域会展中心板块，周边未来商业项目主要以大型站式购物为主。而该项目将集中针对高档旅游人群休闲渡假以及商务会议人士，为他们集中提供良好聚会及休闲场所。商业部分未来将有相当部分以产权形式出售，因此要考虑单体造型面积以及与住宅项目协调。住宅部分除酒店与商业部分外所有用地均为住宅用地。该住宅将分为两部分酒店式公寓与高档服务公寓。酒店式公寓以小面积为主，主要考虑景观因素。而高档服务公寓则必须考虑朝向坐落与景观等综合问题。该项目住宅部分主要考虑在全国市场以及境外消化。目前基地内现有景观资源为松山以及人工湖面，分布不十分均匀，主要在项目北部中部和西部，因此，为了考虑项目均好性，现有景观资源不丰富地块需要人工造景，而山地和水域也需要重新塑造。该项目周边现有项目多为小高层电梯公寓和多层住宅项目，容积率在左右，均价在元平方，电梯房略高于多层房。同类地段酒店式公寓与普通公寓市场差价在元平方。在该项目定位为豪华居住区，届时将引进酒店部分服务系统和国际知名物业管理，考虑酒店式公寓与酒店间设置专门通路，销售价格拟高于桂林市同类地段房屋售价。需要控制是两种产品比例，酒店式公寓所占比例不宜过高，约。本项目目标客户定位荒岛公司针对本项目所处区域，通过对桂林市及全国各大城市高档住宅酒店式公寓商铺和酒店客户群研究，结合本项目自身特征，得到如下对本项目目标客户群定位分析。酒店客户定位中高档旅游渡假者中高档会议客户中高档商务人士商务部分客户定位中高档休闲娱乐业经营者提供商务配套经营者针对商务旅游群体购物习惯购物场所经营者投资者住宅部分酒店式公寓部分港澳台置业者东南亚置业者沿海发达地区置业者主要来自上海江浙广东等地桂林市，以吸引更多外地投资购房者。项目总投资及项目建设总周期本项目预计总投资为亿元。资金来源由四部分组成，是开发商自有资金，二是公司股东借款，三是银行贷款，四是销售收入再投入。本项目启动时间为年月，预计完成时间为年月。预计项目建设总周期为个月。可行性研究基本结论第二章本项目环境分析桂林市概况及地质条件桂林市概况桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经至，北纬至，扼处湘桂走廊南端，是世界著名风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区政治经济文化科技中心，旅游业是其国民经济主导产业。桂林市自然环境优美，是中国旅游观光最佳景区之。全市辖五个城区个县，即秀峰叠彩高新七星象山雁山区和临桂灵川兴安全州灌阳资源永福阳朔荔浦平乐县和龙胜各族自治县恭城瑶族自治县。全市总人口万人。总面积万平方公里，其中市区面积平方公里，人口万人。桂林市地质条件大约在亿多年前，广西大部分地区，包括桂林，还处在片汪洋大海之中。后来地球发生了次剧烈地壳运动，桂林和广西其他许多地方度露出水面，成为陆地。不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州廉州带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。经过了漫长历史年代，在桂林带，也就逐渐沉积了许多由海水带来沉淀物，形成各种层状沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状石灰岩，是由含钙质成分物质不断沉积胶结而成。大约到亿五六千万，地壳上升，今桂林阳朔带开始露出水面。在以后漫长岁月里，厚厚石灰岩层经过长期风化剥蚀和雨水溶蚀，形成了以桂林为中心，环阳朔灵川平乐兴安全州荔浦恭城等县，约万多平方公里岩溶峰林地貌区。桂林市交通状况分析桂林市宏观经济分析桂林市城市规划分析桂林市人口状况分析人口规模年桂林市域总人口万人，市域非农业人口万人，城市化水平。主城区户籍总人口万人，主城非农业人口万人，城市化水平。主城年以上暂住人口万人，主城实际居住人口万人。桂林市规划人口规模表单位万人项目名称年年年年市域总人口市域非农人口市域城市化率主城总人口主城非农人口主城城市化率主城暂住人口从上面表中反映，桂林市主城区人口增长缓慢，为了保护桂林山水风景，政府始终计划控制着城市人口膨胀，这跟桂林市特殊地位关系紧密。人口就业情况及工资水平桂林市房地产市场分析房地产业宏观政策分析桂林市房地产行业自年以后高速发展，除了年底开始进行大规模旧城改造引发房屋拆迁增加，吸引了大量房地产投资外，另个主要原因就是国家鼓励房地产业发展系列政策。从区域看，推动桂林市房地产业发展政策措施主要有根据国务院关于深化城镇住房制度改革决定，桂林市停止了住房实物福利分配，逐步实施住房分配货币化建立了住房公积金制度。在进步深化住房制度改革同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方向调节税土地增值税，降低普通住宅契税以及免征空置房契税营业税等政策。桂林市从年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房方式解决，这政策本项目知名度有利，为本项目建造具有定办公职能酒店式公寓提供了机会点。旅游名城效应随着人民生活水平不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出现了批先富起来人们，他们在繁忙工作之余，正努力寻找休闲放松地方，交通发达，距离已经不再是鸿沟，无疑桂林山水和桂林不算太高房价对他们置业有定吸引力，有点投资和休闲两不误感觉。从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修建酒店式公寓提供了机会点。住宅区体量小，区内配套差由于各种综合原因，桂林市区内住宅区体量都相对较小，建筑密度大，区内配套和景观都相对较差。总来说，桂林市房地产企业提供给桂林市民大多数是个狭义居住空间。随着人民生活水平提高，人们不仅需要，以吸引更多外地投资购房者。