中，要时时注意政府各种政策。而且要重视该项目社会效益。项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率住宅单元个平均层数层停车位个第章市场预测宏观经济形势国内经济形势央行月日起提高存款准备金率百分点最新消息，中国央行周五日宣布，从月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，这也是今年第六次上调，这将使大型金融机构存款准备金率达到。中国央行此前于月日起上调金融机构存款准备金率个百分点，为年内第五次上调。此前还自月日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，为近三年来首次加息。链接年存款准备金率调整览年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。年月日起，央行对工农中建四大国有银行以及招商银行和民生银行实施差别存款准备金率，上调个百分点，期限为两个月。年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，农村信用社村镇银行暂不上调。年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。为加大对三农和县域经济支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。三季度房地产销售出现回升，房价基本稳定近期商品房销售呈现回升势头。月份商品房销售面积环比增长，增速比上月高个百分点。月份商品房销售额环比增长，增速比上月高个百分点。前三季度商品房销售面积为亿平方米，同比增长商品房销售额为亿元，同比增长。房价环比小幅上涨。月份统计局测算个大中城市房屋销售价格指数同比上涨，涨幅比上月低个百分点，环比上涨。月份个大中城市新建住宅价格同比上涨，涨幅比上月低个百分点，环比上涨二手住宅价格同比上涨，涨幅与上月持平，环比上涨，涨幅比上月扩大个百分点。根据统计局商品房销售数据测算，年前三季度，全国商品房销售均价元平方米，同比上涨，比上半年回落个百分点。房屋新开工面积同比增长较快。前三季度，全国房地产开流量表见附表第八章不确定性风险分析。风险分析定性分析自然风险政策风险经济风险技术风险社会风险内部决策和管理风险。投资风险控制。通过加快进度来回避风险。通过市场调查来降低风险。通过加强管理来控制风险。第九章房地产投资综合评价分析研究结论与建议。推荐方案总体描述。推荐方案优缺点描述优点。存在问题结论与建议第章总论项目投资说明项目名称温江去万盛新区承办单位洪兴实业房地产开发有限公司注册资金万。是家专业从事房地产开发企业。拟建地点温江区南熏大道四段温江青少年宫旁建设规模和目标规模总开发面积为平方米目标建设为温馨，舒适，优美典雅，品质住宅小区。主要建设条件供水在南熏大道有现状上水管线，本项目上水可从上述干线引入。雨水，污水排放南熏大道现有现状毫米雨水管线和毫米污水管线，可以就进排入。供电拟采用双路供电，路南熏大道主线路引条千伏电缆，接入小区内配电室另路可由柳台大道主线路引入。考虑留有余地，变压器容量为千伏安。供气已由柳台大道引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后道路绿化以及所需各种市政条件基本稳定近期商品房销售呈现回升势头。月份商品房销售面积环比增长，增速比上月高个百分点。月份商品房销售额环比增长，增速比上月高个百分点。前三季度商品房销售面积为亿平方米，同比增长商品房销售额为亿元，同及基础设施配套，均由洪兴实业地产开发公司统开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。电信本项目预计需装机容量为门程控交换机，拟由四川省电信有限公司温江区分公司解决。主要技术经济指标技术经济指标问题与建议考虑到西部花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，结合他们消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅户型选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求多种户型，避免单，同时，该项目建设充分考虑到了温江建设国际花园城市和打造成都世界现代化田园城市后花园局势，因而，在建设过程中，要时时注意政府各种政策。而且要重视该项目社会效益。项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率住宅单元个平均层数层停车位个第章市场预测宏观经济形势国内经济形势央行月日起提高存款准备金率百分点最新消息，中国央行周五日宣布，从月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，这也是今年第六次上调，这将使大型金融机构存款准备金率达到。中国央行此前于月日起上调金融机构存款准备金率个百分点，为年内第五次上调。