客户的注意力，促进招商。主次分明，把握节奏 依据商家资源储备和优化目标客户层，先易后难，严格控制 和把握项目业态定位，完成主力商家的招商工作。 掌握时机，利用引进的主力商家及品牌商家在业界的影响力， 扩大宣传，全面开展招商工作。 根据引进的主力商家及品牌商家业态的实际情况，灵活调整 业态，并实施定向招商，提高招商的成功率。 四商家应对策略 对商家要进行正面激励和引导，建立商家的经营信心，对商家 提出经营建议，表现最大的真诚度，赢得商家的信赖。 充分把握不利因素，规避和淡化对本项目的不利舆论，对不同 态度的商家采取不同的应对策略。 对意向性较强业态相符经营规模适度的商家，要积极跟进， 增强商家经营信心，消除其对项目的担忧，促使其下决心。 对于犹豫徘徊的商家，找准原因，对症下药。 五业主策略 合理规划，引导实施 特殊矛盾，积极应对 六管理策略 通过有效组织和组合，充分发挥团队的招商作用，相互协作， 以完成预定的招商任务为目标。 营造良性竞争机制，促进和调动招商主办的工作积极性和能动性，合理的调配和安排人力资源，充分发挥好个人在专业中的特长。 定期组织专业培训，不定期根据招商中的具体情况及时沟通交 流，强化提高每位员工的专业技能和综合素质，提升整个团队工作 效率和能力。 组织提供相关资料，加强招商主办谈判技巧，增加招商的成 功率。 七价格策略 商铺租金价格考虑对业主的投资回报要求，结合资产增值的速 度，整体采取统租金的额度先低后高的租金开盘 推广任务对楼盘整体形象进行集中密集宣传，并配以公关 手段，力争在短期内迅速提高泗阳丰台机电城的知名度，积累人 气，为开盘造势。 推广策略在短期内以现场包装楼书海报户外广告牌等 媒体封堵所有接触点，广泛造势同时，配以报纸广告电视广 告新闻报道等媒体宣传制造轰动效应，引爆销售。 以大型地区商业中心概念为主题，展开项目整体形象的宣传， 强调地段商业潜力户型结构等卖点 媒体组合 户外工地围墙引导旗镇区商业中心地段户外广告牌 过街横幅。 电波泗阳县电视台。 纸媒体宿迁市日报。售楼处楼书单页手提袋看板等 推广节点 推广节点泗阳县仲夏夜之梦社区电影月活动 活动目的通过这活动，配合开盘，提高本案的知名度和亲和 力，形成定的社会影响，营造本案的销售氛围和良好形象。 活动时间月份每天晚上点点 活动地点县城及辖区各镇主要社区的大型露天场地及大型广场 影剧院等。 活动内容与各个社区居委会等相关部门合作，露天巡回放映各 类经典影片，片头和片尾可贴片播放泗阳丰台机电城影视广告及专题 片，同时现场派发有关宣传品。 推广节点二泗阳丰台机电城开盘暨买筹选铺活动 活动时间开盘前天放筹，开盘当天凭筹码选铺 活动地点泗阳丰台机电城售楼现场 活动内容通过广告告知，开盘前进行预售登记，凡与购房者， 须先缴纳元认购意向金买筹码。买筹不排序，造 成抢购局面，集聚人气。买筹活动可将客户有效的吸引到起， 再通过节点爆发造成轰动效应，现场的紧张气氛也会逼定部分客 户。通过本次放筹，能够根据期间意向客户积累情况，比较准确 地推算出开盘当日成交客户量，以此临时修正开盘相关策略如 价格促销方式等等。 开盘期间可安排现场购房抽奖节目表演等活动，汇集人气，营造热销氛围。 第三阶段销售攻坚阶段 目标 继续启动销售任务。销售率达 资源储备率达到，意向购买商铺业户储备量达到个 以上。 二重点工作开盘后 推广任务通过全面的整合宣传推广，对楼盘的主要卖点进 行深度宣传，同时针对前期销售情况进行相应的公关报道，制造俏 销氛围。 推广策略以报纸和电视两大广告为主，其他形式包括 为辅，在短期内进行密集性轰炸，强力引发销售。 硬广告全方位深入诉求楼盘的主卖点地段商业价值 楼型 软广告重点炒作楼盘的俏销形势和商业价值。 媒体组合 纸媒体宿迁市日报楼书海报手提袋等。 电波泗阳县电视台。 户外工地围墙引导旗大型户外广告牌。 售楼处终端物料。 广告执行 大型广告牌位置泗阳县商业中心地段户外广告牌。 数量块尺寸可按现场实际要求确定 选择理由 往来泗阳县必经之地，车流人流量大，先入为主，全面封杀。 拦截竞争对手客户 能最大程度的提升物业形象 诉求点物业整体形象优势 主题泗阳丰台机电城，财富新天地, 路灯挂旗 位置沿上海南路北路从淮海路到本项目工地段。 数量公路两侧的路灯上 选择理由 不仅扩大宣传力度，达到造势目的，也成为引导受众直达本物 业的路标。 作为本项目面临的唯条主街，任何广告的发布均有利于品 牌形象的提升。 制作费用的低廉保证项目整体轰炸的效果 诉求点商业投资价值，住宅高尚品位 形式防水喷绘制作，双面印刷，穿插悬挂。 过街横幅 位置解放路人民路商业繁华段，沿淮海路到本楼盘段。 数量条期选择理由 受众接触频次高，全天小时均有到达。 广告成本性价比高，易于造势，广告到达直接。 