1、巨大且不断增长人口规模是商业发展基石截止年末，市常住人口万人，其中户籍人口万人。外来人口万人，如果加上规模庞大流动人口，无疑将形成个巨大消费市场规模。与此同时，伴随着房地产市场开放和户籍身份淡化，越来越多相对富裕人口开始涌入臵业与就业有楼盘甚至有超过以上购买者是外地人，这使得人口数字更加庞大。而持续扩张人口基数也使得消费规模达到个令商家垂涎地步，为商家成功经营奠定基石。领先全国购买力水平是商业真正繁荣关键近几年，市居民平均购买力水平持续排名全国前四名之内，居民收入水平持续增长。年，城镇居民人均可支配收入更是达到元，生活费支出达元。同时，居民消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比重上升。住房和购车成为新消费热点，特别是私家车消费正处于加速阶段，年市居民私家车保有量约为万辆，而到年年底已经达到万辆，汽车消费高速增长带动了相。

2、展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。由于不报告摘要项目概况项目是房地产开发公司在地区开发的大型商业地产项目，占地亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为万平方米，拟建成东部地区的个标志性的购物中心。项目分析结果通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下项目优势项目位于规划中的环四环商业带上以上，而随着大批正在规划和在建项目陆续竣工，市场商铺供应将在未来两三年急剧增加，三四年后，商业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空臵率上有更直接体现。需求群体分析截至本月，市商业物业市场已经形成了齐头并进三大需求群体跨国零售企业。随着各国零售业巨头抢滩零售业市场，跨国零售企业对大型主力店需求明显增加，美国沃尔玛法国家乐福百安居等竞相在京选址开店。国内大型零售企业。国内大型零售企业扩张形成了市商业物业需求另主力，为与即将到来。

3、在新兴住宅区相继开业。为增强在市场竞争力而重新包装定位旧项目，也开始投入市场，平均增长速度均在左右，这要比同期平均增长速度高出约左右。而从业态发展来看，近几年，以大卖场和超市为代表先进商业业态在得到了年均增速以上高速发展。商业重心逐步迁移，伴随着城市化进程与住宅开发，商业发展重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西北四环商业发展已经初现端倪。未来几年，环四环商业经济带将迅速崛起。商家战略布点加速，在商业发展良好形势下，借助年年底商业领域全面开放机会，国内外知名商家纷纷加速在战略布局。三环四环甚至是部分五环区域商业项目都成了商家竟相角逐对象。影响商业发展需求因素分析影响个城市商业发展主要因素是人口收入水平支出水平和消费习惯，其中城市消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外，最主要是受消费者规模与消费购买能力影响。本节将分别阐述分析。

4、家反复论证，我们认为商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局战略发展模式，这战略模式确定，对预测商业今后几年发展方向具有重要意义。从零售业发展来看，根据业态不同将走向不同方向，经营日常用品超市便利店等业态其连锁经营趋势已经非常明显，统采购，统管理，同定价，统经营方向已经势不可挡，追求共性是这些业态共同特征而专卖店专业市场百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进步细分，充分满足自己面向客层需求。餐饮娱乐业是讲求个性化消费行业，随居民收入水平提高和消费习惯变化，伴随着近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发展。市商业地产市场基本情况据市统计局资料显示，年底市人均商业面积约为平方米，而国外发达国家平均水平却早已达到平方米，上海大连等城市人均商业面积也相继超过了平方米。作为高度国际化大都市，近几年商业地产发。

5、大品牌企业已经纷纷在酝酿进发展便利店。传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展部分继续巩固百货市场，另部分则利用资本集聚优势向大型综合超市或购物中心转型。产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店专业店得到很大发展，并且将在未来占据重要地位。重视品牌经营，以及采用先进质量管理系统和配送系统是专业店专卖店成功要点。在未来零售格局中，专业店专卖店应占有相当比重。目前在图书医药汽车及配件家用电器钟表眼镜等领域都有很快发展。餐饮基础。同时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐重要性也越来越明显。影响商业发展供给因素分析供应方面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年供应都有所上升。开业购物中心，主要分布在木樨园亚运村中关村等新兴商业中心。大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张势头不减，如家乐福中关村店和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营。

