单位可能影响价格各种因素,通过设定价差进行调整,得出比较系统全面和详细价格体系。其中主要涉及到景观楼层户型地段及特色单位等调整因素。住宅价差体系因此,各住宅单位定价计算方式为房价基价位置价差楼层价差户型价差位置价差第级单位第三级单位第二级单位位置价差如下但同栋同楼层内最大差价不宜超过元。位置级别第级第二级第三级价差元楼层价差价差如顶层作为复式,则参考价差为元楼层顶层价差元户型价差第级户型单位,户型大小比较适合,方正实用。第二级户型,户型面积较大,受客户欢迎,但内部设计不如户型合理。第三级户型,紧凑实用,但户型对当阳客户来说偏小。第四级复式户型,或复式分割出户型,结构上不够合理户型价差户型级别第级第二级第三级第四级价差元商铺价差体系临街价差第级面向长坂路临街铺位,展示面最好,人流量最多铺位。第二级面向项目主出入口临街铺位,人流车流量较大,受关注较多。第三级面向小区住宅内部商业街临街铺位。临街价差临街价差级别第级第二级第三级价差元楼层价差楼层价差楼层价差元位置价差临街价差级别第级第二级第三级价差元注层单位层高米,临街商铺可作为复式单位,因此价差将大于其他楼层六价格传,大宜昌新兴站式建材家居市场大宜昌当阳作为中部瓷都,日益确立了大宜昌建材制造中心地位因此,项目商业辐射范围可以扩展到整个大宜昌地区新兴当阳首个大型建材家居市场,商居体全新规划模式,标志着大宜昌建材市场新兴势力强势出现,大宜昌建材流通格局由此改写,依托中部瓷都崛起,即将引发行业大整合大升级站式经营站式管理站式,在业态分类上,涵盖家庭装修装饰所需要所有主要产品类别,满足客户站式购齐需要客户定位㈠商业部分客户定位充分挖掘当阳建材家居行业从业人员投资和经营需求极力争取周边县市建材经商者有效调动当阳本地其他行业经商人员投资和商住需求㈡住宅小区客户定位以当阳本地客户和周边乡镇客户为主体，争取在当阳经商外地客户核心客户群本地私营业主政府公务员与事业单位工作者重要客户群周边县市客户在当阳经商工作等游离客户群外地经商者或外地在当阳经商从业者核心客户群当阳建材家居行业从业人员重要客户群周边县市建材客户游离客户群当阳本地其他行业经商产品定位㈠住宅产品当阳市中档小区住宅鉴于项目住宅在规模园林环境配套上并没有太大优势,作为高档住宅,在社区内部配套与居住环境上没有明显竞争力定位为中档住宅,以适应当阳客户目前经济承受能力但在建筑风格和宣传上高起点高标准,以相对高端包装增强市场影响力,提高吸引力和提升性价比㈡商业产品商居体集中式单体建材家居市场项目建筑规模外立面层高和业态定位都决定了商业部分是当阳乃至周边县市唯集中式大市场在规划上适应当阳建材行业发展同时,具有定前瞻性和引导性,引领当阳及周边建材家居市场向更高级更集约化方向发展项目功能定位投资居住经营办公消费五位体投资因为建材家居市场带动,项目片区具有较大升值潜力,商铺商住住宅小区住宅等都具有较高投资价值居住小区住宅和商住住宅都具有此功能经营建材家居市场约个商铺,为业内提供最佳经营场所办公商业建筑配套住宅,兼具办公功能消费站式家居建材市场,为当阳及周边人民提供了家居装修最佳消费场所案名总案名帝旺星城商业部分帝旺建材家居广场住宅部分帝旺华庭主题广告语开启美家世界领衔星级生活第二部分项目开发策略开发周期整体开发周期开发期间开发对象开发期间主要产品第期还建楼及北部部分住宅年月还建楼,第二期商业部分年月月商业部分及第三期小区主体住宅商住年月年月,项目开发示意图二开发周期与销售推盘顺序互动注图中„„即表示第批第批第批„„推盘顺序销售推盘与开发节奏关系如下以下套数按原