海港空港功能发挥和进步发展，通过在年内推进个重大交通基础设施项目，着力将珠海打造成为珠三角西部中心城市。这系列行动，更加明确了珠海成为珠江西岸核心城市定位，同时也将会有力提升珠海城市竞争力，从而使房地产业有着更为广阔发展空间。政府启动行动计划，打造新珠海年月份，为了把珠海打造成最适宜人居住最适宜创业最富有魅力海滨高品质城市，珠海市政府宣布行动计划启动，将在五年内拟投资百亿资金打造个全新珠海。结合珠海城市空间发展战略珠海规划要求，到年要把珠海建设成为珠江三角洲西岸区域性中心城市。城市主要职能是区域性商贸服务和金融中心区域性海陆交通枢纽珠江三角洲西部临海产业基地亚热带海滨风景旅游胜地。行动是指通过五年努力使珠海年见美三年变优五年显特。年见美主要说到年底，通过提升人居环境外在质量，实现城市环境净化绿化与美化。三年变优则指，到年底，城市空间结构更完善，城市服务功能提升，城市品质明显优化总论项目概况第二章项目投资环境建设依据第三章项目对公共设施需求影响分析第四章项目分析及市场定位第五章项目开发建设进度安排第六章投资估算和资金筹措第七章财务分析第八章不确定性分析第九章项目可行性研究结论总论本可行性研究报告从项目建设的必要性入手，针对目前珠海市房地产市场状况，着指标名称月月月同比增长商品房施工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房竣工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售额万元其中住宅办公楼商业营业用房商品房空臵面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房数据来源珠海统计局商品房交易情况年月份商品房可预售楼盘数目为个，商品房可供预售面积为万，预售楼盘数目相比月份增加个，面积则比月增加万。二手房交易方面，月份交易面积万，同比上升了个百分点。在二手房交易金额方面，月份为亿元，相比月份减少约。附表月商品房交易指标名称月月月同比增长商品房可供预售宗数宗商品房可供预售面积万平方米二手房交易面积万平方米二手房交易金额万元数据来源珠海统计局珠海市统计局昨日公布年月住房交易价格显示，国家宏观调控政策效应初步显现查中，吉大区域受选率均居首位。吉大近年来开发了不少优质楼盘，从九十年代初开始建设海湾花园园林花园华景花园西苑，到九十年代中后期华景花园东苑九洲花园绿茵豪庭日东花园以及当时曾创造过万元平方米楼市天价海滨花园，直到城中村改造项目山水华庭君怡花园龙洲湾，年亮相园林熙郡景山名苑世航诺瑞比丽等，以及近来建成或正在建设中山海品居中天维港华发九洲金珠园景山号水湾六号山海品墅绿洋山庄二期等，十几年来连续不断地为珠海人提供大批高品质高舒适度环境优美居住楼盘，已经奠定吉大成为珠海最适合居住最受追捧购房区域龙头地位，特别是以石花路沿线和海滨泳场两大住宅群已成为人民心中公认高尚住宅区。主要建设指标根据房地产权证建设用地规划许可证及其附件，项目所在两宗地总用地面积平方米，其中宗地用地面积为平方米，宗地二用地面积为平方米，容积率为，用地性质为住宅别墅，绿地率，规划总建筑面积平方米。规划设计方案介绍吉大景湾路别墅项目规划为纯别墅小区，总建筑面积平方米，设计有层联排别墅和叠加式别墅，面积为平方米，户型为四房至六房，带私家花园，共有别墅套，联排别墅和叠加式别墅各占半。建筑层次高低错落，外立面采取滨海风格，建筑造型利用明快色彩对比简洁外型明晰线条处理，尽显精致雅趣。