6、关产业发展，同时也从根本上扩大了居民行动半径，进而使其消费习惯得到质改变。当然，对商家商业设施停车设施建设也提出了新要求，与本项目特征类似金四季购物广场火爆原因中，辆免费停车位起了关键作用。消费习惯方面消费习惯对现有商业发展起着指导作用另方面，通过正确引导，消费习惯也可以做到逐步调整。消费者调查结果请见附件，下面将对些关键性条件进行分析交通方便因素占据重要地位，交通条件成为居民购物时越来越重视因素，这点与住宅区域扩大化及私家车进入家庭普遍化密不可分。同时，停车场在顾客考虑因素中地位也越发重要，成为影响选择些类别消费场所关键因素。交通方式中公共汽车仍占主要地位，但私家车比例在逐渐提高。这就对商业项目周边公交系统提出要求，尽可能停靠更多车次。消费产品中餐饮位列三甲，体现出消费层次高端性。居民休闲娱乐与餐饮方面消费占到日常总消费左右其。

7、际零售巨头对抗，早在年，国内零售企业就开始进行积极扩张，而是这些企业发展重点，因此国内大型零售企业在近几年基本上都已经在京开业或变相进入市场。中小投资者。许多中小投资者纷纷看好商业市场投资潜力，成为写字楼和住宅底商强有力需求者。需求区域分析从近年需求情况来看，商业物业需求区域仍然集中在人流量大交通方便住宅区商务区以及附近商业氛围较成熟地段。朝阳区东三环中心。大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张势头不减，如家乐福中关村店和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。为增强在市场竞争力而重新包装定位旧项目，也开始投入市场，比如恒基中心和西单文化广场。跨国零售企业对大型超市主力店店址需求仍然强烈，如美国沃尔玛英国百安居法国欧尚和家乐福，都竞相在选址开店。此外，很多国外品牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。随着政策。

8、品牌有吸引力，上述业种将拥有广阔发展前景。本项目方便交通条件对于大型综合超市也有相当吸引力，并且周边居民也有这方面需求，因此可以作为辅助业态引入本项目。方案二主营项目大型影城和品牌电子数码专卖组合辅助项目大型餐饮大型综合超市第二方案与第方案主要区别在于增加了品牌电子数码专卖店这业态，电子数码产品主要面向办公区域公司和附近居住居民，由于本区域是办公集中地区，并且多以中小型公司为主同时，本地居民消费特点之就是追求个性，求新求变，电子数码产品在本地有良好市场空间。同时，经营特色产品，做品类杀手业态，其辐射范围更加广泛。电子数码产品专卖可以满足顾客更多方面需求，为项目增加更多客流，而这部分客流收入水平和消费习惯又与其他业种客层基本相符。因此，更容易达到不同业态共享客流目。这也是第二方案出发点。价格定位根据我们前面分析，我们建议本项目租售比控。

9、步放开和消费水平提高，些国外知名品牌也加快了进入市场步伐，如杰尼亚克里斯汀迪奥分别落户东方新天地和国贸商城，世界顶级品牌入驻标志着当地消费水平提高，并对其他品牌起带动作用。餐饮和服装方面品牌店大卖场式主力店仍是主要力量。另外，商业市场也吸引着外地大型零售商青睐，对商铺需求构成支重要力量，如上半年山西华宇集团华宇时尚购物中心云南盛兴集团盛兴购物广场都已正式开业。各商业业态竞争性分析零售业市场分析各大连锁企业集团纷纷把在选址开发列为重中之重，开店热潮正在各地展开，并且开店位臵已经逐渐从城内向四环五环和郊县扩散。从发展趋势来看，各大零售集团近几年内仍然会把作为在中国发展重点区域，因此可以预计这股开店热潮仍将持续相当长时间，估计在年之内还会不断有新店出现。便利店发展启动，预计到年人均达到美元，标准化连锁化便利店将成为发展较快业态。目前国际。

10、化交流。推荐方案我们对本项目区位条件市场定位及商圈内竞争状况分析并以经营内容选择原则为尺度而提出两种可供选择方案。换言之，下述两项可备选择方案，在总体上与其市场发展状况及其基本经济制约条件是相吻合，因而才具有现实可行性。方案主力业种大型影城和建材超市组合辅助业种大型餐饮大型综合超市此方案充分突出了项目餐饮娱乐中心特点，考虑业种安排主要依据来源与当地居民消费习惯分析。调研结果显示，在本区域居民进行业余休闲活动选择时，娱乐消费前两名是看电影占比占比。针对这两种娱乐消费进行调研时发现，被访者看电影频次为平均每月次，平均每次消费元左右，根据周边居民和办公人员数量，这部分月消费总额约在万元左右。而人均消费在元左右，频次为平均每月次，这部分月消费总额约在万元左右，这两个业种有很大市场需求，并且在项目区域竞争并不是非常激烈，只要招商得当，引进商家。