规划图计算,后期执行按最终规划为准开发周期推期营销推广策略确认期认筹期年月月第批单位还建媒体广告发布地块围墙全部圈建完毕,工程开始启动售楼处选址筹建装修完毕销售人员销售物料,销售宣传资料到位期开盘及强销期年月月第批单位还建确认开盘期媒体宣传及营销方案预售许可证到位销售法律文件到位,销售价格体系确认强势媒体宣传二期二期招商期三期认筹期年月年月第批单位商铺分割及业态规划方案确认期住宅基本封顶,二期工程开始启动招商团队招商宣传资料到位同步进行期单位销售商业销售认筹登记三期住宅单位认筹登记工程期间销售周期时间起止主推楼盘具备条件三期三期第次开盘及强销期年月月第批单传,大宜昌新兴站式建材家居市场大宜昌当阳作为中部瓷都,日益确立了大宜昌建材制造中心地位因此,项目商业辐射范围可以扩展到整个大宜昌地区新兴当阳首个大型建材家居市场,商居体全新规划模式,标志着大宜昌建材市场新兴势力强势出现,大宜昌建材流通格局由此改写,依托中部瓷都崛起,即将引发行业大整合大升级站式经营站式管理站式,在业态分类上,涵盖家庭装修装饰所需要所有主要产品类别,满足客户站式购齐需要客户定位㈠商业部分客户定位充分挖掘当阳建材家居行业从业人员投资和经营需求极力争取周边县市建材经商者有效调动当阳本地其他行业经商人员投资和商住需求㈡住宅小区客户定位以当阳本地客户和周边乡镇客户为主体，争取在当阳经商外地客户核心客户群本地私营业主政府公务员与事业单位工作者重要客户群周边县市客户在当阳经商工作等游离客户群外地经商者或外地在当阳经商从业者核心客户群当阳建材家居行业从业人员重要客户群周边县市建材客户游离客户群当阳本地其他行业经商产品定位㈠住宅产品当阳市中档小区住宅鉴于项目住宅在规模园林环境配套上并没有太大优势,作为高档住宅,在社区内部配套与居住环境上没有明显竞争力定位为中档住宅,以适应当阳客户目前经济承受能力但在建筑风格和宣传上高起点高标准,以相对高端包装增强市场影响力,提高吸引力和提升性价比㈡商业产品商居体集中式单体建材家居市场项目建筑规模外立面层高和业态定位都决定了商业部分是当阳乃至周边县市唯集中式大市场在规划上适应当阳建材行业发展同时,具有定前瞻性和引导性,引领当阳及周边建材家居市场向更高级更集约化方向发展项目功能定位投资居住经营办公消费五位体投资因为建材家居市场带动,项目片区具有较大升值潜力,商铺商住住宅小区住宅等都具有较高投资价值居住小区住宅和商住住宅都具有此功能经营建材家居市场约个商铺,为业内提供最佳经营场所办公商业建筑配套住宅,兼具办公功能消费站式家居建材市场,为当阳及周边人民提供了家居装修最佳消费场所案名总案名帝旺星城商业部分帝旺建材家居广场住宅部分帝旺华庭主题广告语开启美家世界领衔星级生活第二部分项目开发策略开发周期整体开发周期开发期间开发对象开发期间主要产品第期还建楼及北部部分住宅年月还建楼,第二期商业部分年月月商业部分及第三期小区主体住宅商住年月年月,项目开发示意图二开发周期与销售推盘顺序互动注图中„„即表示第批第批第批„„推盘顺序销售推盘与开发节奏关系如下以下套数按原规划图计算,后期执行按最终规划为准开发周期推户型修正朝向修正景观效果比准单价加权比重根据上面表格修正指数,加权计算可得出据此,项目住宅实现均价初步设定为元二商铺均价制定因为目前在当阳商铺基本是用来出租,且当阳没有同类专业市场可供比较,因此本案商铺价格制定采用以下几种途径综合判定。通过租金水平核算商铺价格目前当阳建材单店租金平均在元平方米左右,考虑到租金逐渐提升和专业市场租金优势,暂以元平方米为基准,可得收回成本期限年收益率商铺参考售价年收回成本元年收回成本元年收回成本元注以此为基准得出价格只能反映首层临街商铺价格水准。