交通较为便利。基地呈梯形，建设用地面积为万平方米。项目定位为集家具生产仓储物流销售于体综合性物流园区。项目选址条件分析建设大型家具园区，项目选址条件应从项目区位项目用地交通运输市政设施配套条件以及环境条件等多方面考虑。本项目选址可提供条件有以下几个方面区位条件优越本项目位于市区以南约公里，地位宁夏中部，西邻国道，东临京藏高速公路。由于交通运输条件优势，有利于项目建成后即可十分方便地服务于首府市，又可覆盖宁夏全区及辐射外省其他城市。用地条件充足本项目需要较大范围用地。根据项目总体规划，初步拟定用地面积为亩。拟定项目选址可满足用地需要。交通运输条件得天独厚本项目选址位于高速公路与国道交叉夹角地带，交通运输条件十分优越，紧邻项目区两条交通主干线，以及与其构成交通运输网络，为本项目开发建设以及今后运营，提供了很好交通运输条件。尤其是十分方便地服务于市。市政配套条件基本满足项目建设需要项目区除交通运输条件外，电力通信条件基本具备。供水，可铺设自来水管或开采地下水，待进步论证后确定。污水需设小型污水处理设施，处理达标后排放。其余公建配套可由本项目按市场需求建设。环境条件较好县为经济不够发达地区，县城人口不是很多。尤其是项目选址离居民区和村落较远，项目用地充足，通过大面积植树造林和建设污水垃圾收集和处理措施后，可把项目区开发建设为环境条件良好，便于人们购买家具和休闲娱乐参观游览好去处。通过以上初步分析，可以得出项目选址条件较好，选址合理可行初步结论。第四章初步建设方案总平面布置图鸟瞰图规划结构本建设方案从总体规划结构上区分为家具卖场区仓储物流区家具生产区住宅及宿舍区配套商务区。根据主要人流出行方向，把家具卖场区设置于临国道地块西北侧，仓储物流区设置于地块东北侧，地块南侧为家具生产区，沿国道侧设置住宅宿舍区和配套商务区。各区域分区明确，便于管理，同时功能上又相互联系。规划结构图交通规划根据基地地形特点，对各功能区交通组织进行了综合考虑。根据市区主要人流方向，将家具卖场主要展示面朝向国道，通过气派前广场和大体量建筑形态将人流直接引入。遵循以人为本原则，沿卖场周边设置大面积地上停车场以方便顾客。仓储物流区入口场现状。目前运营中家具卖场主要有光耀美居万平米三森国际万平米龙盘国际万平米月星家居市场万平米康乐家私城万平米三森万平米筹建中红星美凯龙万平米。将新建并算入是万平米，如只算运营只有万平米。其销售网络除覆盖宁夏全区外，向北延伸至内蒙乌海阿拉善盟鄂尔多斯等地。向南延伸至陕西榆林定边延安，甘肃平凉白银等地。家具业从业结构分析在现有家具制造企业家包括大中小型，这些家具生产制造企业产值年平均在万。总产值是亿元。从事家具经销商家现有家，年销售额平均在万。总销售额亿元。但他们基本是以零售为主。家具经营场地现状目前地区家具卖场月租金是为元平米元平米而且不易进入。制约家具行业发展问题最困扰家具企业发展大问题就是生产储藏物流卖场不能相连，举例说明生产在城郊仓储在城郊物流干脆就没有卖场在城市交通组织极不便利，而且管理成本很大，安全隐患不断。还有个因素就是市内家具卖场月平米租金还在年年攀升。目前家具产业经销商急需个新模式带动产业链升级。综上所述，家具市场要想做大，家具行业要想做强，势必要建设现代化家具企业，建立集产品设计生产销售仓储物流于体大型家具园区，才能真正解决好家具行业各个环节存在各种问题，促使家具行业可持续发展。图目标市场分布图市场前景分析前景分析市目前户籍人口万人，加上外来常住人口，总人口数达万以上，再加上周边公里可辐射城市与区域有中卫吴忠等全区范围，以及内蒙乌海阿拉善盟左旗东胜等地，向南可延伸至陕西定边延安，甘肃平凉白银等地。