工程进度。据该公司总经理张波介绍，前栋已经售完，海云阁海涛阁自年初开盘以来销售率超过，均价达到每平方米元，销售势头有增无减。经统计，三亚市年月批准预售商品房万，和去年同期相比增长。其中商品住房万,套。登记销售面积万，和去年同期相比增长其中商品住房万,套,包含产权式酒店销售万，线海景公寓别墅销售万,商业用房万。月登记销售商品房万，其中商品住房万，共套。这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速发展轨道。三亚有着天生丽质自然美。阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人资源。国家环保总局对全国个沿海城市个海水浴场进行水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全国个水质优最适宜游泳海水浴场。这稀缺资源对世人吸引力越来越大。每年有多万海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。生态市貌和与时俱进青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中大生态环境。为了增加城市综合竞争力以及在世界范围内知名度，三亚市政府进行了系列形象工程建设，组织了大量重大文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市前列。房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游养老地产正在形成市场。三亚市商品住房销售对象主要是岛外市场，年月，销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数，占总销售面积。月销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数，占总销售面积。而且这些房子大部分都是老人居住，这就证明三亚养老地产正在形成市场。给三亚房地产带来了百年遇良机。年，以瑞海豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是个信号。我们可以看到，三亚全方位旅游开发和各类楼盘上市，吸引了来自全国各大城市买家，包括港澳台和东南亚各国买家。在中国最好度假地区投资房产，似乎成了人们相，三亚也因为良好气候和优美自然环境使得内地人特别是东北华北地区人们对到三亚过冬度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出房产大多数被内地人所购买。但在整个三亚地区，目前没有真正意义上高档次适合老年人长期居住养老社区，更没有所谓高档次敬老院及疗养中心。古往今来，人类最理想居住环境是依山傍水。山指大山，水以江河排第，然后才是大海。但该项目虽不靠江也不靠海做环境陪衬，但它有比靠海更好水库，尤其更适合老年人居住，而且要去海边也不远，这样靠近海又远离海更适合生活如果完全直接在海边居住，家具腐蚀问题已成历年来常见现象。三亚市被誉为人类最理想第二居住地，投资百亿海口至三亚东环快速铁路将以分钟休闲经济带串起海南岛最美丽旅游黄金线上珍珠海口文昌琼海万宁陵水三亚。在中国最好居住大环境三亚，却没有家成规模和上档次敬老院。在此背景下，我们准备开发建设三亚优尼克泰德花园无疑适时而上，具有定建设必要性，方面提供给市场高档次养老产业，满足市场需求，另方面也会产生较大经济效益和社会效益，为三亚更步增添国内知名度。可行性研究依据和范围本报告是基于对市场充分了解和对该项目市场前景有着准确判断而作，具有科学性和前瞻性。本报告在以下部分将着重对本项目市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目财务评价进行研究。主要技术经济指标总用地面积平方米合亩总建筑面积平方米建筑密度容积率绿化率施工进度计划年月日破土动工年月日结构达到正负零年月日结构封顶年月日交付使用第二章市场调研及前景预测度假型敬老院前景分析调查显示，目前全国平均家庭户规模为人。专家认为，家庭核心化小型化，使传统家庭养老功能正逐步弱化，弱化最终结果是使这些功能外移而计划生育政策实施，家庭子女数量减少，导致潜在家庭供养资源减少，更加剧了养老功能社会化过程。养老社会化将成为越来越多老年人度过余生种选择。位老龄问题专家认为，老年人先入住家庭式老年公寓，随着身体条件变化，再到寄养式敬老院，这是未来老年人社会养老趋势。随着三亚越来越多被国人乃至世界认识，每年到三亚度假避寒候鸟老人在万人，三亚成了众多老人冬天避寒最佳去处，这些老人都居住在三亚各个居民区，或租房或购房，生活相对简单，他们最主要娱乐就是每天早晚三五成群结伴到海边活动。据统计，每天晚上固定在三亚湾参加晚间娱乐活动来自全国各老人就有多人。由此可见，三亚度假养老市场前景广阔。优尼克泰德花园引入度假模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析优尼克泰德花园定位是以养生度假为体高档老人社区。项目所处市场形势利好，主要针对岛外有较高经济实力老人。从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速城市之。在过去年，随着中国经济，组织了大量重大文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市前列。房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游养老地产正在形成市场。三亚市商品住房销售对象主要是岛外市场，年月续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。在全国旅游发展大形势下，三亚旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。年，坐落在大东海瑞海豪庭推出高档海景房，在极短时间内，三幢高层楼盘就发售空，点燃了三亚房地产春天来临信号。