其他商铺价格参考项目商铺类型面积均价元备注玉墅林风社区底层临街商铺繁华地段锦绣江南社区底层复式商铺地段较偏远小结所以,通过以上分析,鼎成认为,价格制定应以市场事实为基础,不宜盲目比较,设定较合理投资回报率,预留均价上升空间,以租金反推方式来制定售价。根据商铺明年月推盘来考虑,以元月平均租金,以年收回投资为基准,项目商铺参考均价区间为元。三价差体系在均价基础上,衡量各套销售单位可能影响价格各种因素,通过设定价差进行调整,得出比较系统全面和详细价格体系。其中主要涉及到景观楼层户型地段及特色单位等调整因素。住宅价差体系因此,各住宅单位定价计算方式为房价基价位置价差楼层价差户型价差位置价差第级单位第三级单位第二级单位位置价差如下但同栋同楼层内最大差价不宜超过元。位置级别第级第二级第三级价差元楼层价差价差如顶层作为复式,则参考价差为元楼层顶层价差元户型价差第级户型单位,户型大小比较适合,方正实用。第二级户型,户型面积较大,受客户欢迎,但内部设计不如户型合理。第三级户型,紧凑实用,但户型对当阳客户来说偏小。第四级复式户型,或复式分割出户型,结构上不够合理户型价差户型级别第级第二级第三级第四级价差元商铺价差体系临街价差第级面向长坂路临街铺位,展示面最好,人流量最多铺位。第二级面向项目主出入口临街铺位,人流车流量较大,受关注较多。第三级面向小区住宅内部商业街临街铺位。临街价差临街价差级别第级第二级第三级价差元楼层价差楼层价差楼层价差元位置价差临街价差级别第级第二级第三级价差元注层单位层高米,临街商铺可作为复式单位,因此价差将大于其他楼层六价格传,大宜昌新兴站式建材家居市场大宜昌当阳作为中部瓷都,日益确立了大宜昌建材制造中心地位因此,项目商业辐射范围可以扩展到整个大宜昌地区新兴当阳首个大型建材家居市场,商居体全新规划模式,标志着大宜昌建材市场新兴势力强势出现,大宜昌建材流通格局由此改写,依托中部瓷都崛起,即将引发行业大整合大升级站式经营站式管理站式,在业态分类上,涵盖家庭装修装饰所需要所有主要产品类别,满足客户站式购齐需要客户定位㈠商业部分客户定位充分挖掘当阳建材家居行业从业人员投资和经营需求极力争取周边县市建材经商者有效调动当阳本地其他行业经商人员投资和商住需求㈡住宅小区客户定位以当阳本地客户和周边乡镇客户为主体，争取在当阳经商外地客户核心客户群本地私营业主政府公务员与事业单位工作者重要客户群周边县市客户在当阳经商工作等游离客户群外地经商者或外地在当阳经商从业者核心客户群当阳建材家居行业从业人员重要客户群周边县市建材客户游离客户群当阳本地其他行业经商产品定位㈠住宅产品当阳市中档小区住宅鉴于项目住宅在规模园林环境配套上并没有太大优势,作为高档住宅,在社区内部配套与居住环境上没有明显竞争力定位为中档住宅,以适应当阳客户目前经济承受能力但在建筑风格和宣传上高起点高标准,以相对高端包装增强市场影响力,提高吸引力和提升性价比㈡商业产品商居体集中式单体建材家居市场项目建筑规模外立面层高和业态定位都决定了商业部分是当阳乃至周边县市唯集中式大市场在规划上适应当阳建材行业发展同时,具有定前瞻性和引导性,引领当阳及周边建材家居市场向更高级更集约化方向发展项目功能定位投资居住经营办公消费五位体投资因为建材家居市场带动,项目片区具有较大升值潜力,商铺商住住宅小区住宅等都具有较高投资价值居住小区住宅和商住住宅都具有此功能经营建材家居市场约个商铺,为业内提供最佳