放开发不断加强，服务贸易领域逐步对外开放，将促使国外企业把自己市场营销网络直接延伸到中国来，商务办公区将成为大客户办公场所小型客户交易场所和洽谈空间。海景商务公寓酒店该功能是整个项目配套服务功能，兼具旅游度假功能，主要是服务于整个项目及钦州港大型临海工业综合配套服务区商务接待中心。同时为外地游客提供高品质悠闲旅游居住空间，引入分时度假概念。图办公建筑建筑风格参考海域利用计划建议根据对周边环境考量，三大组团开发功能，根据政府对用海开发强度指标，提出海域利用计划建议。表海域利用计划表区片用海性质功能面积亩占地容积率建筑面积万居住区住宅区居住邻里商业中心商业区商业文化商务区文化商务区服务办公绿地公共道路市政公共区公共服务合计综合考虑项目所处区域环境，以及政府对周边同类项目开发强度控制要求，拟申请以下规划设计条件用海规模亩合公顷总建筑面积万综前言项目背景城市社会经济状况及前景城市房地产行业状况及趋势第二章项目概况目顺利推进，达到项目建设高水准，圆满地达到项目策划发展目标。第四章项目开发建设计划项目组织管理本项目在开发运作中采用完全项目业主制度，由项目投资方成立项目公司，对项目进行开发建设。项目开发建设运营推动深度专业化合作模式，在项目规划建筑设计工程监理成本控制营销代理物业管理运作经营等环节，均计划与国际及国内高水准资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目综合素质全优。项目建设计划与分期计划原则根据本项目总体规模以及可能市场容量评估，政府对配套服务区规划及指导意见，按土地开发成本及工程建设客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化进行弹性控制推进模式，在统策划统规划统经营指导思想下进行项目开发，并在推进行节奏上遵循如下原则先启动居住项目，争取快速获得更大现金回流，实现整个项目滚动开发。项目建设计划本项目计划主要开发建设分为三大周期，共用时年，项目进程粗略计划纲要安不断增长，工业园区内现有服务配套实施将难以满足工业园发展需求，也将成为限制园区发展瓶颈。根据市政府对钦州市工业园定位和规划，我们结合园区土地利用功能分区规划布局，提出建设为工业园提供居住购物文化娱乐商务办公等配套服务功能钦州港大型临海工业综合配套服务区。战略意义将有利于钦州市工业园开发建设，与工业开发形成良性互动，同时，改善工业园区目前缺乏服务配套设施现状，完善工业园区功能，配套服务区建成，将有效提升工业园整体服务水平，使钦州市工业园发展成为区域内示范性工业园区。项目定位项目战略定位为以促进钦州大型临港工业园可持续发展和改善钦州市民居住条件为项目发展目标。以居住购物文化娱乐商务办公多种功能为重点，集居住购物商务旅游等多种功能于体配套服务区，配套服务区以其环境好高品位和整体性强优势，可形成定规模滨海居住区，成为园区市民理想居所之地，在服务于园区同时，为港口观光旅游提供有效服务平台，项目规划设计理念规划策略以组团式结构规划各类功能区，并通过公共活动轴带实现有机结合。空间规划布局钦州港大型临海工业综合配套服务区规划布局为两条轴带，三个片区展开。两条轴带公共活动轴和步行商业轴三个片区居住区黄邻里中心和商务区。两条轴带公共活动轴公共活动轴将串起三大功能区轴线南端是居住功能区，重点开发住宅物业，以改善片区居住品质，提升生活水平轴线北端是邻里中心和商务区。沿公共活动轴将建设学校超市邮局银行等公共服务设施，发展社区生活服务，成为钦州港大型临海工业综合配套服务区和整个港口区社区生活超级服务平台。