紧接着，碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。深圳鸿洲集团公司计划投资亿元以上进行开发时代海岸自从年开工建设至今，已完成了近万平方米工程进度。据该公司总经理张波介绍，前栋已经售完，海云阁海涛阁自年初开盘以来销售率超过，均价达到每平方米元，销售势头有增无减。经统计，三亚市年月批准预售商品房万，和去年同期相比增长。其中商品住房万,套。登记销售面积万，和去年同期相比增长其中商品住房万,套,包含产权式酒店销售万，线海景公寓别墅销售万,商业用房万。月登记销售商品房万，其中商品住房万，共套。这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速发展轨道。三亚有着天生丽质自然美。阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人资源。国家环保总局对全国个沿海城市个海水浴场进行水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全国个水质优最适宜游泳海水浴场。这稀缺资源对世人吸引力越来越大。每年有多万海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。生态市貌和与时俱进青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中大生态环境。为了增加城市综合竞争力以及在世界范围内知名度，三亚市政府进行了系列形象工程建设，组织了大量重大文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市前列。房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游养老地产正在形成市场。三亚市商品住房销售对象主要是岛外市场，年月，销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数，占总销售面积。月销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数，占总销售面积。而且这些房子大部分都是老人居住，这就证明三亚养老地产正在形成市场。给三亚房地产带来了百年遇良机。年，以瑞海豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是个信号。我们可以看到，三亚全方位旅游开发和各类楼盘上市，吸引了来自全国各大城市买家，包括港澳台和东南亚各国买家。在中国最好度假地区投资房产，似乎成了人们相目销售率将突破，即销售面积达到万平方米，可实现销售合同总额约亿元，由于至月底，以前实现销售房屋全部按照合同约定支付了以上首期款部分采取次性付款和分期付款，付款比例更高，因此，按平均回款率计算，此时期约可实现销售款亿元。年月份至年月份，预计销售率实现，即销售面积达到万平方米，共实现销售合同额亿元，按平均回款率计算，约可实现亿元销售回款同时，由于前段已经销售面积中已经大部分顺利办理完按揭，更加丰富了项目建设资金，除了保证建设资金外，并开始随着按揭款逐步发放，项目开始实现了赢利。根据以上资料资金计划，资金使用和资金供应会出现供求矛盾，为确保项目资金流畅，可考虑吸纳项目贷款，建议贷款额度为万元见附件。故此，根据常规测算，本项目在保证自筹资金基础上，加上稳定销售回款，完全可以保证项目建设全部资金，出现资金链条断裂风险极小。第五章投资估算和资金筹措投资估算见附件总建设成本费用列项土地费用万含过户前期费用万含规划设计报建勘探测量桥梁市政上山道路水电配套土建及安装含园林绿化公共部分装修地下室工程以元平方米预，共亿。消防自动系统集中供热系统万公寓内部精装修费用以元平方米计，共万小计亿元其它开发费用列项管理费用万财务费用万销售费用万开发期税费万小计亿元成本综计亿资金筹措见附件自筹资金亿用于土地成本前期及土建销售回款或银行贷款亿元第六章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析本项目可销售总面积为平方米，其中产权酒店部分平方米公寓部分平方米。按产权酒店部分实现平均销售价格元平方米计算，销售收入为亿元公寓部分平均实现元平方米计算，销售收入为亿元。别墅部分面积为平米，平均实现元平方米计算，销售收入为亿，总合计亿元。由前章分析得知本项目总建设费用为亿元，故此，本项目盈亏平衡点为盈亏平衡点总建设费用总销售收入就是说本项目如果实现了销售率就可以保证本项目总投资成本全部回收。赢利预测见附件项目名称金额元备注说明产权酒店部分元平方米公寓部分元平方米别墅部分元平方米销售收入亿按全部可售面积算开发税费万营业税及附加按计算总建设费用亿管理财务销售及其它费用万所得税万营业利润税后利润亿净收益率敏感性分析见附件本项目在销售面积不变情况下，利润变化敏感因素为销售价格和单位成本费用。以下就本项目情况对销售价格和单位成本费用两个敏感因素进行分析。由于本项目主导产品为公寓，因此，只分析公寓部分。假设单位成本费用不变，销售价格降低元，则利润减少万元，即每平方米销售价格比拟定销售价格降低，开发利润比拟定利润降低假设销售价格不变，单位成本费用增加，即元，则总成本费用增加万之间发自内心默契。所有在三亚房地产商都明白了个道理时机来了。综上所述，优尼克泰德花园开发有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对市场基础。二市场供求分析我们先来分析老年人需求心理老年人和下代下两代由于生存环境所受教育等诸多原因，生活方式习惯及思想观念等方面难免产生代沟。多数被访问者认为解决代沟最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。年轻人有自己生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律与老年人住在起相互干扰影响，令人头痛。老人再婚后，新