行业平均利润率,当时,资金运动年限,即动态投资回收期值，即时值。参考表，回收期累计净现金流量为正年分数年。经计算，即本项目投资回收期为年。四财务评价结论由上述财务评价结果来看，财务净现值大于零，投资回收周期较短，财务内部收益率较低，但有些手段提高此项指标，项目各年财务状况良好，项目财务风险处在可控范围内。第六章项目风险及对策第节项目风险政策影响风险本项目存在着国家为抑制房地产泡沫和土地炒卖，而将会制定和出台系列相关政策法规不利影响。要尽量用足用好本项目优越交通地理条件和性价比优势，加快开发进度，并且充分利用政企资源关系，有效规避政策影响风险。二市场环境风险襄阳时，墙后填料需及时回填，填料中混以块石，并分层夯实填料，保证质量，使内摩擦角达到设计要求。排水工程沟壁及沟底先夯实整平，排水沟每隔左右设置道沉降缝。施工安全在施工过程中，应按照安全技术要求，建立完善安全制度，安全保障措施要到位，确保施工安全。安全员要持证上岗，对职工进行安全教育，严格检查和监督，排除安全隐患，杜绝违反安全管理制度行为。工作量及工作进度安排根据治理工程初步设计，治理工程工作量见附表。预计全面完成治理工程工期三个月。其中各项工程进度见表。表施工进度计划表工程施工单元年度月月月月监测工程挡土墙工程预应力锚索工程挂网喷砼护坡工程地表截排水工程第八章治理工程经费概算工程概况危岩体治理工程包括预应力锚索工程挂网喷砼护坡工程挡土墙支挡工程地表截排水工程。编制依据治理工程投资概算费用构成编制方法和计算，主要依据水利部水总号文水利工程设计概估算编制规定进行，并按河道工程计算人工工资和其它取费。主要采取以下规范水利工程设计概估算编制规定水利建筑工程概算定额水利工程施工机械台时费定额国家计委建设部计价格号文关于分布工程勘察设计收费管理规定通知及附件工程量统计表危岩体治理工程主要工程量统计见表。预算费用构成及相关取费标准预算总费用由建筑工程费机电设备及安装费金属结构设备及安装施工临时工程费和独土建结合暖通专业设备选择要求，期工程地源热泵机房拟设个集中机房，考虑设在小区地下车库内，位置相对与期工程中心，层高米以上。建筑面积约。要求有独立供电水和排水系统。电气电气设计依据根据暖通空调专业提供电气设计资料和电气设计规范进行设计。二设计范围地源热泵供热机房配电设备控制接地等。三设计内容机房配电及控制。电源电源采用三相五线制配电,由甲方配送至采暖机房内配电柜上端。四用电负荷计算运行人员编制地源热泵系统自动化程度高，运行管理简便，机房采暖系统运行维护可实行两班制，总计人员为人，每班人，人替班即可。地源热泵采暖系统运行费用分析设备名称设备数量台设备功率用电负荷地源热泵地源侧循环水泵系统侧高区循环水泵系统侧低区循环水泵地源侧补水泵高区系统侧补水泵低区系统侧补水泵其他安装容量地源热泵冬季采暖运行直接费用分析分析结论上东新城住宅项目期地源热泵集中地板热采暖系统冬季天采暖运行直接费用为元，是同比城市集中供热收取供热费按照元考虑，考虑维护管理折旧税费等总费用不会超过元，年可节约或获得运行收入约万元。地源热泵供热系统投资约为万元左右，平米投资元，其热源部分投资仅为元，其投资与集中供热入网费相当但运行管理自主权大投资灵活，而且可实现环保零排放，无任何污染，没有传统采暖系统所必需燃料万元。管理费用投资额万元。财务费用元。成本费用合计万元。效益分析销售总收入万元。建设总投资万元。总成本万元。项目总投资建设投资总成本万元。税前开发毛利润万元万元元。税前资本收益率。所得税按开发毛利润计提万元。税后开发净利润万元。税后资本收益率。通过以上经济费用效益分析，该项目税前开发毛利润为万元，税前资本收益率为，税后开发净利润为万元，税后资本收益率为，具有很好经济收益，从经济效益角度分析该项目具有经济合理性。行业影响分析房地产业是从事房地产开发建设经营管理和综合服务等社会经济活动第三产业部门。它是国民经济基础产业和先行产业，具有高附加值性和对相关产业导向性，在许多国家，房地产业是国民经济支柱产业。在任何国家和地区，房地产业都为其国民生产和生活提供大量必须生产资料和生活资料，房地产兴旺发达，其经济也就欣欣向荣房地产业衰退落后，其经济形势也就不容乐观。因此，要保持地区社会经济长期稳定发展，房地产业是必须大力发展产业。房地产业发展与国民经济发展密切相关，方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展产物，没有发达社会经济基础没有较高社会生产水平和国民经济基础支撑，就没有发达房地产业另方面，房地产业是国民经济基础产业先导产临界点，达到项目盈亏点，但是接近临界点，因而项目经济利润实现有较定风险。第十章结论本报告描述了项目现状和规划利用条件，并在此基础上，从可操作规划条件下进行了成本估算和收益估算。按目前规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目开发建设期为年，回收期为年。通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价综合结论为报告中各种估算及预测都基于当前时点社会经济情况作出。些基础数据由于客观原因限制是在当前市场估测结果。由于四川灾后重建税收政策性优惠较宏观，因而存在主观风险。若以上条件在未来发生变动时，本报告所得结论可能会产生较大误差，四川广元号土地开发成本应以最终实际发生投入为准。经计算，本项目预计实现收入约万元，预计总成本费用约万元，此时，利润总额为万元，所得税按计征为万元，税后利润为万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为方案经济分析表序号项目名称计量单位基本方案土地取得费万元项目总成本万元资金筹措万元经营总收入万元销售收入万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资成本利润率上述研究表明，本开发项目利润有较为理想财务内部收益率。由于本项目市场前景可观购房个人银行贷款。辩证地看，依赖是相互，银行对房地产行业依赖程度也很高，很难找到比房贷风险更小来替代。在房地产开发中有三种情况第种情况是有资金有土地有开发能力开发企业，在段时间里能继续发展壮大，在宏观调控形势下有利于他们规范发展第二种情况是有土地没有资金开发企业，可能这些企业缺乏融资渠道，而逼迫出让土地第三种情况是既没有土地也没有资金开发企业，就有可能要联合转产或倒闭。有限公司母公司经过多年房地产开发，虽然积累了丰富开发经验和定资金实力，但就目前金融政策宏观调控情况下，要注意规避房贷风险，采取多种渠道多种方式筹集项目资金，合理安排资金使用，加强财务核算，提高财务人员主观能动性，让财务风险降低到最低限度。三住房需求对项目影响根据有关资料表明市区各项经济指标均高于全国平均水平，社会商品连续几年平均增幅达以上，年城镇居民人均可支配收入元，比上年同期增长人均消费性支出元，比上年同期增长。农民人均纯收入元，比上年同期增长。按照国际惯例，房价般为居民家庭年收入倍，按现行房价和市区人均收入计算，个普通家庭要购买套平方米经济实用房每平方米按元计算，需要万元，需要年年时间。如果购买平方米商品房每平方米按元计算，需要万元，约需要年年之间，由此可见，房价与居民人均收入存在较大差异，与国际水平相比，存在着很大距离。本项目虽然在区位配套设施