近年来东莞市房地产市场趋旺，年房地产开发投资亿元，同比增长 ，年房地产开发投资亿元，同比增长，房地产投资呈现持续 火热的情况。年以来东莞房地产开发急剧增长，说明东莞市已进入个房地产 开发迅猛发展的阶段。 商品房施工面积东莞市近年房地产施工面积 万平方米 施工面积 从以上的数据分析来看，年东莞市的房地产行业的施工面积为万平方 米，同比增长，表明东莞房地产市场投资进步加大，投资放量增长，未来两年 的房地产市场供应量将急剧增长。 商品房竣工面积 东莞市近年房地产竣工面积 万平方米 竣工面积 年东莞市房地产当年竣工面积为万平方米，同比下降，与 年施工面积对比分析，施工面积与竣工面积比值达到倍，该指标高达，远 远高于东莞历年该指标的平均值。如果房地产市场无法进步扩容，明后两年的东莞 房地产市场将面临着巨大的消化压力。 批准预售面积 年是东莞市房地产市场历年来市场供应量最大的年，批准预售项目的个 数达到个，批准预售面积万平方米，同比增长。从市场看，截至年底，依然不断有新盘出现在市场上，开盘认筹等 营销活动不断，显示出市场的供应量大的局面。 商品房销售面积 东莞市近年房地产销售面积 万平方米 销售面积 东莞全市商品房销售面积年度同比增长最大，销售面积达到万平方 米，是年的倍年销售面积为万平方米，同时与同期东莞市批 准预售面积万平方米相比，销售面积仅为预售面积，说明年房 地产整体上供需矛盾逐渐突出，地产二级市场面临相当压力。 商品房空置面积 东莞市近年房地产空置面积 万平方米 空置面积 年全市商品房空置面积万平方米，比去年同期增长年 全市商品房空置面积万平方米，比同期增长，年的增速有所减 缓，是同期销售面积的，说明空置面积总量仍很高，较高的市场空置率是市场 预警信号。 通过竣工面积与空置面积的交互分析，可以看出，东莞商品房空置率比年 已经有所下降，市场需求走向稳定。东莞中心城区房地产状况 中心城区概述 根据已经获得广东省人民政府批准的东莞市城市总体规划显 示，城市总体规划范围为莞城东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村的 行政用地，总面积平方公里。 近年来，东莞市进行了大规模的城市基础建设。东莞城区内交通路网发达，莞太 路东莞大道莞长路莞樟路 莞龙路三四五环路及城市外环线，莞深高速广深高速等将城区与城区 城区与各镇区城区与广深之间形成了紧密的联系。 城区行政区域面积平方公里 万江区平方公里 莞城区平方公里 东城区平方公里 南城区平方公里 中心城区规划 城市总体布局贯彻新城靠山旧城依水的指导思想，东南方向为城市主要 发展方向。规划中心城区包括大片区即新城中心区旧城区东城北片区东城 南片区南城片区和万江片区。设市级城市中心区级城市中心和居住区级中心。市 级城市中心包括新城中心和旧城中心两部分，区级城市中心按城市片区布局，东城 万江设区中心。工业工业进园和居住区集中成片布局，形成中心突出放射 发展的整体布局。 中心城区功能布局分析 东莞城区分为四个的行政区，规划中的城区是东莞市进行城市化建设的 重要步骤，最终将会成为体现东莞特色的现代化的名城。 其中莞城区是旧的行政和经济中心，在只有平方公里的土地上，进行 了城市基础建设，形成了东莞人口密度最高，商业最繁荣的区域。 随着新城市规划的出台，南城将成为东莞城市中心，经过几年来东莞政府进行大规模的城市基础建设，东莞大道中心广场会展中心等公共设施的相 继投入使用，个暂新现代化的城市不久后将出现在南城片区，成为 整个东莞市的经济行政文化中心。 东城作为城区的重要组成部分，是行政区域面积最大的个区行政区域面 积平方公里，已完成了发达的交通路网建设，御景湾五星级酒店旗 峰山公园等十余项目工程建设，和众多高档楼盘的开发，已将东城区建设成 为最适宜居住的区域。东城区是未来年重点规划建设的区域，从东城 区的市政规划来看，东城区的城市化建设将更趋完善，商业第三产业将交 更加旺盛，东城范围内离市中心较远的区域的生活配套也将更加齐备，人民 生活质量将进步提高，整个区域将更适合居住。 万江区位于东莞市的西北部，与莞城区仅河之隔。在四个城区中经济相对 较差，但新的城市规划中对万江区进行了重新定位。 中心城区各区商品房发展状况 莞城区地产开发以旧城改造为主 莞城区受本身土地面积限制，加上长期的发展的积累，土地使用情况已趋于饱和， 片区土地供极少，目前莞城区共有亩土地进入储备中心，房地产开发主要以 旧城改造为主。