炊，这些无法消除硬伤决定了公寓卖价很低，经营效益难以提高。因此，公寓改造经营必须有新思路，必须确定新市场定位。考察当今宾馆市场我们可以发现，中国城市居民现已进入大规模休闲度假旅游消费阶段。调查表明，中国老百姓对住宿环境和服务主要要求是安全卫生价廉和较为完善服务，能睡个好觉。中国老百姓要还是实惠，做酒店不能脱离这个基本现实。随着中国经济持续高速发展，商务旅行近年来也呈现出稳步发展趋势，其中包括从事采购推销市调调试维修和售后服务等各种业务工作人员，他们人数很多，差旅费用预算较低没有显示身份地位要求，般选择住在城市中心区，要求交通和生活方便，他们工作非常辛苦，工作之余最大希望是能够休息好和找足面子。据调查，我国目前绝大多数中小企业差旅人均住宿标准都在元以内，这是个非常庞大市场。基于市场分析，我们对公寓提出经济型酒店定位。什么叫经济型酒店所谓经济型酒店，从理论上讲，就是按照普通度假旅游者和商务旅行者选择饭店评价要素，重新建造或者改造种酒店类型。经济型酒店要求交通方便，人流量大，般设于城市中心地区或者商务区。通常经济型酒店以优惠房价和优质服务为最大卖点，特点是安全清洁舒适实惠方便。目标消费群体主要是工薪阶层般商务人士普通自费旅游者学生群体等。经济型酒店对于中国消费者来说目前也许还有些陌生，但在欧美及日本等发二章项目提出背景地理优势市地处黑龙江省中部，南倚北国冰城哈尔滨，北望黑河口岸，东邻伊春林海，西接大庆油田。清同治元年开发设镇，年设立地区行政公署，年月经国务院批准撤销行署设立地级市，撤销县级市设立县级北林区。是全省重要交通枢纽，哈尔滨以北区域性中心城市。市区辐射面积平方公里，总人口万，距离省城哈尔滨公里。境内有哈绥高速公路哈伊和哈黑两条国道及条高等级公路形成四通八达交通网络，哈佳滨北两条铁路贯穿交汇，核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,站是客货运综合级编组站。具有国内先进水平客运中心和货运枢纽工程，是全省六大客货运中转中心之。是哈尔滨以北重要商品集散地，上连全国各大城市，辐射周边余个市县。年轻市正处于百业待兴百事待举发展时期。二政治因素新世纪，新发展，新形象。立足以绿色生态城市为标志，致力建设哈北地区重要交通枢纽商贸集散中心绿色物产业基地。始终坚持优势互补利益共享原则，积极推进与各方经贸交流与合作。市委市政府和北林区委区政府将努力创造良好发展环境，在用地金融收费保护投资者合法权益等方面，提供优质快捷高效服务。加大第三产业和社会事业发展。重点建设批规模大辐射功能强大型商业网点综合性专业批发市场物资集散中心三星级以上宾馆及大型饮食娱乐场所。企业目前经营状况宾馆曾经有过时段辉煌业绩，但到今天越来越多强有力竟争者掘地而起，宾馆面对市场竞争，其优势地位岌岌可危。产生这种状况原因如下经营项目单，仅局限在住宿项目上。硬件配备不充足，比如电脑间和空调间已经是行业中必备设施。住宿环境中档。由于酒店部分功能装修布局设施设备因多年运营，或老化失修，或已不能适应日益提高客人需求，也不能适应同行业激烈竞争之需要。由于市区及外围酒店和餐饮点供给量不断增加，导致市场竞争激烈，使经营环境越来越恶劣。经营状况利润较少。公寓经营结构已不适营状况，使用平面积每天每平方米价格月平均收入各项支出使用面积天元元天元年收益日收入元天万元由以上组数据对比可以应市场形势变化。