生态景观轴充分利用金鼓江优美滨水景观资源，以内部规划滨水步行系统为发展轴，串起各功能区，充分利用绿地系统，形成主次清晰，相互交织生态结构和景观形象，从而塑造整体环境以人为本特征。注重绿地系统与步行系统相结合，设计人车分流道路系统，总建筑面积约万项目提出及战略意义随着钦州市经济持续稳定快速增长，以港兴市城市发展目标逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是钦州市临海工业园和工业基地不断发展，规模不断扩大，区域内人口不断增长，工业园区内现有服务配套实施将难以满足工业园发展需求，也将成为限制园区发展瓶颈。根据市政府对钦州市工业园定位和规划，我们结合园区土地利用功能分区规划布局，提出建设为工业园提供居住购物文化娱乐商务，随着钦州市内外基础设施建设进步完善，大通道中心和枢纽功能逐步形成，钦州市经济发展内在动力将被激发。分析认为，中长期对钦州经济发展将起到正向促进主要因素有缘于钦州城市区位优势，在稳步向前推动中国与东盟自由贸易区建立中，钦州获得发展机遇是历史性，这将为钦州迈向区域性国际大都市提供必要外部条件资源。作为泛北部湾经济区中心城市之，钦州将在未来十年城市化进程加速过程中，获得更多发展资金人口技术消费力等因子集聚。钦州市大港口大工业大旅游城市城市建设目标，系列城市基础设施建设，为钦州城市投资环境提供到个新优化平台，同时也产生巨大投资拉动效益。综合各方面因素，我们有理由相信，在钦州市工业园配套服务区项目实施及经营周期内，城市社会经济在总体上将会快速发展，这为项目开发建设成功提供了极为良好城市社会经济依托平台。城市房地产行业状况及趋势房地产行业现状消费客群分析钦州住房消费客群大致可以分为三类类以改善居住为目消费者，是钦州本地人，由于经济生活水平提高，她们对住房品质提出了新需求。二类以投资为目，包括来自区内区外其他较为发达城市，北部湾经济圈发展机遇使钦州成为众多房产投资客投资新目标。三类以临时安居为目，主要是是外来人口，随着钦州发展壮大，众多外资等企业进驻，带来住房消费需求也是不可估量。市场发展趋势分析从近年来钦州市房地产发展状况来看，钦州市房地产发展势态看好，开发规模扩张迅速，市场需求增长旺盛，销售价格稳中攀升，不论是开发投资还是商品房供给与销售，都保持着良好发展势头。总体发展趋势判断综合政策投资消费市场等各方面因素，我们对钦州房地产行业基本判断是钦州市房地产产业经过几年发育，已初步完成了其快速成长期，进入个消费力相对平稳增长市场适度竞争快速发展时期，尤其是当今北部湾经济区获批，钦州经济喷井式发展更是指日可待，在钦州城市社会经济中观背景良好条件下，房地产业亦将与城市经济同步发展，此时，值得需考虑将是开发产品区域与品类价格结构性平衡问题。第二章项目概况项目选址区位条件图项目在钦州市位置项目地块位于钦州市港区，金鼓江东岸，广西滨海公路北侧。倚江临海，交通四通八达，项目可凭借滨海公路进港大道与钦州城区实现快速连接。也可顺江而下流入十万吨航道。可谓畅通无阻，水路，陆路皆通。另外，项目周边集聚众多工业型企业园区基地，相对集中可以达到更好服务效果和更大规模效应，本项目建成后，将可以有效服务于临港工业区同时，可以更好辐射周边保税港区综合物流区林浆纸体化项目及石化产业区，为其提供源源不断服务输出，成为港区内各大工业明星保姆。图项目与周边园区位置关系自然条件项目位于金鼓江畔，自然景观优越。项目地块基本指标用海面积亩，合公顷综合容积率用地性质城镇混合住宅商业文化娱乐商务办公按现有基本指标，划本项目计划主要开发建设分为三大周期，共用时年，项目进程粗略计划纲要安设分为三大周期，共用时年，项目进程粗略计划纲要安排如下第周期分两个阶段首先完成项目立项完成项目前期概念规划及修建性规划设计工作，完成填海造地工作，启动并完成部分基础设施和环境整治工程，部分居住社区内公共服务设施配套工程启动部分住宅物业建设。