三总体规划 项目建设指标 土地净用地面积亩平方米 总建筑面积万平方米 其中公寓商住楼平方米商场平方米 地下层商场平方米 地下二层停车场平方米 容积率 建筑密度 绿化率平方米 停车位个 楼房最高层高层，最低层层 项目方案布局 本项目设计方案在年月日经武汉市规划局审批开工 停工，为符合国际大都市商住需要经过修改后的方案，百营广场是 组多功能综合性建筑群，集低层商场餐饮娱乐设施高层公寓 楼商住楼及商场服务配套设施于体。 部分是由座层高的住宅主楼连接层商场裙楼所组成，地下 三层，这组建筑沿前进五路布置。第二部分由座连体分别为 层高的公寓住宅大楼连接层高的商业群楼所组成，地下三层，这 组建筑沿中山大道及前进五路布置，层商业裙楼既为商业中心地段 增添商业活力，同时充分利用该地段高密度的人流及商贸活动为商 场带来大市场原动力。 公寓住宅部份的建筑标准按国际标准设计，内部设施全部按 数字智能化管理，提供国际电话电传图文传真网络等各通讯 线路系统。各项机电设备技术性能可行低噪音的现代化设备，符合规范要求，商场及公寓住宅均采用中央空调系统。裙楼的外装 修以金属板幕墙配以适量的花岗石为主，内装修除般用房外，凡 公共及对外部份均采用较高级的装修标准。 百营广场建设规模及建筑设计 规划总用地面积平方米，合亩，新规划方 案按已批方案容积率计算，总建筑面积平方米，其中公 寓商住楼平方米，商场平方米，地下商场平方米， 地下停车场平方米，可停车辆，容积率，绿化率。 八层商场共有三个主要出入口，面向中山大道和前进五 路，小区内条交通道路三新横街贯通永康里至中山大道。地下商 场层与地上八层商场设三块通透中庭，上下以扶梯至直梯， 交通疏散。首层沿外墙商店以街铺型式布置，其余商场则经由中部 通廊出入。其余七层则以米宽环形通廊连接中部大空间使商场四 通八达。地下设三层地下室，负为商场，层高米，负二三 层为设备用房及地下停车场人防，层高米设两个车辆出入口。 两坐公寓塔楼的入口分别面向永康里而与商场入口分开，本设计使 每户具有良好的通风和采光，上下水管道全部对齐共用竖管。 商场重点突出东北角圆形钟楼下的入口，二两层商场 玻璃外墙作圆形内凹式布置为其营造了开阔的空间，四五层稍大于 三层的外墙，既为大钟提供了比例适宜的背景，也呼应了裙楼东北 二面凸肚窗底部倾斜的主题，第八层作为观景平台使钟楼虚实兼备 配以设在三层的环形铝管横格装饰及碟形层顶使整个现代化的钟楼建筑带有丝古典味道。设在钟楼两旁的观景电梯的玻璃外墙有 如镜框般给商场带来份吸引路人注意力的活动焦点。 商场裙楼项设空中花园。地上地下停车总数约辆。裙 楼商场沿中山大道及前进五路均自规划道路红线退米，配合适当 绿化，为公众提供开阔恰人的步行休闲场所，裙楼屋顶设计为绿化 平台以达美化环境的效果。商场内沿轴线布置的大空间营造全天候 室内步行街，更有利于吸引行人。公寓住宅楼内空米，为 舒适装修提供条件。 本设计有着较不寻常规的体形和结合，充分运用虚实效果，立 面简洁，兼具实用和丰富的细节处理，在符合城市结构轮廓大前提 下而表现出高低错落有致线务活泼优美的外形，足以为武汉地区 增添份清新感，点时代气息，点惊喜以及个令人想置身期 间的住宅办公购物娱乐环境，为正在大步发展的武汉市建没环境 添置份现代化形象。 本项目建设期年 武汉百营广场为旧城拆迁改造建设项目，拆除旧房户，其 中住宅户，建筑面积平方米，非居宅户，建筑面积 平方米，总拆迁建筑面积平方米。整个拆迁工程已经完成， 施工建设按序安排。 四投资估算及资金筹措 百营广场年批准建设，年因深基坑开挖前对靠永部分施工投入。 前期复工费用人民币万元。 施工预备金人民币万元。 工程施工单位垫资减轻项目投入负担。 施工期年完成地下室和主体群楼可销售开盘，商住楼可 实现资金回笼，投入建设。 资金流动方案 本项目基本投资人民币万元，按项目前期施工期和后 期计划投入，资金来源公司自筹，开发贷款和计划销售收入列入。 