家具市场可覆盖相当大面积，潜在着巨大市场，蕴藏着巨大商机。目标市场家具行业现在已有区域辐射雏形，但还远远不够，我们不说大就说下辐射公里范围内主要城市及人口布置现况见附表信息来源各城市政府网站附表公里辐射范围内城市人口及值览省区城市人口万亿元宁夏石嘴山吴忠中卫固原内蒙包头乌海鄂尔多斯巴彦淖尔阿拉善盟陕西定西榆林延安甘肃甘肃兰州张掖金昌武威平凉白银庆阳天水合计就以上数据可以看出我们不要说整个西北部，就是其中部份我们就能起到十多个行业辐射作用，就能在家具市场在现在基础上翻三番。此项目建成可真正成为辐射周边公里范围内最大最全最方便集批发与零售家具市场项目建设必要性满足及周边家具市场需要，真正起到辐射带动作用。可使宁夏及家具行业做大做强并可持续发展。解决目前家具行业中在生产经营销售仓储物流等各个环节凸显诸多问题。降低行业管理，经营，生产费用，使其在区域范围内更具竞争优势。项目区预期产出生产区制造企业家，年产值万每家，总产值亿元。卖场区经销商家，年销售额万每家，总销售额亿元。再加上整个物流园带动相关产业联动带来贡献价值估算亿元，保守估计在未来三到五年此产业园区必将为当地带来贡献产值亿元。项目建设目意义本项目建设对产业结构行业结构调整将起到积物流区家具生产区住宅及宿舍区配套商务区。根据主要人流出行方向，把家具卖场区设置于临国道地块西北侧，仓储物流区设置于地块东北侧，地块南侧为家具生产区，沿国道侧设置住宅宿舍区和配套商务区。各区域分区明确作用，可以有效利用市场机制，将逐步解决家具行业生产规模小而且分散生产工艺落后生产经营成本高产品落后服务质量不高整个行业存在不安全因素效益较低等诸多问题。可对行业健康和可持续发展产生积极引导和示范作用。只有在家具行业中淘汰批生产工艺落后经济效益低下社会效益和环境效益差企业和商户，整个行业才能向前发展。因此，本项目建设意义是深远，对宁夏和乃至西北五省家具行业发展产生较大影响。综上所述，本项目建设启动是必要，是形势和市场要求，也是迫切。第三章项目选址项目选址根据市总体规划，县望远镇镇区总体规划，本项目用地性质为商住与物流综合用地。本项目位于市县。基地东临高速公路，西临国道，国道往北到达市区，交通较为便利。基地呈梯形，建设用地面积为万平方米。项目定位为集家具生产仓储物流销售于体综合性物流园区。项目选址条件分析建设大型家具园区，项目选址条件应从项目区位项目用地交通运输市政设施配套条件以及环境条件等多方面考虑。本项目选址可提供条件有以下几个方面区位条件优越本项目位于市区以南约公里，地位宁夏中部，西邻国道，东临京藏高速公路。由于交通运输条件优势，有利于项目建成后即可十分方便地服务于首府市，又可覆盖宁夏全区及辐射外省其他城市。用地条件充足本项目需要较大范围用地。根据项目总体规划，初步拟定用地面积为亩。拟定项目选址可满足用地需要。交通运输条件得天独厚本项目选址位于高速公路与国道交叉夹角地带，交通运输条件十分优越，紧邻项目区两条交通主干线，以及与其构成交通运输网络，为本项目开发建设以及今后运营，提供了很好交通运输条件。尤其是十分方便地服务于市。市政配套条件基本满足项目建设需要项目区除交通运输条件外，电力通信条件基本具备。供水，可铺设自来水管或开采地下水，待进步论证后确定。污水需设小型污水处理设施，处理达标后排放。其余公建配套可由本项目按市场需求建设。环境条件较好县为经济不够发达地区，县城人口不是很多。尤其是项目选址离居民区和村落较远，项目用地充足，通过大面积植树造林和建设污水垃圾收集和处理措施后，可把项目区开发建设为环境条件良好，便于人们购买家具和休闲娱乐参观游览好去处。