应产生。六安对房地产市场产生需求的主要因素是动迁和改善居 住为主。由于年上台的政府领导加大和加快旧城改造的步伐，使城 市建设速度加快，大量产生需求。 城区房价会随着城区区成熟程度而趋高 般来说，城区初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在 进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成城区热 度频频上升，物业的投资价值也逐渐显出。 房地产城区机会与风险并存 城区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时， 风险也相应存在。众所周知，六安市是经济欠发达地区，工业基础薄弱， 高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据年统计资料，六 安市人均年收入仅为余元。经济收入过低使住房需求转变为有效需 求的份额也相对较小。同时，人们对房产投资的认识还相对薄弱，加之 城区建设时间短，相应配套尚不完善，在此形势下，要想做好个项目 的运作，更要注重项目的规划定位产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。 六安房地产市场需求前景分析 由市场调研可知六安打算在未来年的购房的群体特别大，而 且购房人群呈年轻化高学历化，并且市场需求伴随六安经济的快速发 展和六安国民济的高速发展，市场需求不断扩大，并且向多样化个性 化需求转变，市场需求前景广阔。 六安房地产市场竞争力前景分析 六安市城区给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时， 风险也相应存在。众所周知，六安市是经济欠发达地区，工业基础薄弱， 高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据年统计资料，六 安市人均年收入仅为元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求 的份额也相对较小。同时，周边项目城区还层次不齐，整体城市改造推 进还有待时间，在此形势下，要想做好个项目的运作，更要注重项目 的规划定位产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特 而具有冲击力的推广策略和销售策略。 六安房地产市场由于市场空间的扩大和政府招商引资政策的引导， 省内外大型流房地产城区企业纷纷进驻六安，而且通过两到三年的运 作后，在市场上取得了骄人的业绩。这些企业凭借雄厚的资金实力优 越的管理团队先进的全程策划理念和滚动式发展的企业战略，不断在 强占六安房地产市场份额，而六安本地房地产企业，由于观念落后人 才匮乏管理松散，又发展多元化经营造成资金不足，企业竞争力不断 下降，市场份额不断减小。在此机遇与风险并存的形势下，本土企业开始觉醒，慢慢开始剥离 其它产业，把主业集中到房地产上来，并通过与强手联合和出让股权等 形式与流的房地产企业联合，企业竞争力不断提升，市场份额逐步扩 大。 从市场需求和经济发展来看，六安的房地产市场前景广阔，但竞争 会越演越烈二六安市楼盘调查 住宅调查 名 称 位置开发商 设计 院 企划面积 可售 面积 多层 均价 高层 均价 明 珠 购 物 广 场 东大街 以北， 解放路 以东， 云露街 以南 安徽明 珠房地 产开发 有限公 司 上海 同济 规划 设计 院 广州三 憬划置 业咨询 有限公 司 兴 美 花 园 四 期 和平巷 以北， 云露街 以南， 文盛街 以西 六安市 兴美福 建房地 产开发 有限公 司 景观 设计 福州 博林 环境 艺术 设计 顾问 有限 公司 合肥远 大房地 产推广 机构 和 顺 解放南 路以 投资商 安徽水 无 嘉禾创 业咨询 名 都 城 西，淠 河干渠 以东 利股份 开发商 和顺置 业 策划 水 云 间 解放南 路以 东，万 佛路以 北 安徽志 民房地 产开发 有限 有限公 司 兴 美 花 园 四 期 和平巷 以北， 云露街 以南， 文盛街 以西 六安市 兴美福 建房地 产开发 有限公 司 景观 设计 福州 博林 环境 艺术 设计 顾问 有限 公司 合肥远 大房地 产推广 机构 和 顺 解放南 路以 投资商 安徽水 无 嘉禾创 业咨询 名 都 城 西，淠 