿元年增长率历年土地开发投资额亿元年增长率历年购置土地面积万平方米年增长率历年商品房销售面积万平方米年增长率历年房屋施工面积万平方米年增长率历年房屋竣工面积万平方米年增长率历年商品房销售额亿元年增长率历年商品房销售均价万元年增长率概况分析说明房地产开发投资高速增长说明长沙房地产开发具有较好投资回报率，吸引大量投资进入对未来市场良好预期促使更多资本投入或者流入长沙房地产市场土地开发投资额及土地开发面积高速增长说明房地产市场极为活跃政府对土地供给未加以有效控制。购置土地面积超高速增长说明市场对长沙房地产市场未来普遍看好土地购置具有较大投机性政府对土地市场缺乏有效控制商品房销售总额高速增长是基于商品房销售面积高速增长，销售单价提升对销售总额提升作用微乎其微。年年，商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达万平方米，说明市场供过于求始终为买方市场商品房空置率高导致销售均价难以提升。从年全国个大中城市房价与人均可支配收入比较来看，长沙人均可支配收入排名第位，房价元平方米排名却为位。而排名第位房价为元平方米，说明土地价格增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在逐步减小市场供过于求，房价难以提升同质化竞争严重房地产开发水平低，房屋品质低长沙房价水平与长沙经济发展水平及人国际新城岳麓区万总建面蔚蓝海岸岳麓区万总建面从上述项目基本情况来看，呈现以下基本特征几乎分布在二环线以外，部分处于郊区地带。规模大，密度小，开发强度低，品质高。特别是绿城南都等外来开发商开发高品质楼盘普遍受到市场欢迎。以中高档定位为主，在售价格及价格预期普遍偏高。中低档楼盘供应量少，市场需求量大。如金碧文华期采取低于区域市场均价价格策略，在短时间内迅速销售完毕。产品形态主要以板式小高层及多层为主。项目分期开发，市场持续影响时间较长。从本项目基本情况看，由于地块规模小，容积率高，先天注定本项目不可能开发高品质住宅产品，而只能开发目前市场已基本淘汰高密度点式住宅产品。而这类产品目前仅在市区繁华地段作为商住楼产品出现，且销售价格无法冲高。就本项目所处地段而言，周边板式高层，销售约在元平方米左右，本案只能做点式高层，地块很小，缺乏环境和配套，与周边楼盘相比有较大劣势，所以只有走产品差异化路线。虽然我们从目前住宅市场供应结构可以得知低价位产品存在巨大市场需求量，但本项目若开发均价在元平方米以下低价位产品，则开发商将基本无利可图。因此，从市场角度分析，我们认为本项目开发普通住宅产品是非常不利选择，甚至是不可行。那么，本项目点式高层是否适宜做写字楼或商住楼等办公型物业产品呢我们仍从市场供需角度进行分析。六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目开发可行性关于专业写字楼市场分析长沙专业写字楼目前主要分布在韶山路沿线袁家岭至东塘五路沿线火车站至五广场芙蓉路沿线侯家塘至松桂园，基本集中在长沙市整体规划范围之内。据统计，自年起，长沙专业写字楼总供应量已超过万平方米。由于长沙恩格尔系数已超过小康线，根据经济学规律，其人口数量与办公面积比应为。按照长沙市年总人口万计算，则长沙市正常办公需求面积应为万平方米，其中间值为万平方米。据我们已知情况，目前即将面世专业写字楼仅中天广场及天健芙蓉盛世两个项目，其写字楼部分有效供给将超过万平方米。如果把大量商住楼及住宅楼中间用于办公面积累加，则长沙目前写字楼总供应量已远远超出有效需求量。目前长沙众多写字楼较大面积空置，也从另个侧面证明写字楼市场供大于求。因此，且不论本项目所处地段并非区域，仅就写字楼市场供需现状而言，本项目开发写字楼产品是不具备可行性。关于商住楼市场分析商住楼实质上是地处市中心繁华地段，规模介于万平方米左右点式高层住宅。由于其具有地段好交通便利价格低廉购买价格租赁价格物业管理价格优势，因此它成为众多创业型及发展型中小公司办公首选。但对几乎所有在商住楼办公公司而言