资新组建而成。他们分别有着上千万平方米的建筑施工装饰及近 百万平米地产开发经历。曾开发过汉川文化世纪城都市华庭 马口棉纺厂综合开发项目关公冼马城马口龙凤苑等地 产项目。 他们实战管理经验丰富，经济实力雄厚，为了个共同的目标 组建新公司从事地产开发，引领其团队不断开拓进取。 目前该公司已取得位于汉川市城隍镇向阳村号地 块的国有土地使用权，用于地产开发。该地块用地面积为亩， 项目正在积极筹备中，规划建筑面积。 公司在诚信创造未来的企业精神指引下，坚持以人为本， 诚实守信，追求卓越，服务社会的企业理念，坚持质量第，建设 舒适流的住宅和环境优美的小区，实现企业发展，员工进步， 社会和谐的美好远景，为地方经济和社会发展作出新的更大贡献, 项目背景及建设的必要性 自省委省政府确立武汉城市圈后，汉川市政府按照省 孝感市的战略部署，充分发挥紧邻武汉处于武汉城市圈核心圈的区 位优势，主动融入武汉城市圈，全面提升汉川在武汉城市圈内的经济 依存度和融合度，促进市域经济又好又快发展。根据汉川实际，确立 了融入武汉城市圈的工作思路，即充分发挥汉川地处武汉城市圈核心 层的优势，按照五个体化建设基础设施产业发展区域市场 城乡建设和环境保护和八同规划同筹交通同网信息同享 金融同城市场同体产业同链科技同兴环保同治的工作要求， 通过交通接轨工业配套农业服务科技转化旅游加盟，努力把 我市建设成为武汉城市圈的工业协作配套基地农副产品加工供应基 地商贸物流集散基地旅游休闲度假基地和科技成果转化基地，奋 力实现依托武汉，服务武汉，融入武汉，建设核心圈内经济强市，建 设武汉后花园, 在以上背景下，汉川市人民政府于年月公开出让 号地块国有土地使用权，用于城市住宅开发和城市基础 设施建设，以利按照城市总体规划建设，城区扩伸和城市品位形象升 级, 该地块位于汉川城隍镇向阳村，南临滨湖大道，北接河沙级公 路，东临泵站河，位于泵站河下桥处，沿泵站河米绿化长廊和天 然水景，地理位置优越，商业氛围浓厚，具备良好的开发价值, 本顶目为项目的期工程，项目将建成集居住商业休闲为 体的综合性社区，为汉川市打造个有着鲜明的在外在形象优美的 内部环境，便利的交通系统，齐全生活设施现代化高档社区。该项目 建设是符合汉川城区规划发展要求和国家产业政策的，是城市功能完 善的需要，是汉川建设和发展的必不可少的重要环节和美化城市环境 的重要举措。 本项目的建设将对提升城市化水平加快城市进程起到积极的重 要作用。 编制的原则与组织机构，项目 实施进度，投资估算与资金筹措，社会效益分析等。 项目主要经济技术指标 主要技术经济指标表 项目数量单位 净地面积 总建筑面积 计容积建筑面积 住宅建筑面积 其 中 多层住宅面积 高层住宅面积 商业建筑面积 幼儿园建筑面积 小区管理用房 物业管理用房 其他配套用房 住宅底层车库不计容积率 地下车库不计容积率 架空层面积不计容积率 建筑基底面积 容积率 建筑密度 绿地率 总户数户 总停车位个 其 中 地面停车位个 车库停车位个 问题与建议 湖北凌鹏置业有限公司已于年月合法取得本项目土地合法 使用权，各项建设手续正在积极申办中。 分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等 方面均遵照国家及湖北房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格销售率条件下，本项目具良好的 可行性。 本项目应充分利用地块区域优势和景观资源，与专业设计公司 中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌销售和企业品牌制 定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资 金回款。 第章项目投资环境与市场分析 项目投资环境分析 年房地产经济政策分析 年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强 房地产调控 方面，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和 严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放 松。另方面，支持自住性合理需求，国家发改委住建部表示完善 首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，多个城市通过 公积金贷款额度调整首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币 政策方面，预调微调力度加大，上半年次降存准率，三年来首次 降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。再者，保障房政策 支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障 房参建企业多元化融资。 展望下半年，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制 不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调基建投资促进宏观经 济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地 产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格 实施各项政策，地方政府突破限购救市的举措将继续被叫停。