项目总投资及项目建设总周期本项目预计总投资为亿元。资金来源由四部分组成，是开发商自有资金，二是公司股东借款，三是银行贷款，四是销售收入再投入。本项目启动时间为年月，预计完成时间为年月。预计项目建设总周期为个月。可行性研究基本结论第二章本项目环境分析桂林市概况及地质条件桂林市概况桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经至，北纬至，扼处湘桂走廊南端，是世界著名风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区政治经济文化科技中心，旅游业是其国民经济主导产业。桂林市自然环境优美，是中国旅游观光最佳景区之。全市辖五个城区个县，即秀峰叠彩高新七星象山雁山区和临桂灵川兴安全州灌阳资源永福阳朔荔浦平乐县和龙胜各族自治县恭城瑶族自治县。全市总人口万人。总面积万平方公里，其中市区面积平方公里，人口万人。桂林市地质条件大约在亿多年前，广西大部分地区，包括桂林，还处在片汪洋大海之中。后来地球发生了次剧烈地壳运动，桂林和广西其他许多地方度露出水面，成为陆地。不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州廉州带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。经过了漫长历史年代，在桂林带，也就逐渐沉积了许多由海水带来沉淀物，形成各种层状沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状石灰岩，是由含钙质成分物质不断沉积胶结而成。大约到亿五六千万，地壳上升，今桂林阳朔带开始露出水面。在以后漫长岁月里，厚厚石灰岩层经过长期风化剥蚀和雨水溶蚀，形成了以桂林为中心，环阳朔灵川平乐兴安全州荔浦恭城等县，约万多平方公里岩溶峰林地貌区。桂林市交通状况分析桂林市宏观经济分析桂林市城市规划分析桂林市人口状况分析人口规模年桂林市域总人口万人，市域非农业人口万人，城市化水平。主城区户籍总人口万人，主城非农业人口万人，城市化水平。主城年以上暂住人口万人，主城实际居住人口万人。桂林市规划人口规模表单位万人项目名称年年年年市域总人口市域非农人口市域城市化率主城总人口主城非农人口主城城市化率主城暂住人口从上面表中反映，桂林市主城区人口增长缓慢，为了保护桂林山水风景，政府始终计划控制着城市人口膨胀，这跟桂林市特殊地位关系紧密。人口就业情况及工资水平桂林市房地产市场分析房地产业宏观政策分析桂林市房地产行业自年以后高速发展，除了年底开始进行大规模旧城改造引发房屋拆迁增加，吸引了大量房地产投资外，另个主要原因就是国家鼓励房地产业发展系列政策。从区域看，推动桂林市房地产业发展政策措施主要有根据国务院关于深化城镇住房制度改革决定，桂林市停止了住房实物福利分配，逐步实施住房分配货币化建立了住房公积金制度。在进步深化住房制度改革同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方向调节税土地增值税，降低普通住宅契税以及免征空置房契税营业税等政策。桂林市从年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房方式解决，这政策纳新颖设计方案大胆想象，不断提高开发能力和产品品质等问题是解决项目关键，是项目本身能够超越当地市场，使企业成为行业领军者必要条件之是代理公司为开发商提供高效方案和实现高价中心原则。本项目市场定位广西地区最强专业特色，最高商业价值，最齐全服务功能融专业性导向性娱乐性标志性文化性为体复合型高端地产项目，是国际间交流平台，中国与外国交流平台，桂林与外界交流平台中国内地形象窗口，广西形象窗口，桂林形象窗口。本项目主要由酒店高尚住宅和体验式商业三大部分组成，具有旅游酒店会议酒店住宅休闲娱乐空间等功能。酒店部分保留现七星酒店主体，对其立面以及内部进行改建，对其大堂部分进行重建，并在现酒店外广场位置拟增建幢现代化酒店。重建后酒店大堂与新酒店大堂将联为体。建议增建酒店客房规模，但不宜太大。整体将达到四星级以上标准，以满足旅游和会议消费者消费需求。在提高酒店硬件设施同时，引进国内外知名酒店管理公司，提高管理水平和软环境。使整个酒店软硬件设施有个整体提升。商业部分商业分布主要以沿穿山路和漓江路为主。商业类型以为城市和项目内酒店做配套高档旅游休闲服务为主，如风情餐饮和酒吧等娱乐。该项目处于桂林新兴形象区域会展中心板块，周边未来商业项目主要以大型站式购物为主。而该项目将集中针对高档旅游人群休闲渡假以及商务会议人士，为他们集中提供良好聚会及休闲场所。商业部分未来将有相当部分以产权形式出售，因此要考虑单体造型面积以及与住宅项目协调。住宅部分除酒店与商业部分外所有用地均为住宅用地。该住宅将分为两部分酒店式公寓与高档服务公寓。酒店式公寓以小面积为主，主要考虑景观因素。而高档服务公寓则必须考虑朝向坐落与景观等综合问题。该项目住宅部分主要考虑在全国市场以及境外消化。目前基地内现有景观资源为松山以及人工湖面，分布不十分均匀，主要在项目北部中部和西部，因此，为了考虑项目均好性，现有景观资源不丰富地块需要人工造景，而山地和水域也需要重新塑造。该项目周边现有项目多为小高层电梯公寓和多层住宅项目，容积率在左右，均价在元平方，电梯房略高于多层房。同类地段酒店式公寓与普通公寓市场差价在元平方。在该项目定位为豪华居住区，届时将引进酒店部分服务系统和国际知名物业管理，考虑酒店式公寓与酒店间设置专门通路，销售价格拟高于桂林市同类地段房屋售价。需要控制是两种产品比例，酒店式公寓所占比例不宜过高，约。本项目目标客户定位荒岛公司针对本项目所处区域，通过对桂林市及全国各大城市高档住宅酒店式公寓商铺和酒店客户群研究，结合本项目自身特征，得到如下对本项目目标客户群定位分析。酒