突出表现在客房种类数量风格和服务上，很多时候不能满足客人需求。大部分客房需要维修，维修成本较高。产业结构不符合行业发展需要，路线不明确。需要提高员工综合素质。形成主动热情亲切服务意识，及时洞察顾客需求，避免提供服务时候比较呆板和被动。三市场定位确定公寓市场定位时，考虑问题基本出发点应该从酒店本身硬件条件出发。公寓硬件条件带来制约因素非常明显规模偏小，只有八十间客房没有专用宽敞大堂前厅缺乏配套餐饮娱乐和商务服务设施等等。巧妇难为无米之炊，这些无法消除硬伤决定了公寓卖价很低，经营效益难以提高。因此，公寓改造经营必须有新思路，必须确定新市场定位。考察当今宾馆市场我们可以发现，中国城市居民现已进入大规模休闲度假旅游消费阶段。调查表明，中国老百姓对住宿环境和服务主要要求是安全卫生价廉和较为完善服务，能睡个好觉。中国老百姓要还是实惠，做酒店不能脱离这个基本现实。随着中国经济持续高速发展，商务旅行近年来也呈现出稳步发展趋势，其中包括从事采购推销市调调试维修和售后服务等各种业务工作人员，他们人数很多，差旅费用预算较低没有显示身份地位要求，般选择住在城市中心区，要求交通和生活方便，他们工作非常辛苦，工作之余最大希望是能够休息好和找足面子。据调查，我国目前绝大多数中小企业差旅人均住宿标准都在元以内，这是个非常庞大市场。基于市场分析，我们对公寓提出经济型酒店定位。什么叫经济型酒店所谓经济型酒店，从理论上讲，就是按照普通度假旅游者和商务旅行者选择饭店评价要素，重新建造或者改造种酒店类型。经济型酒店要求交通方便，人流量大，般设于城市中心地区或者商务区。通常经济型酒店以优惠房价和优质服务为最大卖点，特点是安全清洁舒适实惠方便。目标消费群体主要是工薪阶层般商务人士普通自费旅游者学生群体等。经济型酒店对于中国消费者来说目前也许还有些陌生，但在欧美及日本等发网舒适床具配套家具卫生间小时开水热水等基本设施应俱全。卫生间均设淋浴，原有卫生间全部按新标准重新改造。客房室内装修布置简约舒适，以家居精致简洁为目标，突出重点，删繁就简，不铺地毯，用复合地板，不贴墙纸，刷环保型乳胶漆。虽然不用豪华材料，但处处要体现酒店对客人尊重和关心，每个房间收拾得清清爽爽，干净整洁。作为重点卧具要按星级酒店配置，让客人能睡个好觉，给人以自然自在，轻松舒缓感受。五层将设置双人标准间间，三人间套，标准套房间，豪华套间。满足各类客户商务客房需求。六层开设大型会议室平方米间，中型会议室平方米间，小型会议室间。满足各项会议使用要求。可以直接给宾馆带来人脉效应，被关注机会就越大。七层为集团综合办公区，也可根据实际情况与其他各层做整体调整，使使用空间更加合理化。二经济效益分析室外和大堂形象包装带来经济效益是无形，本身并无价值，只有亏损。但他是客户选择与否直接效益来源。现今特色酒店层出不穷，品味特色和味道决定着酒店生存与发展，但餐饮业带来经济效益是有目共睹，他利润价值般在左右。宾馆在服务好内部客户需求同时，也满足外部市场需要，也是提升品牌另途径。达到三丰收。效益估算餐厅大厅区域按台计算，每台人，可容纳人同时就餐。在不翻台情况下，按每桌平均利润元计算，个饭口收入是元，天收入是元左右。按台使用率计算年收入是万元。此价值没有计算包房收入和婚庆收入休闲娱乐区形式设入，部分收费，部分免费，仅供客房客户使用，不对外开放，提升服务标准等级，满足和提升入住率和星级标准。以无形价值体现。也是满足现代酒店服务基本标准和条件。