半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当情况下，预计年总体消化能力应达到万平米左右。写字楼市场分析唐山目前在租售写字楼项目只有不到个，分布于新华西道，北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚集规模商务办公区。唐山实际供应办公类物业不足万平米，皆是单栋中小规模物业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点地方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。唐山写字楼目前出租情况都不太理想，入住年以上写字楼入住率只有左右，客户主要是唐山当地些商务流通类公司小型设备科技类公司，以及些广告咨询等中小公司等。写字楼是第三产业经济载体，同样，第三产业发展是写字楼市场主要需求来源，从唐山产业结构看，第三产业占经济比例，第二产业占，是典型工业型城市，第三产业发展相对落后。从第三产业就业人数增长率看，近三年平均增长率为，且近年增长率逐年降低，故就写字楼需求潜力而言，唐山市场写字楼市场空间有限。公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式酒店式公寓，基本是偏办公公寓。目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。商业市场分析唐山商业格局呈轴线多点，轴是指整个新华道，线指贯通南北建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展整体格局，多点指各区域性包括社区性商业。根据唐山商业分布和业态特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。四唐山购房客群分析唐山社会财富结构从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。由于唐山产业结构形式，富裕人群较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业了全面提高，实现了从传统手工向现代工业转变生产和出口得到了较快发展产业集群和特色区域逐渐形成原材料呈现多元化带动了相关产业协调发展。另方面，技术进步日新月异，产品需求日趋多变，市场竞争日益激烈，这些都迫使企业不得不寻求能够快速响应市场和适应当代环境制造方式与生产经营方式。我国家具行业规模和产值直稳定增长。年我国家具行业逐渐走出金融危机影响，生产销售及出口均呈快速增长态势。统计数据显示，年全年家具行业产量万件，工业总产值达亿，比年增长了左右。目前，家具制造业已经成为国民经济中继食品服装家电家具后第四大产业。当前全球化大趋势对于我国家具行业来说，既是个良好机遇，也是极大挑战。尤其是绿色环保家具适合国内外市场发展需要。在欧美等发达国家，生态环保天然质朴家具越来越受欢迎而在东南亚地区，木质家具向来拥有广阔市场。在全球大环境下，过去近百年时间里，由于泛滥砍伐树木，森林资源受到严重破坏，天然木材越发稀缺，并被大多数国家限制了出口。同时，各种家具造成室内空气污染，已成为目前家庭和写字楼中继建筑污染装饰装修污染之后第三大污染源。随着环境观念深入人心，未来家具市场将是以环境保护为特征绿色消费，顺应当前低碳经济发展浪潮。老船夫家居核心产品船木家具，正是按照绿色消费观念，倡导简朴自然生活，将舒适与环保完美结合起来加上老船夫家居极具国际化创意设计，令古老船木焕发新生，以其新颖独特而又精美造型在家具行业中独辟蹊径。在广大消费者心目中，船木家具不仅具有环保生态特性，而且极富艺术观赏价值。尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料，不但具有良好生态弥补性，更是纯实木家具另个重要产品类别船木家具休闲时尚独特艺术气质，迎合了当前大部分人消费需求，市场前景广阔，经济效益可观。二唐山房地产市场总体分析唐山经济快速稳定发展，为房地产市场发展提供了基础近年来总体看，唐山房地产投资增长平稳，市场发展形势良好。在经济快速增长刺激下，唐山大建设逐渐展开，围绕经济强城文化名城宜居靓城建设目标，唐山城市形象有望不断改善，对增强居民荣誉感，提升房地产价值有着积极意义同时随着曹妃甸港口建设力度加大，滨湖新区规划提出，唐山对外吸引力也逐渐加强，未来外来人口进入，有望为房地产市场注入新需求。未来随着国内经济回暖，以及京津唐区域经济长期向上走势，唐山房地产市场中长期发展仍然是向上。三唐山中心区房地产专业市场分析住宅市场分析唐山‐年市场销售量约在‐万平方米之间。年经济比例，第二产业占，是典型工业型城市，第三产业发展相对落后。从第三产业就业人数增长率看，近三年平均增长率为，且近年增长率逐年降低，故就写字楼需求潜力而言，唐山市场写字楼市由于市场整顿，大量违规销售被禁止，市中心区供应较往年大幅下滑，实际销售面积仅在万平米左右。而年由于价格高启压缩市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量仅在万平米‐万平米之间，同比往年大幅下滑。年至年，唐山市中心区路南路北区住宅可销售面积现房期房手续不全项目，预计年供应量将达到万平米以上，市场供应量大大超出往年水平。国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要求压力下，预计年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍存在下调压力。预计唐山市年随着经济回暖后以及宏观市场环境逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当情况下，预计年总体消化能力应达到万平米左右。写字楼市场分析唐山目前在租售写字楼项目只有不到个，分布于新华西道，北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚集规模商务办公区。