隆回城市综合品位，塑造隆回现代化精品小城镇新隆回新形象开发原则放大隆回开发模式在周边地区示范性效应原则满足城市居民日常综合需求原则第三部分项目开发方案项目开发思路项目整体思考随着城乡体化进程加快，提高城镇覆盖面和城镇化率，形成城镇带农村农村促城镇已是大势所趋。我们必须要树立经营城市理念，突出重点，把握关键，全力推进特色城镇建设。强化规划龙头作用，科学布局，明确特色城镇发展定位和方向。拓展城镇发展规模，发挥城镇辐射带动作用，带动特色城镇建设。加大投入，加强基础设施建设，完善和提升特色城镇配套功能。培养城镇文化，扩大城镇影响力和知名度，增强特色城镇吸引力。加强城镇管理，改善城镇环境卫生，树立隆回城镇新形象，让生活更美好。项目开发理念打造精品小城镇建设活力新隆回隆回本身已经具备个良好自然环境，却没有利用好。风光被阻挡在外，景观拥塞不畅，急需打通城内闭塞小环境和城镇周边青山绿水之间景观连接通道。所以，隆回应充分利用现有优良秀山丽水自然环境条件，打造出个亲水临峰拥翠，具有通畅开敞景观通道山水城镇新隆回。从整体来讲，我们是在倡导种塑造精品城镇城市经营文化理念。项目经营管理思路随着隆回经济不断发展，隆回整体区域城市化进程不断推进，经营城市作用和地位已经上升到了个战略高度。时代隆回是种新现代城市管理思路，是加快隆回城市建设大新战略。这种战略布局是对构成隆回城市空间和城市功能载体自然生成成本人力作用成本以及其他经济要素进行集聚重组和运营，实现隆回现有环境资原则，突出宜居隆回幸福隆回城市经营思路，打造隆回地标性城市综合体，特提出建设隆回方大桂花城设想。第部分项目总论项目背景项目所在地区经济发展状况方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北长。隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。年撤区并乡后，设个乡镇，辖个行政村个居委会。居住着汉族回族瑶族苗族蒙古族等个民族。年底，全县总人口万，少数民族万人。项目发起缘由国家统筹城乡发展宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城市开发建设。湖南省提出在年前实现城镇化人口达到宏伟目标。小城市建设开发热潮正在各地高速发展，这既符合国家宏观产业政策导向，也满足了城市市民发展现实需要。房地产市场开发热点也开始由线城市向二三线城市转移。隆回直以来是其地区政治经济文化中心，并有优良地理条件和交通发达优势，隆回区域经济中心地位仍然存在，经济辐射能力比较广。项目投资必要性项目启动将成为隆回县核心项目，成为隆回未来几年发展战略发展规划重头戏方大桂花城对于隆回区域整体产业规划市场布局，对提升隆回品牌形象扩大隆回社会影响力发挥重要作用通过建设方大桂花城，以此打造隆回地标性城市建筑群方大桂花城，将建设成为隆回城市综合体，具备各项城市综合能力项目概况项目名称方大桂花城项目地块位置及周边现状地块位置方大桂花城地块位于隆回县方大路与党校路周边。宗地现状规划用地总面积亩该区域地势较为平坦该区域内有高压线通过地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑物结构等，地上地下都要注意有没有受保护历史文物古迹可利用构建物等宗地地质情况较好，土地结构好承载力高地下水位低，抗震性要求为普通度设防。项目周边社区配套区域内以及紧邻周边社区配套交通状况近期规划中有将目前较混乱小型机动三轮和人力三轮车取消，以公交车及小车形式交通工具取代，这对区域交通，组织形式和交通状况有较大改善。教育项目区方大路东侧有所楚才中学。医院等级和医疗水平区域内周边有多个临街私人诊所。购物区域内周边有临街小超市，四周边临街各种门面，主要是服装鞋帽床上用品化妆品美容食品南杂餐饮建材等等。公园在项目区东北方向正在扩建方大公园。宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状。其配套状况基本上与区域内相仿，但在规模品位方面有较大差别。项目周边环境治安情况周边居民淳朴善良，治安状况良好。空气状况虽然周边无工厂空气污染，模开发状态。购买人群目前，隆回商品房购买人群主要分为三部分隆回本地居民，隆回周边农村进城农民隆回区域外出打工者回乡置业，各占三成。区域内供应产品特征产品供应状况区域内已经开发楼盘开发量供应量规模均较少。现有住宅小区楼盘供应量在几百户左右。供应户型均以平方米户大户型为主。产品集合特征隆回现有开发项目规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境配套上有质提升。未来年内，区域内可供土地和产品供应量产品类型与现在开发楼盘状况相差不大，仍然以单位改制在改造后土地上进行开发为主。本案机会点在区域市场内，本原则，突出宜居隆回幸福隆回城市经营思路，打造隆回地标性城市综合体，特提出建设隆回方大桂花城设想。第部分项目总论项目背景项目所在地区经济发展状况方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北长。隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。年撤区并乡后，设个乡镇，辖个行政村个居委会。居住着汉族回族瑶族苗族蒙古族等个民族。年底，全县总人口万，少数民族万人。