格控制开发成本随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施做好项目前期的市场调研和客户需求调查打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险能力随时关注主力客户的需求，及时调整营销策略。深圳市特发信息股份有限公司年月日网友大笑三声半整理目录项目概况项目建设规模和内容二项目开发手续及项目报批进展三项目位置四项目环境五项目建设期二投资环境及房地产市场分析宏观经济背景分析二深圳市土地及写字楼市场运行特征分析三区域市场分析三项目分析四项目定位及发展评估项目定位金不变，年后租金以每年的幅度增长。地下停车位租金价格为元个月，不考虑价格增长。表项目租赁收入表注由于项目年第二季度开始对外出租，表中的每年度跨度从当年第二季度开始起至下年第季度末止。经营税金及附加测算出租税金及附加根据深圳市地税局规定，深圳市物业出租的主要税费为营业税出租收益的，教育费附加营业税的，城市建设维护税营业税的，印花税出租收益的房产税租金收益的。出租营运成本根据深圳市地税局的规定，出租运营物业的出租营运成本包括房屋租赁管理费租金收益的，维修费用建造成本的代理营销费租金收益的，管理费租金收益的，租赁手续费租金收益的。四项目利润估算考虑深圳市办公类物业的收益率为，设定本项目净转售的折现率为项目所有物业经营方式均为出租，按照深圳市出租经营物业的般规律取其基准收益率为公司所得税率为，项目所得税率也为。根据前述租金预测和条件，经测算，项目动态回收期为年。般来说租赁性物业其回收期较长，但本项目的回收期高于深圳市租赁性办公物业的平均回收期。项目的财务净现值为,万元，财务内部报酬率为，税后投资收益率达到，大于基准收益率，股本项目经济上具备可行性。五项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目出租收入扣除相关税费后与总投资相等的状态。在本项目开发成本月，不考虑价格增长。经营模式项目将采用出租方式经营。二项目发展设想评估意见通过项目以上分析，从长期来看，项目拟建设科研办公楼和高科技厂房，符合科技园及市场未来发展趋势，将具有较好的可实现性和良好的市场前景。五项目经济效益评项目开发建设进度安排项目共包括三块土地，计划保持同步建设开发，现已于年季度初开始土方及前期工程，计划于年第季度末完成竣工验收，共约年，项目预计将于年月开始出租。二投资估算与资金筹措总投资估算项目建设期总静态投资,万元。构成如下土地成本分两部分深圳市通讯工业股份有限公司以年月日于市国土局签订的深地合字号和号深圳经济特区土地使用权出让合同书确定的编号为，地块折价冲抵所欠深圳市特发信息股份有限公司债务，上述土地作价人民币,万元，其中地块作价,万元。公司次付清地价款万元。因此得出土地成本共万元。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主要参考近期深圳市建筑工程价格信息和区域同类开发项目的实际情况。建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。④管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按深圳市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目管理费按前述项之和的计取。不可预见费不可预见费按前期工程费和建安工程费的计算。其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。项目拟向银行贷款共计万元，分次进行借款，从年第季度出现资金缺口即向银行融资未考虑不可预计因素，故依照保守原则，贷款利率按人民银行现行年贷款利率计算，建设期借款利息共计万元。资金筹措建设期投资资金来源包括自有资金募集资金万元和银行融资万元。三租金收入测定租金收入估算项目科研办公楼高科技厂房和车位全部出租。计划从年第季度开始出租。根据科技园区内同类物业运营的般规律，假设科研办公楼和高科技厂房的初始运营期为年，初始出租率为，每年递增，年进入稳定运营期后，出租率为假定车位的初始运营期也为年，初始出租率为，每年递增，年进入稳定运营期后，出租率为。楼建设的,食堂不计算收益根据上文价格定位，项目科研办公楼和高科技厂房的租金价格分别为元月和元月，租金增长方式为前年内区为最早发展起来的商务区，以中高档写字楼为主南山区科技园片区档次不，多以厂房式办公楼为主中心西区在逐步成熟，以中低档写字楼为主，主要为沿深南路的乙级写字楼和车公庙工业区内厂房改建的办公和商务公寓罗湖区的人民南片区也有中低档写字楼和商务公寓分布。供给市场分析深圳写字楼市场已由年上半年的高供给量价齐升转向年的高供给量价齐跌的态势，自年下半年以来在宏观调控国际经济环境恶化等因素的影响下，投资性客户的膨胀性需求萎缩，写字楼销售价格也有所回落，销售速度减缓三区域市场分析项目位于南山科技园中区，拟建科研办公及高科技厂房，其中高科技厂房主要用于检测和科研，非生产车间，属于生产型办公，两种物业类型的使用功能主要为办公，故区域市场分析将主要对科技园的办公物业市场进行研究。区域概况整体概述南山科技园区总占地面积平方公里，其中规划工业用地平方公里，生活配套及其他用地平方公里。目前，科技园区已开发建成的土地面积平方公里，划而未建的土地面积平方公里，未划未建的空地平方公里。园区按照地域和产业不同分为北区中区和南区。北区面积为平方公里，规划该区工业用地以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。中区中区为平方公里，已逐渐发展成为以新材料计算机生物医药工程为主的高新技术产业区。