通过以上初步分析，可以得出项目选址条件较好，选址合理可行初步结论。第四章初步建设方案总平面布置图鸟瞰图规划结构本建设方案从总体规划结构上区分为家具卖场区仓储物流区家具生产区住宅及宿舍区配套商务区。根据主要人流出行方向，把家具卖场区设置于临国道地块西北侧，仓储物流区设置于地块东北侧，地块南侧为家具生产区，沿国道侧设置住宅宿舍区和配套商务区。各区域分区明确，便于管理，同时功能上又相互联系。规划结构图交通规划根据基地地形特点，对各功能区交通组织进行了综合考虑。根据市区主要人流方向，将家具卖场主要展示面朝向国道，通过气派前广场和大体量建筑形态将人流直接引入。遵循以人为本原则，沿卖场周边设置大面积地上停车场以方便顾客。仓储物流区入口水平个月年度出租收入测算情况详下表出租类型建筑面积可出租比率可出租面积出租率租金水平租金元月万元年家具卖场仓储物流住宅及配套室外停车场合计年收入营业税及附加本测算租金水平为暂估，需根据当地情况调整。租金收入需缴纳营业税，再按营业税额缴纳城建教育附加，综合取。房屋销售收入销售类型建筑面积可销售比率可出售面积销售率销售价格售价元万元生产区住宅及配套合计收入考虑到房屋均为普通房屋，且可摊销建设费用等成本，暂不考虑土地增值税。出租区成本分析本项目运行成本主要分为几类人工成本运行期按人考虑。主要提供收款综合管理等工作，物业管理费用由承租方另行承担。折旧及摊销。建筑物及依附于建筑上主要设备按残值率，折旧期年考虑。暂未考虑土地摊销费用。维修费用按折旧费用暂估。④财务费用按建设比例分摊，按年内平均摊销，暂按万元暂估。土地使用税按元年。房产税及印花税按计。销售费用按销售收入考虑。考虑其他零星综合成本，按销售收入计。测算出租部分年度成本为项目单位数量单价合价备注人工成本人销售费用折旧年摊销年维修费用财务费用土地使用税元房产税及印花税其他管理费用总成本根据测算，年成本约为万元。若不考虑折旧，则年经营费用约万元。经济评价分析年营运收入按分年出租和销售进度测算每年营运收入如下表序号项目建设期正常年年度出租比例出租收入销售比例销售收入年度收入营业税及附加年营运成本将出售房屋部分建设费用分年摊入营运成本，这部分费用约占总工程费用。出租部分投资费用则按折旧年度分摊进入年度成本。序号项目建设期正常年年度售房建设费用分摊比例售房建设费用分摊销售费用出租年成本年总成本年度利润测算按项目分摊年度营运收入和年度营运成本测算年度利润如下表序号项目建设期正常年年度年收入年总成本营业税及附加利润总额所得税税后利润④资金平衡分析年度利润体现是费用分年结转后资金流，现按资金发生当期费用进行资金平衡，出租部分建设费用也并计入开支，扣除除折旧费用。序号项目建设期正常年年度建设投入资金售房收入出租收入销售费用出租日常费用不含折旧现金流根据以上分析，项目前期存在资金缺口约亿元，这部分需通过业主自筹和银行借款等方式给予平衡，若建设资金亿元贷款时，即贷款亿元，自有资金需再筹集亿元左右。第九章结论及其他初步结论在市郊区县建设家具物流生产与销售园区，有助于促进市家具业产业链形成，可以加快农村城市化进程，是加快经济建设重要组成部分，其建设是必要。本项目规划用地，在市及县总体规划中，其定位性质为商住和物流用地，本项目符合总体规划要求。上海投资有限公司有着较丰富投资经验和较强融资能力，能保证项目顺利实施。④本项目建设规模为建设用地面积万。总建筑面积万，其中家具卖场万，仓储物流万，生产厂房万，配套住宅及宿舍楼万。设计