商品房销售面积预计将突破万平方米。置业需求取向分析 置业群体置业类型关注重点 高收入者远郊豪华别墅，近郊排屋，市区高档公寓，商业物业品质，环境 中高收入者近郊排屋，市区中高档公寓，商业物业品质，环境，配套 中等收入者近郊中高档公寓，市区普通住宅，市区二手中档住宅价格，品质，地段 中低收入者近郊普通住宅，市区普通二手房价格，配套 低收入者二手房价格 住宅市场供给分析 市场供应特征 市场供应以万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的半以 上。主要大盘主要分布在二环线以外。 地段不成为价格的决定性因素，而综合品质将成为价格的决定性因素。 同质化竞争转变为差异化竞争，品牌在竞争中的附加值逐渐体现。 外来开发商长三角珠三角以及京津地区和少数本地实力型开发商 将成为市场供应的主角。 市场营销划分为两大阵营，是强调品牌实力品质，是强调价格。 中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无例外的加入到中高档 住宅市场的竞争之中。 别墅市场全面开花，各种档次应俱全，销售价格从元平方米左右 到元平方米左右，主力价位集中在元平方米左右。 受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。 价格走势预期 预计从年，长沙商品房价格将保持个平稳的增长。 从供应成本角度分析 由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土 地成本大大提升。 由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上的高低差别，使市区边缘 地带的楼面地价与市区中心地带相差不大。由于成本的提高导致售价的提 高，也由于未来市场的主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带 房价的大幅度提升将推动总体房价的较大幅度提升。从年及年的市场竞争情况看，长沙的房地产市场已经逐步从 价格竞争转向品质竞争。特别是外来豪强对房屋品质的较高要求，使整个 房地产市场的房屋品质会有较大的提升。而品质的提升必然导致建造成本 的提升，从而也会导致房价的提升。 受国家宏观调控及金融政策紧缩的影响，房地产开发商的融资成本将会 较大的提高。 由于土地交易在付款方式上的已经从过去的较长期付款转变为次性付 款或短期分期付款，因此对开发商的资金实力要求更高，从而也进步提 高了开发资金成本。 由于市场竞争的加剧，在定程度上将导致营销成本的提高。 由于对房屋品质的高要求，在定程度上将提高项目的设计成本。 由于预售门槛的提高，在定程度上也会提高项目资金成本。 拆迁成本的大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。 综合成本的较大幅度提高，必然会反映到房价的较大幅度提高上。 从市场发展的角度分析 长沙的房价增幅水平远远低于全国省会城市房价的增幅水平，这与长沙的经 济实力与居民收入水平是不相称的。 从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的 人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。而排名第位的房价为 元平方米。正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了 长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金的进入。因此， 从市场预期的角度分析，长沙的房价仍有较大的上浮空间。 从目前的市场现状来看，长沙的房价上涨出现了若干积极因素 市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园绿城桂花城上海城 美林水郡等，尽管售价远远超过区域市场的预期，但仍旧获得市场的热烈 追捧。 以长三角和珠三角为代表的外地实力型开发商纷纷进驻长沙房地产市 场，房地产市场进入产品时代和品牌时代，带动长沙整个房地产开发水平。 政府已经开始有意识地对土地加以控制并对市场加以引导。 尽管从市场预期的角度，长沙房价有较大的上涨空间，但受供求矛盾及国家 对房地产宏观调控的双重影响，长沙的房价在未来几年不会出现高速增长的态势，而只会保持种平稳上扬的态势。 由于长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大量外来开发商的进入，并圈 定了大量待开发土地。目前已知的规模在万平方米以上的大盘有数十 个之多。这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。在市场供应 量增长大于需求量增长的情况下，供需矛盾的加剧理论上将抑制房价的增 长。 国家对房地产市场进行宏观调控的主要目的就是要抑制房价，为此采取 了系列措施来抑制房价的过快上涨，这也将致使长沙的房价不可能过快 增长。 