发市场。从项目所在区位周边环境和项目自身档次水平出发，最终希望建设应该是赋予深刻文化内涵项目。之所以如此，和项目选择产业主题有很大关系。珠宝首饰本身就不是般商品，如果希望获得市场青睐，就必须具有丰富文化底蕴同时，此类产业不仅是简单加工制造，创意与设计在产品价值中所占比重是很高。由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在区位是顺德区中心城区，区内人群消费水平和整体素质较高，加上顺德美食及水乡文化，所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲娱乐购物为外在吸引珠宝首饰产业集聚基地。两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，成为伦教中心商贸组团中心，进步形成对周边地区带动和辐射。第二节项目建设优势综合考虑本项目所处宏观与微观环境，以及自总论第节项目概况第二节项目建设单位第二章项目建设的背景第节项目建设的宏观背景第二节项目建设的微观背景第三节项目的涵项目，项目建设方将与中国地质大学武汉复旦大学华南理工大学广东美术学院珠宝行业协会展览业珠宝检测中心电子商务网等专业海内外商协会合作，不仅聚集厂家和商家，还主动为其搭建对外出口和交流合作桥梁，使其真正实现生意上成功。因此，本项目具有很强专业优势。营销优势本项目将依托众多专业合作伙伴，将国际贸易旅游概念展会经济等结合在起，可以帮助入驻单位促成大宗交易成功，因此项目具有强大营销优势。产业优势珠宝首饰乃至整个中国文化产业目前正处在历史上最好时期，以此为概念商业行为势必成为商业潮流新宠。政策优势由于本项目选题完全符合顺德区政府发展规划，还弥补了城市产业布局中空白，所以区街两级政府对项目都会给予政策方面扶持和倾斜，进而使进入项目商家受惠。管理服务优势本项目采用建设单位成立专业项目管理公司方式，统经营统管理统推广，从而确保项目能够顺利实施。加上新品研发平台设性饰品人均占有率不足,市场潜力十分巨大。全国每年有近万对新人喜结良缘,因结婚而产生消费高达亿元。众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。从中国珠宝产业整体格局来看，深圳黄金珠宝企业国内市场销售额约占全国,市场占有率居国内第。深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产能力占国内珠宝市场以上。珠宝产业成为了深圳经济腾飞新增长引擎和城市名片。从深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易七成规模，在全国珠宝行业处于举足轻重地位。但水贝珠宝产业园也经历了三旧改造到以商贸为主珠宝产业园升级过程。水贝珠宝产业园厂房大都是上世纪年代建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。深圳市分多次投入巨资对水贝区域进行市政改造，通过三旧改造办法，将个工业区变成了今天以商贸为主真正珠宝时尚商城。相比之下，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨头顺德，无论是珠宝首饰制造还是连锁销售顺德，却没有产品展示和销售集散场所。综上可见，尽管同样拥有众多强大实力研发设计和制造企业，以及便利交通条件大量消费人群，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨头顺德，却没有产品展示和销售集散场所。这为项目建设和实施开辟了市场机会窗口。深圳水贝珠宝产业园发展历程，也为顺德珠宝产业园建设提供了可借鉴样板。在对顺德消费市场进行深入市场调查后显示，顺德区域消费水平极高。年顺德区高达亿，区域零售消费总额已经达到亿元。这些数据都足以说明顺德区已经具备了发展高档商业零售济和珠宝产业高速发展，年，中国已成为世界奢侈品消费大国，但中国女性饰品人均占有率不足,市场潜力十分巨大。全国每年有近万对新人喜结良缘,因结婚而产生消费高达亿元。众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。从中国珠宝产业整体格局来看，深圳黄金珠宝企业国内市场销售额约占全国,市场占有率居国内第。深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产休闲旅游业，探索低碳生产生活之路，打造生态产业示范基地。产业是指介于第二和第三产业之间中间产业，既有服务贸易结算等第三产业管理中心职能，又兼备独特研发中心核心技术产品生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营职能。产业突出生产性服务，突破传统产品生产流通方式，以市场发展需要为支持，以生产性服务为主体，以研发设计虚拟工厂为表现手法，从而把整个产业价值链联系起来。综上所述，顺德区成为中国产业转型先锋，在发展现代服务业，尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度重视，并在政策扶持和导向上做出了积极努力，为本项目规划建设创造了良好宏观环境氛围。第二节项目建设微观背景本项目选址在顺德区伦教街道熹涌工业区，之所以选择在此，主要是综合考虑顺德区熹涌村当前良好微观环境。伦教是顺德核心城区，发展主题为阳光智城，定位为珠三角城市群区域中心，重点完善政治经济文化中心功能，发展科研商务金融服务等高端产业，集聚信息人才资本技术等优势城市资源，打造民营经济总部基地。伦教目前有长鹿农庄香云纱基地木工机械城华润万佳万辉珠宝城等农庄文化基地专业展馆购物中心珠宝主题公园等为结构多种商贸业态。与此相对应文化产业群规划上，有伦教郑敬贻职业中学，位于大良南方智谷，顺德职业技术学院，位于北窖广东省工业设计城，将形成顺德区文化产业基本格局。