目前的房地产项目主要集中在金牛路和人民公园带，预计东江大道 附近将会出现批高档住宅项目，东江沿岸也将成为东莞的高档住住前总供应量 达万左右，占全市总商业地产供应量的左右，商业地产慢慢成为片区 房地产开发的主流。 从片区开发量和产品供应所占全市比例的变化，可看出房地产开发重点发生了转移。 东城的城市建设脚步正逐渐放缓，但在较长的段时间内，东城作为人们习惯性认同 的经济高尚生活中心地位还将继续维持。 南城在中心区的政策以及规划前提下面临全面加速 南城区可为两个片区，莞太路区域和东莞大道区域莞太路区域开发较早期，目 前土地供给越来越少，房地产以旧城改造为主。东莞大道开通后，东莞大道区域 成为开发的热点区域，围绕东莞大道和中心区有大量楼盘开发。 土地供应量最大南城是规划中的新城市中心，因此从年开始，南城片 区成为房地产开发的热点区域，近几年的东莞市土地供应中，南城区的土地 交易直是量最多的区域。年南城区的土地成交量开始有所下降，年南 城区交易土地面积为万平方米，占东莞市交易土地比例为，低于 年的。但是由于南城区的土地的热点开发，成交价格上升较快，南城区 土地已成交单价为元。 二级房地产市场开发火热经过统计分析，目前南城区的在售楼盘总存量约 为万。预计今后两年的潜在供应量达到万，从南城目前的在 售楼盘的存量和潜在供应量看，开发供应量远远高于市区的其它区域，未来 的市场面临供过于求的风险，可以预见市场竞争将异常激烈。 因为此区域供应楼盘多为中档楼盘，面对社会中间阶层，随着此部分购买群 体的状大，需求量也在急速增加。 万江区整体开发态势逐步趋热 万江区多年以来经济发展都以工业为主，因地理位置与莞城区只有河之隔，东莞市新的城市规划出台之后，万江作为莞城后花园和物流新区的定位更加明确。万江 区房地产市场长期落后于其它市区的发展，拥有的楼盘项目不多，东莞的城市化进程 和万江政府的城市运营给该区域的房地产市场发展契机，年之后，土地供应量 和开发量逐渐加大，新项目陆续进入市场，其中华南理想等大盘。是万 江板块的代表项目。万江作为个开发落后的区域，给房地产发展造就大量的空间， 同时万江区委区政府亦宣布启动城市运营，明确表示将以房地产为切入口，万江区 房地产开发呈火热局势并将持续升温。 东莞房地产市场发展趋势分析 东莞发展阶段判断 东莞人均及恩格尔系数反映东莞的户籍人口生活水平处于富裕阶 段，在全国中属于较高水平。 东莞城镇居民的人均居住面积大，而居住支出却处于相当低的水准。主要原因 是东莞居民拥有的是大量的私房房改房，与深圳广州相比居民拥有是大量的 商品房相比，东莞居民用于物业管理等各方面居住支出相对比较低，在需求上 仍有潜力可挖。 从整体来讲，东莞房地产跟广州和深圳样是追求质量和数量并举的阶段，但 从发展的轨迹看，滞后于广州深圳等中心城市，正处于个从起步阶段进 入到发展阶段，未来伴随城市的升级转型，将可能面临个加速提升阶 段。 东莞住宅市场化判断 东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州，主要原因是东莞自建房和合作建房 的比例非常高。但是这对于商品房市场带来很大的冲击。 东莞的房价收入比处于个相对比较合理的范围，房地产价格没有脱离居民的 承受能力。 从整体来看，东莞与深圳和广州来比，房地产市场化有定的距离，主要原因 是住房的商品化程度太低。 二区域市场分析 东城中路地块位于东莞市东城中路世博广场北侧，北接待开发空地，南至世博 广场，东面为东城中路，西面是即将撤出的电子厂厂区。该地块属于东城区东纵板块。 东城区区域经济基础分析 东城区概况 东城区位于东莞市中部，是市区四个区之，地理位置优越，水陆交通方便。东 距广九铁路石龙站约公里，南去深圳市公里，西距太平港码头公里，北距广 州市公里东莞运河自东向西在区内流经莞龙莞长莞樟等省道市道及市区 几条环市城市道路在区内纵横交错，交通网络四通八达。全区面积约平方公里， 辖个居民区原个村全部改制为居民区和个国营林场，有常住人口 万多，外来人口万。 商业繁荣区内形成两个大型商业圈，花园新村商业圈及东纵大道商业圈。花 园新村从特色食街发展成了现在集合超市百货服饰精品餐饮娱乐的综合性商业旺 地，吉之岛百货花园粥城等都位于此区域。东纵商圈是目前东莞规模最大大型商 业最集中的中心商圈，这里云集了地王广场威尼斯广场君豪广场世博广场金 月湾商业街世纪广场等大型商业广场，百佳国美沃尔玛顺电天虹好又多 万佳天和也纷纷在此立足，这里必将发展成为商业中心。 工业发达全区拥有企业家，其中外资企业家，有东城市郊区工业 园东城科技工业园东城外经工业园等大型