遇，高起点高标准地率先发展，城市经济定能够迅速地实现新突破和跨跃。第，养老产业是朝阳产业。养老产业虽然号称夕阳工程，但它却实实在在是个朝阳行业。在未来年内，岁以上老年人口还将以速度递增，到年，老年人口将超过亿，约占总人口，到年，老年人口将达到亿，占总人口约。而在些大城市中，这个比例将会更高，可能达到每至人中就会有位老人。与此同时，将出现家庭规模小型化，大量老年家庭成为空巢家庭，空巢老人散居在社会各个角落，缺乏必要照顾和慰藉，日益成为严重社会问题。所以养老产业正是急社会之所需，所针对目标市场消费群体是全中国那些富起来老年人，而且这个市场随着老龄化进程会越来越大，前景广阔。第二，与国内发达城市互利互惠。这些年，以京沪深圳为首中心城市成为我国经济最活跃地方，大量人流和资金流涌入，带来了经济极度繁荣，但过多人流也使这些城市难以承载，产生房价高涨交通拥挤等城市问题，这些问题又制约了经济发展另方面，这些城市又是率先进入老龄化地区，过多老龄人口已经成为城市沉重负担和社会问题。如果北海主动去吸纳这些城市老龄人口，充当其后院，既有利于其缓解人口压力，平抑房价，又可以减轻其社会负担，促进人口新陈代谢，所以定会得到这些城市欢迎和支持。北海大量吸纳这些城市移民，必将与其发生人流信息流资金流频繁往来，可以分享其经济高速发展带来好处。第三，有利于提升北海形象。方面，城市建设宜老化和无障碍化，本身就是个社会高度文明进步标志另方面，当北海在京沪深圳等发达城市进行养老产业市场推广时，必将持续不断地进行广告投放和城市宣传，会大大提升北海知名度和展现政府开拓务实形象，这给北海带来政治和经济上好处是不言而喻。第四，有利于塑造特色文化。北海旅游以海滩度假为主，售卖应该是休闲，种时光凝固感觉，海滩很多地方都有，但是有气质，能让人怀念海滨城市并不多。发展养老产业需要形成个闲适安详城市氛围，塑造有特色旅游文化，让北海旅游业步入个更高层次。三养老产业发展障碍虽然养老产业潜力巨大，北海也有优势，但它发展还存在着很多障碍第是乡土观念中国人乡土观念非常强，老年人般讲究叶落归根，很少有到了老年反而移民。当然，随着经济发展，生活格局变化，在城市中这种观念已经开始淡化。第二是大城市居民自豪感在大城市，尤其是京沪也成为全社会议论永恒话题。由于老龄人生理心里功能大异于从前，如随着年龄增长，生理上会眼花色弱步履蹒跚行动迟缓记忆力衰退心理状态日益颓变，退休后失落感孤独感消沉感等等，严重地影响到老人们身心健康现在社会竞争激烈，子女工作压力较大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女累赘同时老年人和年轻人样渴望居住生活环境改善，生活品质提高。这就对如何安老助老养老工程提出了系列新更高要求。从发达国家和我国发达地区情况看，老年人外出度假旅游住老年公寓已成为新时尚。可见本项目建设是非常可行，也是非常必要。三建立项目总体目标宗旨及目总体目标实现老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐。六个老有是个互相联系整体，是解决目前海西人口老龄化工作目标。老有所养是基础，老有所医是保障，老有所教是保证，老有所学是动力，老有所为是方向，老有所乐既是独有所指，又是条红线贯穿于六老始终，使得健康老龄化美丽图景最终变成现实，以促进和谐社会构建。二项目宗旨帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧国际老年园区实施，是构建社会主义和谐社会重要内容，是社会文明进步重要标志，对北海市广西乃至全国老龄产业具有积极深远意义。