项目发起缘由国家统筹城乡发展宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城市开发建设。湖南省提出在年前实现城镇化人口达到宏伟目标。小城市建设开发热潮正在各地高速发展，这既符合国家宏观产业政策导向，也满足了城市市民发展现实需要。房地产市场开发热点也开始由线城市向二三线城市转移。隆回直以来是其地区政治经济文化中心，并有优良地理条件和交通发达优势，隆回区域经济中心地位仍然存在，经济辐射能力比较广。项目投资必要性项目启动将成为隆回县核心项目，成为隆回未来几年发展战略发展规划重头戏方大桂花城对于隆回区域整体产业规划市场布局，对提升隆回品牌形象扩大隆回社会影响力发挥重要作用通过建设方大桂花城，以此打造隆回地标性城市建筑群方大桂花城，将建设成为隆回城市综合体，具备各项城市综合能力项目概况项目名称方大桂花城项目地块位置及周边现状地块位置方大桂花城地块位于隆回县方大路与党校路周边。宗地现状规划用地总面积亩该区域地势较为平坦该区域内有高压线通过地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑物结构等，地上地下都要注意有没有受保护历史文物古迹可利用构建物等宗地地质情况较好，土地结构好承载力高地下水位低，抗震性要求为普通度设防。项目周边社区配套区域内以及紧邻周边社区配套交通状况近期规划中有将目前较混乱小型机动三轮和人力三轮车取消，以公交车及小车形式交通工具取代，这对区域交通，组织形式和交通状况有较大改善。教育项目区方大路东侧有所楚才中学。医院等级和医疗水平区域内周边有多个临街私人诊所。购物区域内周边有临街小超市，四周边临街各种门面，主要是服装鞋帽床上用品化妆品美容食品南杂餐饮建材等等。公园在项目区东北方向正在扩建方大公园。宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状。其配套状况基本上与区域内相仿，但在规模品位方面有较大差别。项目周边环境治安情况周边居民淳朴善良，治安状况良好。空气状况虽然周边无工厂空气污染，合体劣势项目投资巨大，财务风险高大面积整体开发，牵涉面广，不可预见因数多机会国家宏观经济政策优势当地政府部门对项目支持态度鲜明本地房地产市场没有高起点高规格类似项目区域内商品房购销市场旺盛威胁区域内房地产市场政策波动性影响综合规划整体开发开创性开发格局是否被所有权利部门接受大规模商住开发市场购买潜力是否足够项目定位方案市场定位建设功能齐全舒适市民休闲广场，以及高质量高品味宜居环境。目标市场定位外出打工返乡置业者为改善住宅条件原居民周边经商农民欲在隆回定居人群邵阳市及周边中老年退休养老，盼望回山青水秀故乡人群项目产品定位打破现有零散小型点式开发模式以创造性全新开发思路，以综合开发整体布局开发原则，建设个区域品牌性城市综合体，以时代隆回理念，提升城市品味和亲和力，为回流资本和人才提供投资和创业平台。这也是隆回所处时代背景和区域背景所带来必然选择。项目开发原则整体规划超前规划原则建设功能齐全城市综合体原则有利于提升隆回城市综合品位，塑造隆回现代化精品小城镇新隆回新形象开发原则放大隆回开发模式在周边地区示范性效应原则满足城市居民日常综合需求原则第三部分项目开发方案项目开发思路项目整体思考随着城乡体化进程加快，提高城镇覆盖面和城镇化率，形成城镇带农村农村促城镇已是大势所趋。我们必须要树立经营城市理念，突出重点，把握关键，全力推进特色城镇建设。强化规划龙头作用，科学布局，明确特色城镇发展定位和方向。拓展城镇发展规模，发挥城镇辐射带动作用，带动特色城镇建设。加大投入，加强基础设施建设，完善和提升特色城镇配套功能。培养城镇文化，扩大城镇影响力和知名度，增强特色城镇吸引力。加强城镇管理，改善城镇环境卫生，树立隆回城镇新形象，让生活更美好。项目开发理念打造精品小城镇建设活力新隆回隆回本身已经具备个良好自然环境，却没有利用好。风光被阻挡在外，景观拥塞不畅，急需打通城内闭塞小环境和城镇周边青山绿水之间景观连接通道。所以，隆回应充分利用现有优良秀山丽水自然环境条件，打造出个亲水临峰拥翠，具有通畅开敞景观通道山水城镇新隆回。从整体来讲，我们是在倡导种塑造精品城镇城市经营文化理念。项目经营管理思路随着隆回经济不断发展，隆回整体区域城市化进程不断推进，经营城市作用和地位已经上升到了个战略高度。时代隆回是种新现代城市管理思路，是加快隆回城市建设大新战略。这种战略布局是对构成隆回城市空间和城市功能载体自然生成成本人力作用成本以及其他经济要素进行集聚重组和运营，实现隆回现有环境资原则，突出宜居隆回幸福隆回城市经营思路，打造隆回地标性城市综合体，特提出建设隆回方大桂花城设想。第部分项目总论项目背景项目所在地区经济发展状况方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北长。隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。年撤区并乡后，设个乡镇，辖个行政村个居委会。居住着汉族回族瑶族苗族蒙古族等个民族。年底，全县总人口万，少数民族万人。项目发起缘由国家统筹城乡发展宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城市开发建设。湖南省提出在年前实现城镇化人口达到宏伟目标。小城市建设开发热潮正在各地高速发展，这既符合国家宏观产业政策导向，也满足了城市市民发展现实需要。房地产市场开发热点也开始由线城市向二三线城市转移。隆回直以来是其地区政治经济文化