1、建设规模与建设内容拆迁规模可改造土地面积约亩拆迁内容对建设范围内现有建筑物拆迁对拆迁后地块进行整理，比如给排水电力天然气等进行重新规划，使之达到六通平可用地标准。建设规模建设项目位于号地块，除去亩预留中心用地，建设项目可用地面积亩。项目拟建设规模为平方米住宅安置房和平方米写字楼酒店生活安置房。主要建设条件◇所涉及土地与房屋拆迁补偿已达成协议。◇已与业主沟通落实，棚户区初步拆迁方案已完成。◇项目建设所需道路供电供水等条件具备。总投资该项目总投资万元，其中土地拆迁整理万元安置用房建设成本万元融资成本万元。项目建设所需资金将通过银行贷款,万元，自筹万元，滚动开发资金万元。建设进度项目建设工期为年月到年月。其中年月年月完成土地拆迁和平整年月年月完成土地挂牌出让和拆迁户两安用房建设。主要技术经济指标序号项目单位指标总改造用地面积亩总拆迁范围亩。

2、与城市外部交通形成了完整网络联结，如城市南北大通道东二环路万家丽路，东西大通道长善路和晚报大道，城市干道康乐路火炬路等。因此，项目建设交通条件很优。施工条件工程第章总论项目背景项目概况主要技术经济指标区生活，减少车辆对用地占有和对步行人威胁，小区建筑周边设有车行通道供消防车通行，车行道与人行道分开设置，以保证小区内有良好交通秩序。结构设计选取合理结构形式，选择合理构件截面民族尺寸，使钢筋用量控制在经济配筋以内，填充墙采用轻质砼砌块，以达到减轻结构自重，节约钢材用量。消防设计本组团建筑地面以上为高层住宅楼，属二类高层建筑，建筑耐火等级为地上二级，地下室级。住宅每单元设台消防电梯和台普通载客电梯，底层设有直通室外出口，地下室设有个防火区，每个防火区面积小于平方米，均设二个以上对外出入口，防火分区之间采用防火墙，甲级防火门和防火卷帘分隔，。

3、产业实现增加值,亿元，增长。按常住人口计算，人均达,元，同比增长。全年地方财政收入亿元，比上年增长，其中财政般预算收入亿元，增长。财政般预算支出亿元，增长。全年城市居民人均可支配收入,元，凸显其区域中心城市地位和作用。因此，适时适宜改造老城棚户区，可巩固发展长沙对全省经济示范和带动作用。项目概况项目地点拆迁地点项目共涉及万家丽路两侧火炬村共九块地拆迁和平整，总用地面积亩。其中西侧三块地号地块占地面积亩不含预留中学用地亩号地块占地面积亩号地块占地面积亩东侧块地号地块占地面积亩号地块占地面积亩号地块占地面积亩号地块占地面积亩号地块占地面积亩号地块占地面积亩。建设地点建设项目主要为拆迁户生活安置房和生产安置用写字楼酒店。建设地点为号地块，位于长善路以南万家丽路以西火炬路以北王家湖路以东地块，块占地面积亩不含预留中学用地亩。注图中④为项目地。

4、候，四季分明，气候温和，热量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物产丰富，自古就有鱼米之乡美称。年平均气温摄氏度，年平均日照小时，无霜期天，年平均降雨量毫米。全市森林覆盖率达，城区人均绿化面积平方米，大气质量和饮用水源质量均达到了国家类标准。气象条件长沙地处湖南省东部偏北地带，根据湖南气候区划图，长沙位于湘中气候区北部，该地区气象资料如下气温年平均最高最低相对湿度年平均最热月平均最冷月平均降水量年平均毫米蒸发量年平均毫米最大积雪厚度厘米年平均降雪日数天全年日照时数小时无霜期天最大风速米秒主导风向全年为西北风，夏季为南风地质条件据初步勘察，项目场地无不良地质现场，场地稳定。场地类别为类，为抗震般场地。地震烈度根据中国地震动参数区划图，长沙市地震动峰值加速度分区，对照项目建设场地地震基本烈度为Ⅵ度。交通条件项目周边被城市多条干道围合，并。

5、出。
芙蓉区空间规划布局需要根据不同地域资源环境承载能力和开发需求，芙蓉区十五规划中提出区商务中心区城马王堆新城园隆平高科技园带浏阳河风光带经济发展整体战略构想，确定全区十五期间四大类空间开发区域。火炬村项目位于规划中综合开发区域。该区域以城市商务次中心为定位，在现有发展基础上，加强规划控制，加快整合改造，完善基础设施，突出产业跟进，加快人流物流商流聚集，建设集现代特色商贸高档住宅行政办公文化旅游现代商务于体马王堆新城。
城市发展与经济发展需求随着城市快速扩张与城市经济高速发展，在现行城市用地相关法律法规约束平方公里，建成区面积平方公里总人口万人，城镇人口万人,其中,长沙市市区城镇人口万人。年全年实现地区生产总值,亿元，比上年增长。分产业看，第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值,亿元，增长，其中工业实现增加值,亿元，增长第三。

6、地挂牌面积亩两安建筑面积其中商务写字楼酒店住宅安置人数人建筑密度容积率绿地率建设工期年项目总投资万元投资回收期年财务内部收益率财务净现值万元分析结论及建议结论项目符合省市战略发展规划，具有很好社会效益。通过本项目实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展能够合理高效利用土地，提高土地长期效益有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。总之，未来无论是在土地合理利用土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔前景。建议积极做好项目前期准备工作以人为本，加强各利益主体沟通抓紧落实资金，整合资源，认真开展征地拆迁前与拆迁户沟通协调等工作积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量顺利进行。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件形成。棚户区改造是项。