在园林景观方面，讲求园林绿化与建筑文化和谐融洽,于小区中间布臵中心花园，通过跌落瀑布溪流建筑小品等多层次多角度多视点景观，赋予每个公共空间独特命题，各个主题景点贯穿草坪低矮灌木和花草，造就了通透绚丽缤纷色彩，营造个神秘而温馨多样化社区，为住户营造个和谐自然环境。项目建成后小区将实行智能化管理，配套电话电视网络系统，并以完善小区门禁卡系统，闭路电视保安监控系统以及可视对讲系统，确保家居生活安全无忧。五项目建设招投标形式吉大景湾路别墅项目拟采用公开招标形式，面向国内有资质承包商，遵循公开公平公正和诚实信用原则，选定报价合理工期，北靠石景山脉，南至水湾头，与拱北接壤与澳门隔海相望，依山傍海，风光旖旎，辖区内有珠海标志性景点珠海渔女，珠海最具特色景观路情侣路景山路九洲大道等贯穿其中，珠海通往香港唯口岸九洲口岸所在地。吉大拥有高品质居住环境和成熟生活配套，历年来住宅消费需求调查中，吉大区域受选率均居首位。吉大近年来开发了不少优质楼盘，从九十年代初开始建设海湾花园园林花园华景花园西苑，到九十年代中后期华景花园东苑接受。不确定性分析影响项目收益最大因素是销售价格或面积，当本项目销售率达到时，项目实现收支平衡。可行性研究结论吉大景湾路别墅项目是个纯别墅小区，建设规模中等，定位合理，户型新颖实用，注重建筑风格及户型精心设计，有较强竞争优势和销售变现能力，市场风险较小。经过对项目投资必要性建设条件和技术可能性经济效益合理性等方面详尽分析，认为该项目价格定位合理，项目盈利能力较强，抗风险能力较高，建成后将对周边环境房地产价值起到提升作用，同时也将对珠海市经济发展起到良性推动作用。结论吉大景湾路别墅项目通过打造高档纯别墅小区，进步提升吉大片区居住品味，符合市场需求。该项目具有良好经济效益社会效益和环境效益，项目可行。第章项目概况项目建设条件吉大景湾路别墅项目由珠海市豪逸实业有限公司进行投资开发，地处珠海市吉大景湾路西侧度假村侧，环境优美，为珠海市最适宜居住片区，地理位臵优越。项目已获得房地产权证产权证号分别为宗地粤房地证字第号宗地二粤房地证字第号建设用地批准书珠海市县准字第号号建设用地规划许可证用地字号拨字号及规划设计要点红线图等政府有关部门批准文件，部分政府批文及开发手续正在办理中。二项目研究工作依据建设用地规划许可证规划设计条件。建设用地红线图。国家计委建设项目经济评估方法与参数。珠海市房地产价格行情市场调查资料。珠海市有关各类建筑工程造价指标原材料供应价格资料。珠海市建设工程造价信息。清华同方房地产项目计算机评估系统。三项目开发公司状况吉大景湾路别墅项目发展商珠海市豪逸实业有限公司，该公司成立于年,以建筑材料五金交电单项开发经营房产品为主营，公司拥有批富有丰富实践经验高级工程技术与管理人员，在册员工有多人，其中有高级工程师人，工程师人，会计师人，其他有职称人员约有人。珠海市豪逸实业有限公司本着诚信质实进取适民合作效益企业精神，把专业化作为立身之本，追求精益求精，不断提升公司专业水平，并以高素质人才规范化管理高效率运行机制，高质量地建设每个楼盘，把以人为本关注人生存环境和生活质量理念融入项目设计工程施工和物业管理全过程中。四项目建设规模和建设内容地理位臵吉大位于珠海市区，是珠海市对内对外交通中心之，有公共汽车总站，公交线路多，市内交通方便对外交通方面，吉大有多个长途汽车客运站，有通往全国各地班车。估价对象位于情侣南路西侧，附近有路公交车及观光巴士经过，区域通达度较好，交通便利。区内基础设施公用配套设施十分完善，用地均能达到供水排水供电通讯，路网密集，且道路宽敞。公用设施方面，医院影剧院学校幼儿园邮局银行市场超市商场等配套设施齐全，生活非常便利。