未来将保留科技工业园原有的用地格局，重点在于改造部分传统产业，提高高新技术产业的用地比例。南区南区为平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理会展金融等综合功能服务中心，包括深圳大学南区北片及后海路以南的南区南片三部分。中区现状分析项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北区，中区的物业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定程度上降低了中区的整体形象。虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产业发展的带动下，区内物业价值将具备定上升空间。后续发展优势中区内预留了大量政府备用地，为其未来发展提供了更为广阔的空间。区位优势中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地开发联动因素的影响，升值潜力大，有利于土地开发。交通优势中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展。产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进步发展。政策优势中区从属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。因此在开发过程可以充分利用这些自然资源金不变，年后租金以每年的幅度增长。地下停车位租金价格为元个月，不考虑价格增长。表项目租赁收入表注由于项目年第二季度开始对外出租，表中的每年度跨度从当年第二季度开始起至下年第季度末止。经营税金及附加测算出租税金及附加根据深圳市地税局规定，深圳市物业出租的主要税费为营业税出租收益的，教育费附加营业税的，城市建设维护税营业税的，印花税出租收益的房产税租金收益的。出租营运成本根据深圳市地税局的规定，出租运营物业的出租营运成本包括房屋租赁管理费租金收益的，维修费用建造成本的代理营销费租金收益的，管理费租金收益的，租赁手续费租金收益的。四项目利润估算考虑深圳市办公类物业的收益率为，设定本项目净转售的折现率为项目所有物业经营方式均为出租，按照深圳市出租经营物业的般规律取其基准收益率为公司所得税率为，项目所得税率也为。根据前述租金预测和条件，经测算，项目动态回收期为年。般来说租赁性物业其回收期较长，但本项目的回收期高于深圳市租赁性办公物业的平均回收期。项目的财务净现值为,万元，财务内部报酬率为，税后投资收益率达到，大于基准收益率，股本项目经济上具备可行性。五项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目出租收入扣除相关税费后与总投资相等的状态。在本项目开发成本等其它条件不变的情况，项目出租率达到时，项目可保本在假定本项目开发成本及出租率等条件不变，项目科研办公楼高科技厂房与停车位的保本月租金价格分别为元平方米，元平方米和元个。根据市场及项目定位分析，该项目的保本租金较易实现，由此可知，项目对出租收入的抗风险能力较强。六可行性研究结论与建议项目可行性研究结论项目建设后续资金有保证，项目建设资金通过自有资金银行融资可以保证项目建设的后续资金，而且自有资金占绝大部分。项目具有良好的社会效益，项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益略高于行业平均水平，具备定抗风险能力项目科研办公楼和高科技厂房的物业建设符合市场发展需求，市场发展前景良好。综合评价项目整体具有可行性。二项目风险及防范建议风险建筑工期及本体风险项目开发期约年左右，项目能否按照计划顺利完工并顺利进入市场，存在定的不确定性，因此项目存在定的建筑工期及本体风险。市场风险项目位于南山科技园区内，现有办公物业的供应量较大，而且很多普通厂房和住宅也改造成办公用于出租，这将给项目带来定的市场竞争压力。同时，项目所处位置优势不明显，本体交通也较为不便，这将加大项目品质塑造的难度，市场接受度也受到考验，存在定的经营风险。经济环境风险在金融危运用情况进行融资，保证资金充足按照计划施工，施工期间严格控制开发成本随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施做好项目前期的市场调研和客户需求调查打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险能力随时关注主力客户的需求，及时调整营销策略。深圳市特发信息股份有限公司年月日网友大笑三声半整理冲击全球实体经济的大环境下，市场信心和企业的经营业绩均将受到定影响，虽然，近期在政府强有力的救市政策中，房地产市场的信心有所恢复，但是，对于未来年内的经济形式仍然不容乐观，可能影响到项目的收益预期。风险防范建议抓住市场时机，适时并多渠道进行项目的招商运作，确保项目建成后出租率根据项目资金运用情况进行融资，保证资金充足按照计划施工，施工期间严格控制开发成本随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施做好项目前期的市场调研和客户需求调查打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险能力随时关注主力客户的需求，及时调整营销策略。深圳市特发信息股份有限公司年月日网友大笑三声半整理办公及工业物业市场供给特征高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国内外知