三项目目带动北海市第三产业发展，为北海创造税收收入，成为新经济增长点。成为北海市张城市名片，提高北海市在全省乃至全国知名度。减轻国家北海市财政负担，增加社会养老服务机构总量，为城市老年人解决实际困难。创建相对集中适合国情高档老年大社区，建立以休闲度假养老为基础大社区服务为依托服务体系，用老年福利社区化概念实现老年人居家养老生活照顾护理关怀等站式服务功能。为全国港澳台侨胞乃至东南亚地区老年人提供个休闲养生康体娱乐环境优美绿色生态大型疗养基地。贯彻党亲民爱民政策，弘扬敬老风尚，营造老有所养老有所乐老有所为社会氛围。是构建社会主义和谐社会重要内容，是社会文明进步重要标志。第二部分北海市老年产业市场环境分析养老产业市场前景近年来，我国老年人生活水平得到了较大提高。以城市老年人为例，在各方面共同努力下，企业退休人员基本养老金得到按时足额发放，参加城镇职工基本养老保险职工超过了亿人，参加基本医疗保险范围也随之进步扩大。据年统计，我国离退休人员退休总额达到亿元年为亿元预测到年将增加到亿元，年为亿元，年为亿元。目前，我国城市岁至岁老年人口中，退休后重新又进行工作约占，他们不仅继续发挥着余热，而且也得到相当数目资金补助，加大了市场消费投入。另外，老年人从子女那里也得到了相当部分赡养费用，用于安排自己老年生活。据有关方面分析，城市老年人中有比例人口拥有个人积蓄和储蓄存款，当前老年市场消费每年达亿元左右，且逐年将有所增加。在发达国家，营利性养老设施起步较早，在发展初期采用了市场化操作模式，政府又对这具有定福利性质产业提供支持，准入门槛较低，发展已经十分成熟。这些国家根据功能不同将老年设施进行了细滩度假为主，售卖应该是休闲，种时光凝固感觉，海滩很多地方都有，但是有气质，能让人怀念海滨城市并不多。发展养老产业需要形成个闲适安详城市氛围，塑造有特色旅游文化，让北海旅游业步入个更高层次。三养老产业发展化分类。以老龄化问题比较突出美国为例，美国养老设施开发和运营是房地产和老年服务大产业，在过去若干年快速发展。主要以个人支付形式入住辅助生活机构，赡养了需要长期照料近老人。上万个辅助生活机构，大约是营利机构，为非营利机构。我国所面临老龄化问题势必使传统养老观念养老模式发生深刻改变，老年人对经济供养医疗保健生活照料和精神文明等方面需求日益增长，直接导致养老设施有效需求远远超过有效供给。面对人口日益老龄化，退休老年人日渐增多，需求必然越来越大，开发建设适应老年人需求和消费高档老年社区，将是很有潜力朝阳产业，势在必行。二发展养老产业重要性养老产业在我国还是个新兴产业，目前不存在城市间竞争，北海如果能够抓住机遇，高起点高标准地率先发展，城市经济定能够迅速地实现新突破和跨跃。第，养老产业是朝阳产业。养老产业虽然号称夕阳工程，但它却实实在在是个朝阳行业。在未来年内，岁以上老年人口还将以速度递增，到年，老年人口将超过亿，约占总人口，到年，老年人口将达到亿，占总人口约。而在些大城市中，这个比例将会更高，可能达到每至人中就会有位老人。与此同时，将出现家庭规模小型化，大量老年家庭成为空巢家庭，空巢老人散居在社会各个角落，缺乏必要照顾和慰藉，日益成为严重社会问题。所以养老产业正是急社会之所需，所针对目标市场消费群体是全中国那些富起来老年人，而且这个市场随着老龄化进程会越来越大，前景广阔。第二，与国内发达城市互利互惠。这些年，以京沪深圳为首中心城市成为我国经济最活跃地方，大量人流和资金流涌入，带来了经济极度繁荣，但过多人流也使这些城市难以承载，产生房价高涨交通拥挤等城市问题，这些问题又制约了经济发展另方面，这些城市又是率先进入老龄化地区，过多老龄人口已经成为城市沉重负担和社会问题。