对比珠宝产业发达区域深圳市文化与商贸服务产业规划布局可以发现，顺德区目前尚没有个以珠宝首饰主题大型集聚基地。以拥有周大福及周生生两大珠宝巨头顺德，居然没有个珠宝产业聚集区，因此，携中国珠宝两大巨头及顺德众多珠宝企业珠宝产业园已经势在必行。伦教做为顺德中心城区，羊大路周边地块整体规划为商业用地，倒避企业转型升级，淘汰落后产业。也迫切需要高端商业中心带动地段整体转型。自周大福周生生设厂于伦教，年来聚集了大量专业珠宝人才。随着顺德人民医院体育馆五星级酒店建设，龙洲路升格为国道，万科等大批地产落户伦教，消费力巨大伦教同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下大型文化产品与产业商贸集聚基地。按照新伦教整体规划，羊大路边熹涌工业区已全部规划为商业用地，因此，综合考虑区域优势地理位置建筑品质业态组合营商氛围等因素，伦教街道熹涌工业区都是开发和改造成为主题文化产品与商贸集散地首选。第三节项目市场环境分析本项目选择珠宝首饰行业，具有十分巨大市场前景和广阔发展空间。而以此为主题形成及产品开发制造和销售为体集聚基地，不仅可以吸引周边地区消费群体，还可以利用其所处优越地理条件，吸纳更广泛地区采购受众，并且使项目成为人们日常休闲旅游娱乐和学习重要场所。首先，随着中国国民施。加上新品研发平台设政电子商务平台消防等合计,合计,本项目分四期，共年建设完成，各期投资构成参见表。按建设期划分项目总投资构成表表项目建设期起止时间总投资万元期年月至年月,期年月至年月,期年月至年月,期年月至年月,合计年月至年月,第五章项目经济效益分析本项目综合修缮建筑面积为,平方米，修缮后园区内物业租金等综合收益均价有望达到元平方米，仅租金项年收益约为,万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币,万元，按年不变价累计滚动发展之资金成本，项目投资回收期约年。项目建成后，年资金收益率约为。其中按项目产能计，每年交易额高达人民币亿元。同时解决中高收入就业,人，对当地就业人才及智力储备现状有较大改善。第六章项目运营与管理第节项目管理模式本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。即项目建设单位在完成项目规划立项和基础设施改造建设后，项目招商和运营管理委托专业商业管理公司负责。此管理模式将充分发挥专业公司人员和技能优势，突出专业人做专业事，从而确保项目能够在开始就按照正确方向开展。除此之外，项目将合作作为管理主要形式。其中，将重点与专业行业协会和商会合作，目是扩大项目影响，借助已经具备相当实力社会权威机构，帮助进入园区商家主动扩大和挖掘市场机会。例如，项目建设单位与顺德区政府开展合作，将项目列为该政府面向国际市场重要出口展示和供应基地与中国地址大学武汉复旦大学等合作，将项目作为学校教学研究和交易展示基地与顺德区旅游局广东省旅游局和各主要旅行社合作，将本项目列为顺德旅游景点之成为广东省工业旅游示范基地科普教育基地等等。通过上述合作，方面扩大了项目影响，同时为进驻项目商家提供了更立体多层次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目影响和招商。第二节项目营销管理本项目服务对象分为专业和普通消费群体两类。所谓专业群体主要指业内制造商批发商和设计商等，其根本目，是通过进入园区而获得更好产业氛围和条件，并更直接地进入市场。因此，针对此部分群体营销主要是宣传本项目专业管理与专业合作伙伴。这些都会使其认可项目所营造强烈商业和产业氛围。所谓普通消费群体主要指参与项目提供各类文化娱乐和休闲购物活动群体。对于此类对象，项目营造特色文化氛围和良好购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。包括特色酒吧酒文化专区动漫体验培训与讲座以及购物休闲等内容。因此，项目在营销方面没，将通过举办些具有影响力活动来聚拢人气和关注。同时，围绕项目主题展开促销活动和常规广告宣传等也是不可缺少。第七章项目环境影响分析本项目属于商业与产业相结合项目，其中，商业部分主要产生是生济和珠宝产业高速发展，年，中国已成为世界奢侈品消费大国，但中国女性饰品人均占有率不足,市场潜力十分巨大。全国每年有近万对新人喜结良缘,因结婚而产生消费高达亿元。众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。从中国珠宝产业整体格局来看，深圳黄金珠宝企业国内市场销售额约占全国,市场占有率居国内第。深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产能力占国内珠宝市场以上。珠宝产业成为了深圳经济腾飞新增长引擎和城市名片。从深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易七成规模，在全国珠宝行业处于举足轻重地位。但水贝珠宝产业园也经历了三旧改造到以商贸为主珠宝产业园升级过程。水贝珠宝产业园厂房大都是上世纪年代建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。深圳市分多次投入巨资对水贝区域进行市政改造，通过三旧改造办法，将个工业区变成了今天以商贸为主真正珠宝时尚商城。相比之下，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨头顺德，无论是珠宝首饰制造还是连锁销售顺德，却没有产品展示和销售集散场所。综上可见，尽管同样拥有众多强大实力研发设计和制造企业，以及便利交通条件大量消费人群，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨头顺德，却没有产品展示和销售集散场所。这为项目建设和实施