11、在比较合适，同时，出租均价控制在元，销售价控制在万元平方米左右，这样既能通过销售商铺回收部分资金，同时自身控制绝大多数面积，有利于项目整体经营。目标客户定位目标客户定位原则根据我们建议规划方案，我们认为本项目在进行招商选择时，应考虑以下原则大品牌商家原则所谓大品牌实际上是指具有极高市场基础。同时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐重要性也越来越明显。影响商业发展供给因素分析供应方面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年供应都有所上升。开业购物中心，主要分布在木樨园亚运村中关村等新兴商业中心。大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张势头不减，如家乐福中关村店和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。为增强在市场竞争力而重新包装定位旧项目，也开始投入市场，比如恒基中心和西单文化广场。跨国零售企业对大型超市主力店店址需求仍然强。

12、餐饮更是占到了左右。而高收入阶层在休闲娱乐方面支出占比更高，月收入至元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为。所以在高收入居民聚集地方，休闲娱乐餐饮业般有着更好发展前景。总之，庞大人口规模与高端购买力水平为其奠定了良好商业发展中在人流量大交通方便住宅区商务区以及附近商业氛围较成熟地段。朝阳区东三环为充分体现规模效应，实现站式消费目，项目总体量要保持在定水准，这样才能在与其他项目竞争时占据有利位臵根据我们前期估算，我们建议本项目总面积在万平方米左右，其中包括约万平方米停车场和万平方米商业面积。功能定位多功能原则虽然不同类型购物中心有不同特色，但由于消费连带性以及行业相关因素作用，决定了购物中心基本功能却应当是大体致，只是重点档次风格不同而已。作为休闲娱乐型购物中心，在功能上应当具有以下五项基本功能是购物二是休闲娱乐三是商业观光四是餐饮服务，五是。

参考资料：

[1]大型发电设备制造基地扩建项目立项可行性建议书立项范文（第74页，发表于2022-06-24）

[2]大型发电设备制造基地扩建改造项目立项可行性建议书立项范文（第73页，发表于2022-06-24）

[3]大型医院项目立项可行性建议书立项范文（第36页，发表于2022-06-24）

[4]大型化重介质浅槽分选机研制项目立项可行性建议书立项范文（第24页，发表于2022-06-24）

[5]大型冷藏保鲜项目立项可行性建议书立项范文（第53页，发表于2022-06-24）

[6]大型农贸超市、农副产品基地项目立项可行性建议书立项范文（第7页，发表于2022-06-24）

[7]大型农贸市场项目立项可行性建议书立项范文（第43页，发表于2022-06-24）

[8]大型农贸交易市场项目立项可行性建议书立项范文（第118页，发表于2022-06-24）

[9]大型农副产品冷冻冷藏库建设工程项目立项可行性建议书立项范文（第46页，发表于2022-06-24）

[10]大型农产品批发市场及配送中心项目立项可行性建议书立项范文（第47页，发表于2022-06-24）

[11]大型农产品交易市场项目立项可行性建议书立项范文（第159页，发表于2022-06-24）

[12]大型农产品交易市场一期工程项目立项可行性建议书立项范文（第117页，发表于2022-06-24）

[13]大型养猪场废水处理项目立项可行性建议书立项范文（第36页，发表于2022-06-24）

[14]大型养牛场沼气项目立项可行性建议书立项范文（第54页，发表于2022-06-24）

[15]大型养殖场绿化沼气工程设计项目立项可行性建议书立项范文（第57页，发表于2022-06-24）

[16]大型体育中心项目立项可行性建议书立项范文（第48页，发表于2022-06-24）

[17]大型住宅项目立项可行性建议书立项范文（第67页，发表于2022-06-24）

[18]大型优质油菜生产基地项目立项可行性建议书立项范文（第98页，发表于2022-06-24）

[19]大型优质小麦生产基地项目立项可行性建议书立项范文（第53页，发表于2022-06-24）

[20]大型仓储物流中心项目立项可行性建议书立项范文（第74页，发表于2022-06-24）