唐山实际供应办公类物业不足万平米，皆是单栋中小规模物业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点地方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。唐山写字楼目前出租情况都不太理想，入住年以上写字楼入住率只有左右，客户主要是唐山当地些商务流通类公司小型设备科技类公司，以及些广告咨询等中小公司等。写字楼是第三产业经济载体，同样，第三产业发展是写字楼市场主要需求来源，从唐山产业结构看，第三产业占经济比例，第二产业占，是典型工业型城市，第三产业发展相对落后。从第三产业就业人数增长率看，近三年平均增长率为，且近年增长率逐年降低，故就写字楼需求潜力而言，唐山市场写字楼市场空间有限。公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式酒店式公寓，基本是偏办公公寓。目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。商业市场分析唐山商业格局呈轴线多点，轴是指整个新华道，线指贯通南北建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展整体格局，多点指各区域性包括社区性商业。根据唐山商业分布和业态特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。四唐山购房客群分析唐山社会财富结构从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。由于唐山产业结构形式，富裕人群较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业币来衡量社会效益，只能从定性方面说明本项目所在地位于唐山市优越地理位臵，本项目成功开发将引领唐山市商业餐饮住宅休闲体化前沿，能带动城市景观美化，对以后类似项目起示范和先导作用。使周边居民更加便利，对市区内居民有较强吸引和辐射作用。本项目符合国家拉动内需政策和潮流，能在定程度上带动建材装饰材料生产。从系统观点，本项目可以促进周边地区现生活水平和休闲水准显要位臵卓越建筑为唐山市城市面貌增添绚丽色彩。总之，本工程项目符合国家省市产业政策和发展规划，财务效益好，对促进城市建设改善居民购物休闲餐饮便利状况起着重要作用，有很好社会效益。从国民经济评价角度，项目可行。第十三章财务风险分析由于评价中采用数据都是来自预测与估算，在定程度上存在不确定性。例如基本数据误差，未知或受条件限制，存在不能以数量表示因素，不现实或不准确假设技术工艺变化或重大突破，经济结构和经济关系变化等等，因此，需要分析不确定因素对经济评价指标影响，以估计项目可能承担风险，确定项目在财务上可靠性。故需要进行敏感性分析和盈亏平衡分析。整个项目组成较复杂，有出售出租自营三种方式，根据财务分析中数据，不能用个盈亏平衡点，来衡量项目抗风险能力。在此只进行敏感性分析。根据本工程特点，设定敏感性分析中可能发生变化主要因素是工程投资租售价格经营成本，考虑可能变化幅度为和‐。可以看出，在三种因素中，营业收入即租售价格为最敏感因素，经营成本次之，工程投资最不敏感，但当因素发生幅度不利变化时，财务指标仍能满足要求。虽然，租售价格为最敏感因素，即使发生不利变化，评价指标仍能满足，由于本报告采用稳健性原则，不利因素发生可能性极小。由此看出，当以上因素发生不利变化时，仍有较好效益和指标，即抗风险能力较强，再次证明财务可行。第十四章评价结论与开发建议综上所述，本项目是唐山市政府整体规划改建项目之，符合国家现行法律政策，符合城市总体规划，技术上可行，经济上合理，居民拥护，政府支持，具有良好社会效益和环境效益，项目可行。由于本项目区位优良，开发定位较高，因此项目成功运行，对唐山市商业建筑开发起着举足轻重地位。同时，本项目地处市区繁华地段，周围是成型建筑群和公园，紧邻四条道路，因此，在项目开展全过程中要贯彻环保和绿色理念减少对当地资源和环境破坏尽量减少对周围居民生活和政府学校正常工作秩序干扰。从规划设计到建设施工直至物业服务，都要本着诚信第客户至上精神，在唐山高管，主要集中在‐岁，三十年前那场大地震留下阴影对他们影响已经比较小。而中间人群，即中产阶层白领客群总体比重很低。底层人群有较大基础，由于大部分住震后房子，居住升级需求为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。需求特征从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住舒适度。以前唐山本地项目品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向户型。但是现业主不仅关心户型和等基本需求，也更加关心物业和环境等因素。唐山空气不好，所以现在标榜上风上水环保生态等等楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质人得到满足。五项目自身条件分析地段条件分析从现状城市格局来看，项目处于市区核心位臵，中心区目前用地开发已经饱和，地段稀缺性很高。从目前地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前很认可该地段城市核心地段稀缺性和较高开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山标志性建筑和唐山骄傲。规划条件分析项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场写字楼酒店学校等公共建筑，地块中央和东界南界是住宅部分，包含住宅和住宅底商。项目商品住宅部分目前共规划栋楼，其中栋‐层板楼，栋层点式楼，栋‐层板塔结合楼。住宅部分采用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团栋楼，四周用层高底商作围合。项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是容积率过高，建筑密度过大，楼间距较