各国政府包括经济自由化程度最高美国政府都密切关注甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场健康发展从正面促进与保证整个经济稳步发展。我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用市场。所以，对个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。土地供给政策调整年月日，关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展通知国土资发号通知指出，必须严格实行土地供应集中统管理。必须严格控制土地供应总量。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，律实行招标拍卖挂牌出让。通知要求，严格控制高档商品房土地供应。凡高档商品住房写字楼等商业性用房积压较多地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地土地供应。严禁以科技教育观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策土地后用于房地产开发年月日，关于继续开展经营性土地使用权招总论项目背景项目名含第二套住房，商业银行按照中国人民银行公布同期同档次贷款利率执行。年月日和年月日两次提高存款准备金率，从提高到，回笼资金亿元。年月日商业银行房地产贷款风险管理指引中国银行业监督管理委员会指引发布是为了以引导商业银行充分理解和有效识别房地产贷款风险，切实关注借款人偿贷能力等。规定所有住房贷款贷款成数不超过，借款人住房贷款月房产支出与收入比控制在以下含，月所有债务支出与收入比控制在以下含。指引在对商业银行提出总体风险控制要求基础上，对土地储备贷款房地产开发贷款个人住房贷款风险管理分别提出了要求，并对银监会相关风险监管措施进行了规定，要求商业银行建立房地产贷款风险政策及其不同类型贷款操作审核标准，明确不同类型贷款审批标准操作程序风险控制贷后管理以及中介机构选择。着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，包括管控开发贷款和个人住房贷款风险手段和方法，提供和介开发协议书年月。土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。已开始进行项目前期论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目正式规划设计工作。项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。项目建设资金已经准备到位。项目已取得当地政府有关领导和部门肯定，并已取得同意立项批复文件。项目主要经济指标项目主要经济指标见下表表。表项目主要经济指标序号项目单位数量备注主要经济结果和数据项目投入总资金万元建设投资不含建设期利息万元其中自有资金万元建设期利息万元销售收入万元销售税金万元销售利润万元所得税万元税后利润万元二主要经济评价指标项目财务内部收益率基准收益率税后项目财务内部收益率基准收益率财务净现值税后万元财务净现值税前万元动态投资回收期税后年动态投资回收期税前年投资利润率投资利税率三项目可行性研究报告编制依据国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版年建设部房地产开发项目经济评价方法建标号国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南计办投资号武汉市城市总体规划年武汉市及区年国民经济和社会发展统计公报项目开发用地协议书武汉市及区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。四项目可行性研究报告研究范围项目开发市场环境分析项目建设初步方案项目定位项目开发经营模式项目环境影响评价项目投资估算与资金安排项目融资方案项目财务评价项目风险分析。五项目建设存在问题与项目实施建议项目建设存在问题项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不能最后确定。项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。项目建设投资总额控制有赖于项目实面积二总建筑面积其中多层小高层高层住宅别墅联排别墅复式洋房公建面积三道路及停车场四建筑密度五容积率六绿化率项目主要建设条件已签订项目开发协议书年月。土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。已开始进行项目前期论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目正式规划设计工作。项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成仅是基本蓄水调节功能，伴湖而居，临湖而住更是种生活品位提升和对生活魅力重新向往。伴随着城市人口增加和建设规模扩大以及人们对居住品质要求提升，越来越多人选择了湖泊旁边作为自己休养生息地方。项目位于区楚天第路金山大道以北，紧临，分布于环湖公路两侧，属生态旅游区核心地段。其中有约亩卧龙岛三面临湖，向中延伸，余下多亩地面临湖。项目周边拥有大面积水域成片山林，自然景观优美，且周边视野开阔。项目地块自然环境优越，具有较好升值潜力，适宜于建造大型高档园林式生态居住区。在该宗地上规划开发规模宏大配套完善居住区，对于武汉市区城市建设和社会经济发展以及承办方自身发展，都是十分必要和有利。二项目概况项目区位该项目位于武汉市主城区西北，中环线与外环线之间，素有武汉市后花园之称区内。京珠高速公路国道汉渝铁路存在使得本项目对外交通极为便利。区凭借自然环境优势和完善城市建设，该区域已成为城在森林中街在绿化中楼在花园中人在环境中现代化城镇。项目位于区楚天第路金山大道以北，紧临，分布于环湖公路两侧，属生态旅游区核心地段。