如果北海主动去吸纳这些城市老龄人口，充当其后院，既有利于其缓解人口压力，平抑房价，又可以减轻其社会负担，促进人口新陈代谢，所以定会得到这些城市欢迎和支持。北海大量吸纳这些城市移民，必将与其发生人流信息流资金流频繁往来，可以分享其经济高速发展带来好处。第三，有利于提升北海形象。方面，城市建设宜老化和无障碍化，本身就是个社会高度文明进步标志另方面，当北海在京沪深圳等发达城市进行养老产业市场推广时，必将持续不断地进行广告投放和城市宣传，会大大提升北海知名度和展现政府开拓务实形象，这给北海带来政治和经济上好处是不言而喻。第四，有利于塑造特色文化。北海旅游以海滩度假为主，售卖应该是休闲，种时光凝固感觉，海滩很多地方都有，但是有气质，能让人怀念海滨城市并不多。发展养老产业需要形成个闲适安详城市氛围，塑造有特色旅游文化，让北海旅游业步入个更高层次。三养老产业发展障碍虽然养老产业潜力巨大，北海也有优势，但它发展还存在着很多障碍第是乡土观念中国人乡土观念非常强，老年人般讲究叶落归根，很少有到了老年反而移民。当然，随着经济发展，生活格局变化，在城市中这种观念已经开始淡化。第二是大城市居民自豪感在大城市，尤其是京沪室外门球场羽毛球场健康步道喷泉室外健康器械水上娱乐设施网球场老年高尔夫球场等约平米约万元生态观园林景观园林绿化花约平约万光公园草树木小品雕塑亭台中庭等米后期投入还有待增加公建配套总建筑面积万平米公建配套设施总投资费用约人民币亿元项目投资估算假设条件未来商品房售价为目前市场别墅与小高层平均均价作为修正及调幅为元平米元平米,加上本项目所在地与距离市区较远,相对偏僻,周边人气不足,还有待开发商投入,区域因素及个别因素价格修正为,目前项目周边楼盘均价大约为元平米,同时考虑到项目分期开发各期均价涨幅因素各期按上涨幅度修正，因此未来本项目房价约元平米。元平米项目公建配套万平米项目总销售额亿元。假设北海房地产市场走势及涨幅平稳。序号指标名称单位成本明细土地取得总成本费亿元地价成本亩亿元每亩地价万元契税地价万元项目建筑成本亿元前期费用土地勘测规划设计等按建筑成本元平米万亿元公建配套成本修路建安成本桩基设备管理费土地成本建安等万元万元销售成本总收入万元万元税费营业税城市建设维护税教育附加费总收入亿元亿元不可预见费用土地成本建安等万元万元利息费按年贷款利息计,分五期贷款贷款资金亿元亿元元项目总成本合计亿元缴交土地增值额应加计土地总成本建安成本亿元加计土地增值额项目总收入亿元企业缴交所得税亿元项目纯利润亿元投资利润率三经济效益社会效益和环境效益评估经济效益分析生产成本估算职工工资固定职工人，人年均工资及福利元，年工资福利共计万元。行政办公及电费材料费等万元。折旧费年折旧为计算，万元附固定资产分别是康复医疗中心营运车辆爱心护理院万维修费按固定资产原值计万元财务费用银行利息假设前期自有资金为万元，余万元为银行贷款，年利率为。万元年均总成本万元收入估算医院住宿服务费伙食费，每人每天元，床位利用率按计，年收入天万元医疗收入万元商场商品销售万元汽车营运收入万元政府床位补贴万元举办老年展销活动万元度假酒店收入个标准间万元入住率按计算，标准间价格约元，万元。年收入万元利润万元以目前市场上养老院投入与产出行情分析，在北海市投资这样养老项目，每年将亏损万元。二社会效益为北海市政府直接解决约人就业问题，甚至更多就业机会。能为许多病人解除疾病，恢复健康，精力充沛地投入工作，为社会创造更多财富。带动了周围旅游景点旅游发展。成为全国老年公寓产业示范基地及养老服务机构行业