7、火区设有水泵房生活水池和消防水池，高低压配电室等设备用房，设有两个直接对外出口。环保设计小区采用分流制排水。雨水污水分别排放，生活粪便污水经化粪池处理，排入市政排水管道。小区内由清洁管理人员负责室外垃圾清扫收集和转运，住户生活垃圾集中元，比上年增加,元，增长，剔除物价因素，城市居民收入实际增长。城市居民恩格尔系数为，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升个百分点。全年实现社会消费品零售总额,亿元，比上年增长，增速提高个百分点剔除物价因素实际增长。全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长。全年完成全社会固定资产投资,亿元，比上年增长。全年金融机构现金收入,亿元，比上年下降金融机构现金支出,亿元，下降货币回笼亿元。存贷款余额稳定增加，年末金融机构各项存款余额本外币合计，下同,亿元，比年初增加亿元，其中城乡居民储蓄余额,亿元，比年初。

8、开发，通过向银行贷款解决，借款期限拟为年，项目运作期偿还借款利息，项目完成后将土地整理开发收益次性还本。投资计划与资金筹措表第年，完成拆迁总量第二年，完成剩余拆迁，安置用房开发，并完成土地销售。第三年，完成剩余安置用房开发和剩余土地销售。投资计划与资金筹措表单位万元序号项目第年第二年第三年合计当年建设投资资金来源自筹贷款滚动开发,当年应计利息当年偿还本息,本息余额第章财务评价财务评价依据与参数选取财务评价依据本项目财务评价依据建设项目经济评价方法与参数第三版，国家及地方有关财政政策和项目现场调查搜集有关资料。项目计算期按项目进度计划，整个实施期为年，根据行业和本项目实际情况，本项目服务期与项目实施期致，计算期为年。折现率项目折现率按计。项目收入分析土地出让收入本项目总占地面积亩，除亩安置用地外，其余亩均用于挂牌销售。根据地块周边现行。

9、增加亿元年末金融机构各项贷款余额,亿元，比年初增加亿元，其中短期贷款余额,亿元，比年初增加亿元，中长期贷款,亿元，比年初增加亿元。全年保险机构原保险保费收入亿元，比上年增长。城市发展目标在两型社会推力作用下，至年，长沙市重点打造城市大都市圈，推动长株潭融城，构筑城市群城。至年，长沙市城市建成区面积将由现在平方公里发展至平方公里，户籍人口达到万人，常住人口达到万左右。人均达到万元,城镇居民人均可支配收入达到万元。市场需求
芙蓉区强西拓东战略发展需要芙蓉区资源整合提质增效开放带动强西拓东发展战略提出加大西部老城区改造提质力度，不断完善城区功能，加快推进商务中心区建设。将浏阳河以西长沙中心城区里粗放型企业陆续迁往河东，腾出地方来集中发展总部经济和楼宇经济，而将把浏阳河西建设成为城区工业集中地以及与商贸业配套物流基地。本项目正是基于这样需求。

10、单价元金额万元备注土地整理成本建筑物拆迁成本亩二拆迁其他费用拆迁管理费万元按估算拆迁评估费房屋拆除拆除渣土漕费拆除监理费拆迁工作费万元按估算三不可预计费万元四转让契税亩五营业税及附加税费亩六城市建设道路配套费平方米七挂牌工作费亩二两安用房开发成本住宅，写字楼酒店工程费用建安工程部分住宅，写字楼酒店配套工程部分供电工程道路工程园林绿化工程亮化工程给排水工程弱电及智能化其它项不可预见费万元,二规划设计费万元,三监理费万元,四预结算编制费万元,五报建费万元六建设单位管理费万元,三二项合计四贷款利息五项目总投资第章融资方案资本金筹措本项目总投资万元，其中首期投资万元，全部用于火炬村保障住房安置小区项目。项目开发所需资本金全部由长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司投入。债务资本筹措本项目债务资金约,万元，用于火炬村保障住房安置小区项目及土地整理。

11、价，结和物价指数和当前经济发展趋势，预测地价均价为万元亩。该项目可取得土地转让收入为万元。安置住宅收入根据长沙市相关规定，安置住宅以元平方米补偿价格提供给安置户。本项目住宅面积为平方米，可取得收入万元。土地出让金返还项目所有土地出让金均可返还，本项目在投资估算中和销售收入中都不在计算。税金估算本项目在进行棚户拆迁及土地整理过程中发生所有税费均计入土地成本，商业开发销售过程中按计提营业税，按计提城市建设维护税，按计提教育费附加，本项目销售过程中将总计产生万元税金及附加。销售收入本项目全部完成后，将可取得销售收入万元。项目收入及税金估算表单位万元序号项目合计销售收入,安置住宅单价面积土地,单价面积亩税金及附加平方公里，建成区面积平方公里总人口万人，城镇人口万人,其中,长沙市市区城镇人口万人。年全年实现地区生产总值,亿元，比上年增长。分产。

12、系统工程，政策性强，涉及棚户区人民群众切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在拆迁过程中尽量做到有法可依依法办事，尽量避免拆迁过程中产生冲突。对项目拆迁后生产生活安置要进行详细规划建设，结合项目周围实际情况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。第章需求分析需求分析长沙市简况总体概况长沙是湖南省省会，全省政治经济文化科教信息中心，是国务院首批公布历史文化名城和第批对外开放旅游城市。辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区，长沙望城宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积万平方公里，市区面积出口。环保设计小区采用分流制排水。雨水污水分别排放，生活粪便污水经化粪池处理，排入市政排水管道。小区内由清洁管理人员负责室外垃圾清扫收集和转运，住户生活垃圾集中元，其中土地拆迁整理万元安置用房建设成本万元融资成本万元。具体估算情况详见下表项目投资估算总表单位万元序号项目单位数。

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