宗地总面积平方米，约亩。其中约亩卧龙岛三面临湖，向中延伸，余下多亩地面临湖。项目周边拥有优美自然景观，且周边视野开阔。项目所在地板块水面面积超过万亩，河流湖泊星罗棋布，自然绿化带层澜叠翠，天然水循环系统使湖水清澈明亮，处处绿环水抱，空气清新自然，形成了整套天然生态体系。经过几年发展，该区域目前已经形成了套完整交通体系。从上空俯视，金山大道马池路机场高速环湖路环湖中路张柏公路等条条宽阔道路纵横交错，将与汉口浑然连成体。更重要是，拟于今年年内动工武汉城市轻轨号线二期宗关三店，全长公里预计年建成，届时将区与汉口中心城区连成个整体。并且规划中地铁将横贯而过。地区凭借它得天独厚地理位置丰富土地资源以及优美自然环境等优势在过去几年内房地产开发量迅猛增长。正在凭借顺畅交通，优雅自然环境，良好生活氛围，正在逐步完善配套设施，形成个大型居住区，成为武汉中产阶级理想居住之所。项目所处地理区位详见项目区位图图。项目土地现状项目占地范围内地面较为平坦。大部分用地现在为鱼塘藕塘以及养殖场。多处分布有层建筑物，但总来说规模不大。项目开发规模与目标项目拟规划建成现代化具有前瞻性高尚居住区，物业形态主要有多层及小高层住宅别墅联排别墅复式洋房等。根据项目所在地块特点和开发策略分四期实施详见项目开发分期安排，各期实施后形成四个相对居住区，各空间既分离又有联系。项目计划按照总体规划和布局分四期实施，项目开发销售期为年，其中建设期为年，建设期与销售期重叠共年。项目总体规划指标见下表表。表项目总体规划指标序号项目单位数量规划用贷款，包括管控开发贷款和个人住房贷款风险手段和方法，提供和介乡维护建设税按营业税税额计算教育费附加按营业税税额计算。成本费用估算项目销售成本费用主要是销售期间销售成本，包括管理费，广告宣传代理费等各项杂费。三项费用计算基数均为当期销售收入。有关内容详见总成本费用估算表和利润和利润分配表。三项目利润估算与财务评价表项目利润估算详见利润和利润分配表。本项目财务评价所编制财务评价报表主要有现金流量表全部投资现金流量表资本金利润和利润分配表等。四盈利能力分析财务内部收益率全部投资内部收益率项目财务内部收益率为。详见现金流量表全部投资。资本金内部收益率项目资本金收益率为详见现金流量表资本金。财务净现值财务净现值为万元。所得税后财务净现值为万元。详见现金流量表全部投资。投资回收期静态投资回收期为年。所得税后静态投资回收期为年。动态投资回收期为年。所得税后动态投资回收期为年。投资利润率本项目投资利润率为投资利税率为。有关内容详见主要技术经济指标汇总表。五不确定性分析本项目分别就项目容积率销售收入总投资三个主要因素，对项目财务内部收益率财务净现值静态及动态投资回收期指标进行单因素敏感性分析，分别取变化率为和，详见敏感性分析计算表。通过敏感性分析可以知道，项目财务内部收益率指标对影响因素敏感性从小到大依次为容积率销售收入总投资。六财务评价结论本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行。如果项目能够享受开发区政策优惠，减免部分所得税，则项目财务效果状况可以得到很大改善。十项目风险分析投资项目风险分析是在此前工作基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。风险因素识别和评估风险等级划分般风险风险发生可能性不大，或者即使发生，造成损失较小，般不影响项目可行性。较大风险风险发生可能性较大，或者发生后造成损失较大，但造成损失程度是项目可以承受。严重风险有两种情况，是风险发生可能性大，风险造成损失大，使项目由可行变为不可行二是风险发生后造成损失严重，但是风险发生概率很小，采取有效防范措施，项目仍然可以正常实施。灾难性风险风险发生可能性很大，旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。风险因素识别和评估项目风险因素识别和对风险评估见下表表。项目风险评估方法采用简单估计法。表风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般市场风险市场需求量存在市场需求变动竞争能力周边有竞争价格项目敏感性高资源风险工程资源供给技术风险工程方案先进性适用性可靠性面积二总建筑面积其中多层小高层高层住宅别墅联排别墅复式洋房公建面积三道路及停车场四建筑密度五容积率六绿化率项目主要建设条件已签订项目开发协议书年月。土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。已开始进行项目前期论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目正式规划设计工作。项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。项目建设资金已经准备到位。项目已取得当地政府有关领导和部门肯定，并已取得同意立项批复文件。项目主要经济指标项目主要经济指标见下表表。表项目主要经济指标序号项目单位数量备注主要经济结果和数据项目投入总资金万元建设投资不含建设期利息万元其中自有资金万元建设期利息万元销售收入万元销售税金万元销售利润万元所得税万元税后利润万元二主要经济评价指标项目财务内部收益率基准收益率税后项目财务内部收益率基准收益率财务净现值税后万元财务净现值税前万元动态投资回收期税后年动态投资回收期税前年投资利润率投资利税率三项目可行性研究报告编制依据国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版年建设部房地产开发项目经济评价方法建标号国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南计办投资号武汉市城市总体规划年武汉市及区年国民经济和社会发展统计公报项目开发用地协议书武汉市及区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。四项目可行性研究报告研究范围项目开发市场环境分析项目建设初步方案项目定位项目开发经营模式项目环境影响评价项目投资估算与资金安排项目融资方案项目财