如 果房价出现反复，中央仍可能进步出台限制性政策。 坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展 温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。年上半年，温 家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下 行压力加大提出稳增长更重要之时，温总理仍强调继续严格执行 并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。 住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。年上 半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价限购的均被叫停，另有 些城市，如厦门湖南石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政 策微调传闻。针对媒体报道调控将会放松，国家发改委央行银监 会住建部四部委相继表态，否认放松。月日，住建部发言人 强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市 场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信 贷税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。 支持自住性需求，促进市场活跃 央行住建部等支持首套房以首次置业为代表的合理购房 需求直受到政府的支持和鼓励。去年姜伟新在全国住房城乡建设工 作会议中部署年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求， 优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行住建部国家发改委等部 门多次表示支持首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基 准利率下浮至折，针对首套房贷政策松动迹象明显。 上半年货币政策预调微调力度持续加大，年上半年银行两次下 调存准率三年半来首次降息。央行分别在下调存准率 个百分点。月，央行降息个百分点，并且扩大金融 机构存贷款利率浮动区间。月末，广义货币余额万亿元，目录 第章项目总论 项目背景与概况 项目建设单位概况 项目背景及建设的必要性 编制的原则依据和范围 编制的原则 项目编制的依据 项目报告编制的内容 项目主要经济技术指标 问题与建议 第章项目投资环境与市场分析 项目投资环境分析 年房地产经济政策分析 区域经济环境与与市场环境分析 区域竞争环境分析 区域房地产市场分析 区域房地产特征及走势分析 竞争性项目分析 项目分析 项目定位分析 项目产品定位 项目目标客户群定位 项目价格定位 第章项目建设规模与建设条件 项目地块现状 建设规模 项目建设条件 第章规划设计 设计依据 规划设计原则和理念 总体规划 第章工程技术方案 建筑设计 设计依据 单体设计 商业及公建设计 建筑立面设计 剖面设计 主要技术经济指标 结构设计 设计依据 设计自然条件 结构选型 公用工程 给排水 电气设计 第章节能节水 设计标准与依据 建筑节能 节水 给水系统 排水系统 电气节能 建筑电气节能的途径 照明节能要点 第章项目组织与建设管理 组织机构设置 劳动定员和人员培训 工作制度 劳动定员 人员培训 项目建设管理 项目计划实施步骤 工程实施措施 工程招投标 第章项目开发及销售计划 项目开发时间及工期安排 项目开发进度计划 楼盘销售 楼盘预售条件规定 销售进度计划 第章项目费用估算 项目建设成本估算 土地费用估算 建安工程费用估算 前期工程费用 开发相关规费估算 基础设施及公建配套费用估算 工程建设其他费用 基本预备费 项目建设成本估算表 项目开发费用估算 项目投资总成本费用估算表 开发期经营税费计算 与交易有关的税费，税费表 土地增值税 企业所得税 第章项目资金筹措与运用 项目资金来源与筹措 自有资金 借贷资金 预售收入 资金运用 资金使用的管理 资金问题 优化使用周转资金问题 第章项目财务评价 房产项目财务评价概述 项目财务评价的依据 项目财务评价的原则 项目财务评价的前提假设 盈利能力分析 静态盈利能力分析 动态盈利能力分析 项目风险分析 财务评价结论 第章环境影响与评价 环境保护 环保法规及标准 环保设计 项目建设对环境的影响 项目营运对环境影响 环境保护措施方案 项目生态环境影响评价结论 第章项目社会影响评价 社会影响效果分析 社会适应性分析 社会风险及对策分析 社会评价结论 第章项目结论与建议 可行性研究结论 问题与建议 附图 附件 第章项目总论 项目背景与概况 项目名称汉川滨湖城市花园 项目性质新建 建设单位湖北凌鹏置业有限公司 法人代表