用时年时间。第二周期启动邻里中心建设，进步加快住宅物业开发，在适当时间段启动商务区建设，继续规划相关实体建设。用时年时间。第三周期在前两个周期开发效果下，完成剩余物业开发建设，总体思路先环境后住宅，建设中后期进行商业商务等配套街区建设。用时年。第五章项目投资估算投资估算依据本报告对本项目发展总构思规划设计纲要及估定技术经济指标。广西区内钦州市同类建设项目投资估算指标国家及市政府有关基建房地产项目各类规费文件。投资估算与取费标准说明土地费用本项目实际用海面积为亩，其中建筑海域面积约亩，市政道路公共绿化面积约亩。海域部分用海成本由海域使用成本和用砂填海费用两部分构成，其中海域使用成本按万元亩计算，用砂填海费用按万元亩计算。前期开发费用前期开发费用包括前期工程费设计费政府报建费，其中前期工程费用，包括市场调研可行性分析水文地堪三通平等前期工程费用，取费标准以工程费用计设计费包括规划设计费方案设计费施工图设计费机电设计费环艺设计费等费用报建费用，按钦州市目前各政府部门收费水平，参考钦州其它房地产高层项目报建费用支出水平。工程费用市政工程及环境按室内外工程划分，并参照钦州其它同类高层建筑投资费用指标，分为市政工程费用和建筑安装工程费用。建安工程费建筑安装工程按高层框架结构为主，参照钦州其它高层项目投资指标其它工程费包括机电设备包括电梯空调工程购买与安装工程通讯智能化网络工程消防工程等。不可预见费项目保留部分费用作为市场发生不可预见情况或设备涨价而发生费用，不可预见费按前期费用与工程费用之和计算。营销费用本项目营销费用包括项目广告推广营销代理等费用，以销售总额计入成本。项目管理费项目管理费包括运营管理费与工程监理费等费用，按工程费用计。投资估算根据初步测算，本项目总投资约亿元详见表。表项目投资综合估算表单价工程量总造价万元备注用海费用建筑部分万亩亩含海域使用金拆迁补偿地填海等费用道路绿化万亩亩摘牌价格前期开发费用工程费用计工程费用建安工程元万包括市政配套建安工程前期设计勘察环境园林建设报建等费用不可预见费总和营销费用销售总额计入成本项目管理费工程费用总投资第六章项目产出与销售项目物业产出分类本项目产出可供销售物业类型如下表所示表物业产出面积统计表性质序号物业类型单位数量出售住宅万商业万总建筑面积约万项目提出及战略意义随着钦州市经济持续稳定快速增长，以港兴市城市发展目标逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是钦州市临海工业园和工业基地不断发展，规模不断扩大，区域内人口不断增长，工业园区内现有服务配套实施将难以满足工业园发展需求，也将成为限制园区发展瓶颈。根据市政府对钦州市工业园定位和规划，我们结合园区土地利用功能分区规划布局，提出建设为工业园提供居住购物文化娱乐商务办公等配套服务功能钦州港大型临海工业综合配套服务区。战略意义将有利于钦州市工业园开发建设，与工业开发形成良性互动，同时，改善工业园区目前缺乏服务配套设施现状，完善工业园区功能，配套服务区建成，将有效提升工业园整体服务水平，使钦州市工业园发展成为区域内示范性工业园区。项目定位项目战略定位为以促进钦州大型临港工业园可持续发展和改善钦州市民居住条件为项目发展目标。以居住购物文化娱乐商务办公多种功能为重点，集居住购物商务旅游等多种功能于体配套服务区，配套服务区以其环境好高品位和整体性强优势，可形成定规模滨海居住区，成为园区市民理想居所之地，在服务于园区同