1、调研，以及掌握目前裕客隆购物广场租赁情况，该项目完成整体招商和正常经营操作难度不大。我司专业化经营科学管理具体经营思路及方略见第六部分及我司形象影响力，必将加快该项目成熟。四丰富公司拓展经营经验在我司专业市场经营中，如成功拓展裕客隆购物广场综合性商业项目，将大大丰富我司向外拓展经营操作经验，尤其为今后对广州城区以外拓展，积累宝贵经验。更有助于广百置业公司在商业地产领域能快速成长。二项目实施影响由于该项目位于深圳沙井镇，是我司市区外部拓展首个项目，对我司既是个挑战，更是个机遇。该项目成功开发，提高我司在行业内知名度与美誉度该项目成功开发，创造可观经济效益该项目成功开发，使我司锻炼出支优秀经营团队，进步强化公司核心竞争力。该项目成功开发，可以为我司进行市外拓展提供有效实际经验，扩大广百集团及置业公司在外埠市场影响力。三项目现状分析自身现状分。

2、训机构发展提供了基础。三政府规划西部工业组团总体规划城市建设目标建设以沙井为中心组团综合服务中心区。功能定位深圳市重要制造业基地，重点发展先进制造业，成为区第部分项目简介项目名称裕客隆购物广场项目以下简称项目二项目的地理位置裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路号，处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新沙路西端，街道办转入沙井路约公里即到。三项目的交通状况项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，路路路路多条公交线路可以直接到达。使得该项目主要面向外来务工人员，整体消费档次偏低，但消费总量较好，针对目标消费群体特点，我司认为该项目应迎合外来务工人员消费频次高单次消费额度小，娱乐休闲需求高特点，调整项目经营布局，提高项目单位租金价值，获取最大商业利益。在商品选择上，主要面向具有定品牌基础，具有较高性价比，单位价值不高服饰。

3、作为重点合作对象原因主要是我司是国企背景，具有定行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同时，遇到阻力较少，便于实际运作。第三部分项目业态分析裕客隆项目业态分析项目周边环境本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。本案米辐射范及现状分析项目实施原因符合我司经营规划根据我司制定广百置业公司三年战略发展规划指导精神，以发展商业地产中专业市场购物中心创意园区为我司未来业务发展主导方向，经过对沙井裕客隆项目深度尽职调研，认为沙井裕客隆项目符合我司经营发展战略，值得我司重点投入。二具有较好盈利空间通过对商业市场前景分析周边市场调研，结合有效防范风险合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收益测算结果令人满意具体测算数据见第七部分。三项目操作难度不大通过对周边商。

4、，占了总人口七成以上，其次是岁中年年龄段人口，约占总人口两成，而岁以上和岁人口则较少，共占总人口。这说明周边地区处于年轻型人口发展阶段。文化结构根据政府公布数据显示，沙井受教育人口以初中文化程度人口为主，年深圳接受高等教育人口比例为，宝安区为，沙井仅是。由于教育水平较低，大部分外来人口只能从事劳动密集型产业线工人。人均收入水平目前，沙井外来人口中，线流水线工人平均月收入为元左右，专业技术和管理人员平均月收入为元左右，中高层管理者平均月收入为元左右。二人口结构分析年本案公里辐射范围人口约为万，按年平均人口增长率计算，现周边地区人口约为万本案周边地区人口以外来人员为主，其比重占总人口左右，约为万人，说明外来人员是本项目主要消费群体根据数据显示，岁青年年龄段人口占沙井总人口以上，说明本项目消费群体结构偏年轻化。沙井人口平均受教育程度偏低，为培。

5、餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮店或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等娱乐业本案附近娱乐设施较为完善，包括酒店沐足网吧电玩城休闲会所等。根据业主介绍，在建麒麟酒店是当地唯家五星级酒店。文化教育业本案附近学校及主要有沙井职业中学沙井中心幼儿园，书店有家，还有家培训机构，如启迪培训中心全登人才培训中心达闻培训中心等。银行本案附近银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行兴业银行中国工商银行等。通过对项目周边主要商业业态分析，我司认为该项目原有商业业态及定位基本符合项目所在位置商业需求，但主要是由于对方经营思路及具体经营手法存在问题导致该物业现实经营状况不甚理想，抛却自营超市部分亏损及租金损失，实际上该商场其他部造盈利。但合作方家族内部意见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员致同意转让该项目。对方选择我。

6、裕客隆超市占据物业主要经营面积。裕客隆超市是对方公司自营项目，超市占据物业二楼黄金位置，经营面积达万平方米。通过对该超市实际调研，初步判断该超市品类不是非常齐全，个品类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市经营并不理想。通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和超市经营者是个主体，该超市是不需要支付场地租金，由此可以判断，场地租金收益间接体现在超市经营收益中，如从超市经营收益中剔除场地成本，超市经营更为不理想，从物业整体经营角度考虑，个物业面积约面积，且是位置较好区域没有租金收入对物业经营也会产生较大影响。楼还有约平米自营手机卖场，该部分场租也体现在手机卖场收益中，无法体现在物业经营收益中。街铺分租情况较为理想。物业楼沿街铺位分别分租给肯德基华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月不等，相对内部元租金价格而言，分租状况较。