基于以上的综合分析，我们认为未来五年长沙的房价将保持个平稳小幅的 增长态势。 四宏观调控对长沙房地产市场的影响 年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。这次 宏观调控的目的是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构的 合理化，并遏制房地产价格的快速上涨。 房地产作为国民经济的重要支柱，其地位是不可动摇的，其对的贡献 也是不容置疑的。从经济层面来说，国家对房地产进行宏观调控，并不是要打压 房地产，而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生系列的经 济恶果。从政治层面来说，房产调控是为了抑制过快增长的房价，减缓民怨，维 护社会的安定团结。因此，无论从哪个层面来考虑，为了维护党和国家以及老百 姓切身的长远利益，对房地产进行宏观调控都是极适宜做写字楼或商住楼等办公型物业产品呢 我们仍从市场供需的角度进行分析。 六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目的开发可行性 关于专业写字楼的市场分析 长沙的专业写字楼目前主要分布在韶山路沿线袁家岭至东塘五路沿 线火车站至五广场芙蓉路沿线侯家塘至松桂园，基本集中在长沙市整 体规划的范围之内。 据统计，自年起，长沙的专业写字楼总供应量已超过万平方米。由于长沙的恩格尔系数已超过小康线，根据经济学规律，其人口数量与办公面积比 应为。按照长沙市年总人口万计算，则长沙市正常的办公需求 面积应为万平方米，其中间值为万平方米。据我们已知的情况，目前 即将面世的专业写字楼仅中天广场及天健芙蓉盛世两个项目，其写字楼部分的 有效供给将超过万平方米。如果把大量商住楼及住宅楼中间用于办公的面积 累加，则长沙目前的写字楼总供应量已远远超出有效需求量。目前长沙众多写字 楼的较大面积空置，也从另个侧面证明写字楼市场的供大于求。 因此，且不论本项目所处地段并非区域，仅就写字楼市场的供需现状 而言，本项目开发写字楼产品是不具备可行性的。 关于商住楼的市场分析 商住楼实质上是地处市中心繁华地段的，规模介于万平方米左右的点式 高层住宅。由于其具有地段好交通便利价格低廉购买价格租赁价格物 业管理价格的优势，因此它成为众多创业型及发展型中小公司的办公首选。 但对几乎所有在商住楼办公的公司而言，商住楼也存在无法克服的两个重大 缺陷。 是商住混杂及住宅产品的物业形象，致使办公形象大受影响。 二是住宅产品自身的软硬件设施及配套无法有效满足办公需求。 基于商住楼的缺陷，目前市场已陆续推出介于专业写字路与普通商住楼之间 的中间型产品。类为酒店式公寓，如锦绣中环五新干线等等类为偏向 于专业写字楼的商住楼，如新时空号上东印象等等。这两类产品由于兼具了 专业写字楼及普通商住楼各自的优势，较好地满足了市场需求，因此般也成为 热销产品。 但是，通过对中小企业办公需求的细化分析，我们认为目前推出的这类中间 产品仍旧未能最大限度地满足市场需求，比如有效降低购买经济压力的需求进 步提升形象档次的需求充分满足商务配套的需求有效降低办公费用的需求 等等。这些需求有些是我们众所周知的需求，有些则是潜在性需求。而这些未被 充分满足的需求在未得到市场有效供给的情况下，为我们的产品定位提供了定 的市场空间。也就是说，开发偏向于专业写字楼的商住楼成为本项目产品定位的 个可能性选择。 当然，本项目所处的地理位置的局限性，以及商住楼改进型产品是否能获得 市场认可这两大因素，导致本项目开发商住楼具有定的市场风险。因此，在未找到更加优化的开发方案之前，打造改进型商住楼产品将成为本 项目的可行性方案之。 七长沙小户型公寓市场分析及本项目的开发可行性 小户型公寓是沿海发达城市聚集的大量流动人口特定需求所产生的过渡型 住宅产品。自年深圳紫薇公寓及旭飞公寓发端，陆续传播到北京 上海广州及较为发达的内陆城市，并持续热销。 长沙最早的小户型公寓产品应当是和府及锦绣中环两个酒店式公寓 项目。自年以来，小户型产品供应持续放量，主要项目包括 楼盘名称楼盘地址建筑面积平方米销售均价 锦华时代芙蓉区 日出东方芙蓉区栋高层 东方银座芙蓉区 颐美现代城芙蓉区 科达名居芙蓉区 蚂蚁工房芙蓉区 青年公寓芙蓉区 英尚国际酒店公馆芙蓉区 时速风标芙蓉区 朝阳银座芙蓉区栋高层 景江东方芙蓉区 五新干线芙蓉区 芯都信息大厦芙蓉区 都市先锋芙蓉区小面积起 鸿飞大厦芙蓉区户 三角花园星城芙蓉区栋高层 时代先锋开福区 玲珑阁开福区 领御开福区待定 汀兰雅苑天心区预计 香墅美地栋天心区栋小高层公寓预计多 国际天心区 城市之心天心区公寓起 几米空间雨花区长远华樟名府雨花区公寓 书香偶遇雨花区栋小高层公寓 芙蓉同发雨花区 宏景名厦商住楼雨花区 东国际雨花区公寓待定 好望角商住楼雨花区待定待定 新天地岳麓区 时代天骄岳麓区 时代帝景岳麓区栋酒店公寓 滨江财富硅谷岳麓区 长沙近三年小户型的放量供应也是基于市场需求的前提。根据我们年 月份对长沙小户型租赁市场的调查统计，其租赁供需比约为。强大的市场 需求也造就了小户型项目的普遍热销。 根据以上已售在售或