河干渠 以东 利股份 开发商 和顺置 业 策划 水 云 间 解放南 路以 东，万 佛路以 北 安徽志 民房地 产开发 有限公 司 建筑 设计 安徽 艺源 艺术 设计 有限 公司 景观 设计 香港 建 筑与 景观 设计 公司 无 世 纪 皖西东 路经 投资商 香港昌 北京 中联 恒昌置 业顾问 景 园 济开发 区内 浩地产 投资机 构开 发商六 安昌浩 房地产 开发有 限公司 天 盈 星 城 解放南 路佛 子岭路 投资商 上海天 盈投资 发展有 限公司 开发商 六安天 盈置业 发展有 限公司 无无 第 五 大 街 解放北 路皋 城路 六安加 烨中奇 房地产 开发公 上海 象外 建筑 设计 彼岸不 动产行 销机构 司 六安新 汉基房 地产开 发有限 公司 公司 鼓 楼 新 天 地 东大街 以北， 解放路 以东， 云露街 以南 投资商 福建三 木集团 股份有 限公司 开发商 安徽皖 美房地 产有限 公司 无 厦门上 城建筑 名 仕 苑 解放北 路 六安市 侨兴房 地产开 发有限 公司 无无 上解放北合肥市无和普院路 中对面 和普房 地产开 发有限 公司 六 安 国 际 汽 车 城 经济开 发区内 投资商 上海亿 丰经济 发展有 限公司 开发商 六安市 金三角 置业有 限公司 浙江 大学 建筑 设计 研究 院 恒基物 业咨询 有限公 司 百 花 现 代 城 解放北 路 六安中 诚置业 有限责 任公司 天地行 安 徽。 全程推 广观 筑量行 上 海 舒 怡 音 乐 花 园 大别山 路以 南，磨 子潭路 以东 安徽远 大投资 置业有 限公司 无 厦门房 易置业 总 计 总结 六安市城区面积平方公里，城市人口万，未来城区面积要扩 大到平方公里。现在六安市场上供应的住宅达到多万平方，在 年以前的五年里，六安商品房共开发万平方，从年 的均价元上涨到现在的元平方，主要购房客户为回迁户 公务员及事业单位的员工，当地大型企业的中高层管理人员。当地人 购房地点的第选择是在六安中附近，对于城南新区比较看好它的 升值潜力。 老城区主要集中在六安中附近，周边配套成熟，但售价较高， 比新城区高元左右。 城南新区主要指解放南路附近，由于靠近火车站，市政府也搬迁到 附近，规划较好。附近楼盘规模都较大，多在万平方米以上。附近 还有个由安徽省高速公路投资有限公司投资的御景龙湖山庄，体量平方米。 经济开发区企业安徽喜洋洋食品工业园六安华源纺织股份有限公 司索伊家电工业园安徽江淮汽车座椅有限公司六安市海洋羽毛 有限公司安徽贝德家电工业园汝必德沙发制造有限公司安徽明 德线缆集团德森特种纸业曾胜羽绒工业园长江精工工业园 六安市大型企业华电六安电厂长江精工集团华源纺织江淮汽 车齿轮世林照明集团海螺集团水泥应流集团铸钢 安徽迎驾集团白酒星星轻纺 二商业调研 项目调研 百花现代城 开发商六安中诚置业有限责任公司 企划行销天地行安徽 地址解放北路北门塔广场南侧 电话， 占地面积万 总建筑面积万，住宅面积万， 商业面积万，菜市场万 建筑类型住宅商铺 沿街铺位北向层商业，加地下层菜市场，南向三层商业 层高米，米 开间，米，米，米米米进深米左右 销售方式南向内向商铺可单层出售，面积最小多个平米小商 品市场 销售率除城北小学附近，买层送地下室的商铺，卖了间，其它 未销售。 按揭情况五成首付五成按揭，外地户口除非有本地公务员担保，否 则不予办理按揭。 优惠折扣次性付款优惠两个点。 备注整体销售情况较差。 解放路二层连体商铺，未销售 塔南路二层连体商铺，未销售。 明珠广场 开发商安徽明珠房地产开发有限公司 地址六安市解放中路九墩塘对面 总用地面积约平米，总建筑面积万平米 建筑类型多层高层住宅，中心商城，宾馆楼，综合楼等共同组 成 中心商城总建筑面积平米，地面五层，地下层 配备部扶梯，总货梯，部观光电梯 经营品种类似于商之都 星级宾馆总建筑面积平米，共八层， 四星级宾馆配备标准，部客用电梯 第部分项目报告总说明 本次合肥彼岸不动产顾问机构为加烨公司提供的项目可行性报告之顾 问服务内容分为以下几个部分 六安房地产市场调研分析 二项目可行性分析 三产品建议 其中 第二部分主要为宏观市场的研究分析与个案调研 第三部分主要采用统计学对数据进行分析，得出本项目的静态预计利 润，并得出项目的盈亏点，并得出结论。 第四部分主要针对项目目前的特征，结合我们对六安市场的调查研 究，对项目提出对销售与树立开发商与项目形象均有利方向的产品建议。 第二部分市场调研篇 第章调研设计与组