7、关用品为主，突出娱乐休闲消费主题。简单而言，可采取分步开发方式，通过对首层商业布局重新调整，力争实现首层租金收入能够完全抵扣或大部分抵扣整个物业租金成本方式，对二三楼进行后续逐步改造，从而实现物业商业价值最大化。二项目经营定位设想项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人员居多，约万人。人口年龄结构偏年轻化，岁人口占。二商圈名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。周边商业环境分析手机通讯业本案周边约。

8、月工资年工资保洁保安维修费用由于介入项目进行必要修缮，故第第二年不做常规投入，之后年每年万，此后没年大修次，万，常规年份按照万每年计算。借款利息由于从新项目公司股东借款购买资产，以万借款为总数，分年偿还，每年利率为。即每年借款利息万。二经营收入租金收入第年楼层面积单价月租金年租金合计管理费收入暂不考虑递增楼层面积单价月管理费年管理费合计停车场收入通过实地调研，福星市场可供开发户外停车场车位预计近个，计划实行元天暂定收费标准，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。广告位收入参照同类市场做法，市场内部外部还可开发定数量广告位，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。三合约期限参照其他商场经验，建议按照年个期限进行签约。四递增比率由于该项目为零售型商业，故租金递增幅度不宜过快，暂定每年标准递增。四项目资金运作与分析裕客隆项目投资收益合同期满，公。

9、范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业网点。零售业与本案距离步行约分钟路程新沙路沙井汽车站带，商业较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐场所等。其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱乐产所余家。超市本案附近超市较多，共有家。其中华润万家，是与本案距离最近超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物中心等。品牌零售店本案附近品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模相对较大。其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约，包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马鸿星尔克度李宁匹克等众多知名品牌。般零售店项目北面沙井路带沿街商铺主要以销售服装鞋类文具等日常用品为主，分布较为零散，规模相对较小。餐饮业本案附近餐饮设施较为完善，除了有国内外知。

10、以协议价格全面承接对方原有租赁关系预收各项资金和经评估固定资产等。二项目经营效益评估经营成本租金成本时间段单位租金年度租金年元月万年年元月万年年月万年年月万年改造成本由于该项目硬件条件较好，实际改造项目不多，但为了更好开展经营活动，下述项目需要进行投入进行改造空调系统由于现有配置不能满足整个商场制冷与送风，需要加装套空调系统，预计费用万首期改造预计费用万合计万。人工成本序号人员类型人数月工资年工资管理人员税费流转税按计算，包括营业税和附加税金附加税金按营业税计提及防洪费企业所得税按照计算。相关变动费用按照经营收入测算。项目推广费用按照首年万，之后每年万测算。水电费实际经营中，管理单位水电费用可从商户缴纳水电费中分摊，故此项费用暂时预估为。开办费按照开办费万元，开办费主要用于筹备人员工资办公费用开业典礼费用开支。保洁保安费用序号人员类型人。

11、共盈利万元，年平均收益率约。第年我司收益万，累计税后净现金流为正万第二年我司收益万，累计税后净现金流为正万第三年我司收益万，累计税后净现金流为正万第四年我司收益万，累计税后净现金流为正万第五年我司收益万，累计税后净现金流为正万。收回投资前五年,合计我司收益万元，年均投资收益率。前十年,合计我司收益万元，年均投资收益率为。静态投资回收期年，动态投资回收期约年以作为基准收益率折现。项目年份合计出租率主营收入租金收入管理费收入二主营成本三税金及附加四营业利润五费用总额人工费用工资等二管理费用固定资产折旧维修费用开办费广告费防洪费保洁费保安费水电费其他费用融资成本„„六利造盈利。但合作方家族内部意见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员致同意转让该项目。对方选择我司作为重点合作对象原因主要是我司是国企背景，具有定行业知名度度与美。

12、理想。三楼服装卖场经营状况般。由于物业经营者将三楼整租给第三方经营，第三方将整层分割成专柜形式分租给个人，租金收益大概在元平米月，具有定稳定性，但入驻服装品牌较为般，缺乏较知名服装品牌，产品档次较低。四楼现时空置中。物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇聚人气具有定优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无形中降低了物业经营收益。二对方为何引入我司作为战略合作伙伴通过与对方深入交流，得知由于对方家族内部对该项目看法存在加大争议，通过我司初步分析，仅需要对该项目进行必要小额改造，及转换经营手法就可创，随着本地村民向沙井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人员居多，约万人。人口年龄结构偏年轻化，岁人口占。二商圈溜冰场桌球场乒乓球场水吧餐饮第七部分项目效益评估项目主要合作条件合作方式我司在全面核实该项目相关资质资产及建筑资料后。

参考资料：

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