科目 投入 万元 年期 投入金 额 第 年 第 二年 第三年 销售投 入 年余资 金 借还 前期费用 复工补交 费用 建设工程 费用 五财务评价及其效益分析 根据国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 第版和国家现行的财税制度，对本项目的财务效益进行评价。项 目计算期根据房地产业的特殊性，本项目计算期拟定为年，其中 建设期年，销售经营期年。 销售收入销售税金及附加测算 武汉市房地产楼盘调查情况 年武汉中心城区楼盘价格 物业名称地点类别价格元开发商 水岸星城武昌沙湖住宅湖北福星惠誉置业公司 锦绣长江汉阳滨江大道住宅武汉世茂锦绣地产公司 金都汉宫武昌积玉桥住宅武汉金都地产公司 新世界中心汉口航空路住宅武汉新世界发展公司 万科金色家 园 汉口轻轨前 进路住宅武汉万科地产公司 万科润园武昌徐东路住宅武汉万科地产公司 美奇国际汉口利济路商业湖北地龙实业公司 万达广场汉口民生路商业武汉万达地产公司 棕桐湾汉口沿江大道住宅武汉鸿基地产公司 时代广场汉口沿江大道住宅武汉汉龙实业公司 龙王庙广场汉口沿河大商业武汉盛唐房地产公司道 紫豪庭武昌洪山路住宅武汉南益置业公司 汉正街第 大道 汉口中山大 道商业武汉龙腾置业公司 南湖山庄武昌磨山住宅武汉佳和地产公司 楚家水榭武昌东湖路住宅武汉明鸿置业公司 百营广场项目从规划房屋配套和占领武汉市商业中心优 于所有的高档小区，预计销售策略价格的实现，将有更大的上涨空 间。根据上述价格因素和今后二年后市中心地区楼盘上涨趋势进行模 拟百营广场销售价格。 销售量 本项目开发总建筑面积平方米，地下商场平方米和车 库平方米不售可作物业经营收入，还建商场平方米，可 供销售面积有平方米，其中公寓住宅楼建筑面积平 方米，商业用房建筑面积平方米。 销售计划 公寓楼商场四年的销售比例为测算完 成。 销售量预测表 公寓住宅楼 销售 面积 年价元 收入 年价元 收入 年价元 收入 年价元 收入 总计销 售 面积 金额 万元 销 售 面积 金额 万元 销 售 面积 金额 万元 销 售 面积 金额 万元 万元 商业楼 楼 层 销售 面积 第年第二年第三年第四年 总计 万 元 销 售 面积 金额 元 销 售 面积 金额 元 销 售 面积 金额 元 销 售 面积 金额 元 二 三 四 五 六 七 八 合 计 各类楼盘销售收入 公寓楼四年期均价元 商业楼四年期均价元 各类楼盘销售收入总表 万元 年度 类别 第年第二年第三年第四年小计公寓楼 商住 商业楼 总计 销售总收入 公寓楼商住销售收入万元商场销售收 入万元 销售税金及附加 本项目按国家规定应纳营业税，税率为城市建设维护税 教育费附加堤防费分另为应纳税额的，平抑物价基 金教育发展基金分别为销售收入的。预计本项目计算期内共应 纳营业税万元应纳各种附加税万元，销售税金及 附加共计为万元，销售四年计算期内年均销售税金及附加为 万元。 总成本费用测算 本项目部成本费用万元，其中基本投资费用 万元，经营综合费用万元。 基本投 资 税金产权收益 金 财务费用总 计 土地收益金交易费 总论 项目背景 该项目位于汉口江汉区中山大道靠江汉路区域地块上，西临三 新横街，东为江汉路，南为民主路，北靠前进五路。地块约亩， 合平方米，该区域为武汉市市中心商区。老汉口史称为夏口， 是中国古代四大名镇之的汉口镇发源地。江汉区东与江岸区比邻， 西与桥口区接壤，南濒长江，汉口与武昌汉阳隔江相望，北依张公 堤，与东西湖区相连，是武汉市最繁华地段。具有区位适中，交通便 利，商贸发达，人流物流信息集散地，土地级差效益显著的优势。 武汉百营广场又处于江汉区中心地块，西有武汉广场，东临江汉路， 南面六渡桥购物商业街，北临友谊路，在城市金融商贸物流中起 着举足轻重的地位。该项目年由香港百营集团开发，取得土地 证，并办理了建设相关手续，年底至年中期施工，