吉大辖区地处热闹繁华香洲区中部，是珠海金融商贸旅游中心区域，辖区东起与香洲交界望海楼，西至板嶂山隧道口额万元数据来源珠海统计局珠海市统计局昨日公布年月住房交易价格显示，国家宏观调控政策效应初步显现电等设施齐备合理，带私家泳池精装年水电等设施齐备合理编号工程质量结构通风采光总楼层待估物较好钢混较好层较好钢混较好层较好钢混较好层较好钢混较好层个别因素指数表编号装修新旧程度设施设备平面布局工程质量结构通风采光总层数指数确定区域因素修正指数区域因素说明表编号繁华程度交通环境景观配套小区档次待估物般便利好海景般较高档般便利好海景般较高档般便利好海景般较高档般便利好河景般较高档区域因素指数表编号繁华程度交通环境景观配套小区档次指数权值求取比准价格比较因素修正如下可比实例交易价格元交易情况修正系数交易日期修正系数个别因素修正系数区域因素修正系数修正价格元比准价格根据估价对象实际情况，并结合该区域房地产市场发展趋势，预测该项目销售期价值上涨，则开发完成后开发价值为元平方米销售价格预测元平方米。收入预测见附表。五项目营销方案销售策略目标盘活整个项目资金。即尽快回笼资金，以积聚部分后续建筑费。销售分阶段进行销售时段推广主题推广类型预期目预热期优越独特地理位臵设计理念围墙广告开工典礼，进行售前造势。突出主题概念服务理念，树立项目品牌，吸引准客户注意力。强销期高档海景别墅广告模型条幅形象墙开盘仪式。样板间展示细部设计，从预热推向热销高潮。持销期环境空间配套广告宣传，推广活动。持续人气和关注度，以稳定销量，迅速回笼资金。尾盘期管理质量服务质量。实景宣传准业主联欢等。理想销售率。以优惠折扣等方式，促成资金全部回笼。第五章项目开发建设进度安排工程计划吉大景湾路别墅项目项目计划于年第季度开始前期工作，第季度正式开工建设，到年第季度末可全部完工，整个建设期为个季度。二施工安排项目施工进度如下表序号时间施工安排年季度进行清理填土及勘探设计等前期工作年季度项目正式开工，进行桩及基础工程施工年季度项目建设年季度项目建设年季度项目建设年季度室内装修小区道路绿化等各种配套施工，工程竣工第六章投资估算和资金筹措总投资估算根据测算，吉大景湾路别墅项目总投资万元，其中开发成本万元，开发期间费万元不可预见费万元。归类如下表序号名称费用内容金额万元开发成本土地费用土地出让金建安工程费包括勘探设计土建水电消防电梯装修及园林配套等工程费用开发期间费开发期管理费用按建安成本估算开发期销售费用按销售收入估算不可预见费按建安成本估算合计二资金筹措和资金平衡分析吉大景湾路别墅项目资金来源全部是投资方自有资金，占比。在项目开发期中，资金来源必须满足投资使用要求，资金筹措来源应当等于或略大于资金使用额，才能保证整个项目资金平衡。在本项目中，开发商自有资金能满足早期开发需求，到了后期，则利用销售收入再投入来支付工程费用支出，保证整个项目顺利，北靠石景山脉，南至水湾头，与拱北接壤与澳门隔海相望，依山傍海，风光旖旎，辖区内有珠海标志性景点珠海渔女，珠海最具特色景观路情侣路景山路九洲大道等贯穿其中，珠海通往香港唯口岸九洲口岸所在地。吉大拥有高品质居住环境和成熟生活配套，历年来住宅消费需求调查中，吉大区域受选率均居首位。吉大近年来开发了不少优质楼盘，从九十年代初开始建设海湾花园园林花园华景花园西苑，到九十年代中后期华景花园东苑九洲花园绿茵豪庭日东花园以及当时曾创造过万元平方米楼市天价海滨花园，直到城中村改造项目山水华庭君怡花园龙洲湾，年亮相园林熙郡景山名苑世航诺瑞比丽等，以及近来建成或正在建设中山海品居中天维港华发九洲金珠园景山号水湾六号山海品墅绿