形式牛津布丝网印刷。 工地围墙 位置工地现场。 选择理由 隔离工地与其它地块，明确项目的具体位置。 塑造和提升项目良好形象。 诉求点本项目所有卖点整体展示。 形式常规精装围墙，喷绘。 售楼处内部包装 风格围绕主题，以高尚时尚大气现代的宗旨包装。 展板项目简介整体效果图置业须知购房流程按揭须知 销控表等内容展示。 装饰悬挂挂旗或气球，摆放些新鲜花卉等，借以营造气 氛。也可以播放些轻柔的背景音乐。 楼书 数量份 风格装帧精美，造型及内容设计富有创意，别具格。 投放方式 在售楼处连同手提袋起派发。少量置放于县城内及市区的酒店咖啡厅茶楼等有报架的公共 娱乐场所，供人翻阅。 报纸广告 广告形式硬性广告软文报道 广告数量期左右 广告版式以版为主 投放时间集中于星期五投放 电视广告 广告形式秒版片头广告 投放数量天左右，高频次播放 第四阶段强势招商阶段 目标 全力启动招商任务。招商率达 商家资源储备率达到，意向入驻商家储备量达到个 以上。 二重点工作 完成招商任务分解和落实 继续收集商家资源,筛选商家资源 与相关行业协会就本项目建立合作关系 全面展开与意向商家的洽谈,重点引进主题主力商家,形成 带动作用和引导 用优惠政策引进主力品牌商家，形成样板店并安排进场装修 项目全程策划篇 项目分析 经双方确定合作关系后，我公司在对该项目进行更深入调查研 究后，在以后的定位报告中详细阐述。简单阐述如下 项目优势项目周边方圆公里之内没有家汽车 店和泗阳县没有家规模化的集销售经营维修服务五金配件等 体化的机电项目，对面金三角建材城，西面新东方商城的建设加速 了新商圈的形成且项目所处位置交通非常便利新建汽车站在项目 旁 项目劣势区域经济比较形象化，属县级市，城市规模 不大，人气相对不足。地段位置稍偏，距现有商业中心相距较远。导 致市场培育起较长。 项目机会市场呼唤的诞生，以尽快达到服务需求。该 地区经济发展很快，带动购买力。 项目威胁相距不到公里的宿迁市规模宏大的相类似 的项目，同质化经营将构成重叠经营现象，导致市场竞争激烈，必将 给我们后期招商经营带来压力。 项目关键不利因素及应对策略根据现有的规划来看配套 仓储物流设施不完善，给未来招商经营带来难度当地人们文化素 质不高，导致以中低档经营为主产业形象比较乱，也会导致名牌产 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,品商户投资经营者对消费缺乏吸引力。 二项目定位 项目总体定位 项目总体定位是项目的运作方向，待我公司进行深入的市场调 查后，在贵公司现有的规划定位基础上，根据我公司现有的资源经过 论证后得出项目总体定位，之后的所有运作思路都根据总体定位来研 究和制定。 形象定位 形象定位是整个项目的灵魂，它体现了项目的气质，当人们看 到它时就将了解到它所蕴涵的价值及诉求的目标。这就是我们要达到 的形象包装的目的，比如现在急需要解决的围档和招商售楼处形象 问题。 功能定位 功能定位是确定项目商业展示的主要功能，开工前应根据意向性 大商户情况进行相对合理的划分及定位。 档次定位 档次定位是根据区域经济消费现状消费习惯消费实际消 费前景等确定项目档次品位。 业态定位 对整体的市场对象进行细分，在明确相应目标市场的基础上，创 造需求并引导需求，从而有针对性的进行业态的整体规划，最大限 度的提升商业物业的价值。本项目定位非常关键，项目位置地处泗阳经济开发区，长途车站 边缘地带，离市场核心区域超过公里，属城乡结合部。所以，绝对 不能盲目的开发，本项目规划万平米机电专业市场和万多平米 住宅。建议本项目商业部分业态稍作调整，尤其是汽车销售经营服务 区，必须确定厂商及代理商后才能确定。住宅部分应针对边缘市场进 行定位，特别在形象及户型的设计绿化环境功能设施配套物业 管理等方面优越其他项目，以避免销售招商和后期经营的失败。现 在设计的户型比较单并且明厅太少所以，在商业业态规划上必须 遵循以下原则 有利于商家互补性的原则 有利于商家共荣性的原则 有利于商家竞争性的原则 有利于物业可持续性发展的原则 有利于物业升级的原则 预留新业态的原则 有利于降低工程费用的原则 有利于降低公摊率的原则 有利于资产增值的原则 业态规划定位 统规划设计广告位广告等包括各业户门头，使整个机 电城有较高的信息能见度。 合理规划项目门前区域，增加停车位，以吸引消费者。沿街路灯大楼光彩工程等。 人流车流的动线设计，形成对人车的有效引导。 正视对产权分散的具体情况，根据业主委托和自营情况存在变数的 实际情况进行动态调整，最大限度保持规划布局的整体性和完整性。 项目全程策略 销售策略 整体营销活动的策划待商定简单阐述如下 总体思路以地面推广为主，高空宣传为辅。 推广主线前期形象积累