此前还自月日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，为近三年来首次加息。链接年存款准备金率调整览年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。年月日起，央行对工农中建四大国有银行以及招商银行和民生银行实施差别存款准备金率，上调个百分点，期限为两个月。年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，农村信用社村镇银行暂不上调。年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。为加大对三农和县域经济支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。三季度房地产销售出现回升，房价基本稳定近期商品房销售呈现回升势头。月份商品房销售面积环比增长，增速比上月高个百分点。月份商品房销售额环比增长，增速比上月高个百分点。前三季度商品房销售面积为亿平方米，同比增长商品房销售额为亿元，同比增长。房价环比小幅上涨。月份统计局测算个大中城市房屋销售价格指数同比上涨，涨幅比上月低个百分点，环比上涨。月份个大中城市新建住宅价格同比上涨，涨幅比上月低个百分点，环比上涨二手住宅价格同比上涨，涨幅与上月持平，环比上涨，涨幅比上月扩大个百分点。根据统计局商品房销售数据测算，年前三季度，全国商品房销售均价元平方米，同比上涨，比上半年回落个百分点。房屋新开工面积同比增长较快。前三季度，全国房地产开社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。第九章房地产投资综合评价分析研究结论与建议推荐方案总体描述成都市温江区，是成都后花园，是许多购房者首选之地，同时地铁和轻轨开通，使得温江就在成都旁，通过研究本区域经济发展趋势,调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产投资方式。推荐方案优缺点描述优点项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，政府对公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。项目在经济上具有较强可行性该项目总建筑面积约平方米，预计开发每平米建筑单位成本为元平方米，年分季度预售，分别销售价格为元平方米，元平方米，元平方米，预计销售总额万元，预计开发总成本为万元，预计利润为万元，投资回报率。项目具有突出优势现代花园小区定位属中档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大公司资金具有优势项目拥有较好周边环境包括自然人文交通等环境项目所处地块发展前景较好项目开发经营风险较小本项目属于小面积小规模开发，在项目开发过程中受经济影响小，应能稳获预期投资收益。存在问题项目规模较小，工期紧，开发过程中各方面工作协调难度大。项目独无二品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质营销队伍，或采取委托销售方式。意见开发小户型结论与建议结论从经济效益来说由于公司在项目开发建设前，进行了广泛深入市场调研，了解客户需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长房屋新开工面积亿平方米，同比增长。月份当月，房屋新开工面积亿平方米。月末有关部委再次出台调控措施对房价过高上涨过快供应紧张城市要限定家庭购买套数，暂停发放三套房贷款，首付比例统提高到三成，加强对高价楼盘及其开发商监督，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。国庆节后各地以限购为重点房地产调控实施细则也相继出台二微观经济形势成都市房地产信息城市热点及动态预售款监管月日执行成都楼市面临洗牌成都市商品房预售款监管办法试行将于月日正式执行。据统计，预售资金约占开发商整个资金来源。如果预售资金监管落实到位，由于预售资金仅限于工程款项及税费等支付，开发商常用滚动开发模式，即将此项目钱用于彼项目开发，现在行不通了。这项政策至少在定程度上将会限制开发商拿地冲动，融资问题将进步凸显。对于稳健开发或者单个项目开发开发商应该影响不大，影响较大应该是资金紧张却又多个项目连开开发商。成都报道月日拍地其中宗拿地后须建公租房共超千平月日，成都市国土局将拍卖宗土地，总面积约亩。其中包括武侯区铁佛村亩地块，成华区青龙乡将军碑村亩地块，青龙场镇亩地块，锦江区琉璃场乡永兴村七组亩地块，以及武侯区铁佛村亩地块。据悉，此次拍卖规定，其中宗土地将建共约平方米公租房，这在成都历次土地拍卖中尚属首次。据了解，其中，武侯区铁佛村亩地块，楼面起拍价元平方米，规定须建不小于平方米公租房。所拍第二宗地块，成华区青龙街道办将军碑亩宗地，其面积是本次所拍宗地块中最大，楼面地起拍价元平方米，规定建设公租房面积不小于平方米。青龙场镇号亩地块，楼面起拍价元平米