个快捷式宾馆，每间房入住按人计算，可容纳人。按扣除成本平均房间价格元计算，每天收益元。根据目前同种形式宾馆入住情况，基本都维持在以上，计算年收益价值万元。楼客房扣除成本价值按元计算，共间，可容纳人，按年平均入住情况计算，年收益价值万元。大会国家，经济型酒店是种发展得非常成熟酒店经营模式，般占有以上市场份额。针对以上问题，我们必须果断而又有针对性地采取相应措施，走出条既适应市场变化形势又适合公寓自身客观实际和特色路子，增强公寓可持续发展能力，使公寓经营朝着良性稳定经营方向发展，适当调整酒店功能并进行改造装修已很有必要，调整意义十分重大。第三章项目建设必要性在理解项目建设必要性之前，我们先做三个假设模式。第中断经营第二持续经营，对项目进行维修改造第三改变经营模式和经营思路。通过三种假设来理解项目建设必要性，我们做如下分析中断经营分析依据目前市房地产市场以及宾馆所处地理位置，我们与当地房屋出租相比较，计算年房屋出租收入，暂定收入价格应在万左右，使用平面积每天每平方米出租价格元天元年收益万元根据现在经营状况，使用平面积每天每平方米价格月平均收入各项支出使用面积天元元天元年收益日收入元天万元由以上组数据对比可以看出，维持现状持续经营收入远远低于房屋租赁收入。充分利用空间面积，争取较大效益是值得考虑。二修善投资分析根据宾馆现状，客房卫生间客房墙面以及走廊部分环境，已经影响正常使用和客户源，必需要进行维修改造。计算修善投资收益并对其评价。计算需要修善客房暂定间共层走廊单个房间修善项目数量及价格此评估价格主材中低档元间万元走廊修善估算价格万元，合计金额万元此项投资较少，能够解决现有地面和跑冒露现场，但从经营项目和经济效益并没有得到改善，维修人员工资没有减少，却减少了工作量。此荐投资相当于无用投资，评价投资风险较高。三改变经营模式增加服务项目分析经营模式调整根据宾馆现有建筑情况，二至七层单层使用面积为平方米，整体布局重新规划，如下室外楼体层大堂重新改造，打造出气派尽显尊贵身份氛围。人第感觉非常重要，要营造出种宾至如归温馨氛围，尽显客户高贵身份和企业经营理念。迎间，中型会议室平方米间，小型会议室间。满足各项会议使用要求。可以直接给宾馆带来人脉效应，被关注机会就越大。七层为集团综合办公区，也可根据实际情况与其他各层做整体调整，使使用空间更加合理化。二经济效益分析室外和大堂形象包装带来经济效益是无形，本身并无价值，只有亏损。但他是客户选择与否直接效益来源。现今特色酒店层出不穷，品味特色和味道决定着酒店生存与发展，但餐饮业带来经济效益是有目共睹，他利润价值般在左右。宾馆在服务好内部客户需求同时，也满足外部市场需要，也是提升品牌另途径。达到三丰收。效益估算餐厅大厅区域按台计算，每台人，可容纳人同时就餐。在不翻台情况下，按每桌平均利润元计算，个饭口收入是元，天收入是元左右。按台使用率计算年收入是万元。此价值没有计算包房收入和婚庆收入休闲娱乐区形式设入，部分收费，部分免费，仅供客房客户使用，不对外开放，提升服务标准等级，满足和提升入住率和星级标准。以无形价值体现。也是满足现代酒店服务基本标准和条件。个快捷式宾馆，每间房入住按人计算，可容纳人。按扣除成本平均房间价格元计算，每天收益元。根据目前同种形式宾馆入住情况，基本都维持在以上，计算年收益价值万元。楼客房扣除成本价值按元计算，共间，可容纳人，按年平均入住情况理团队和商业策划是经营成败重点。近几年宾馆业投资热，是此行业最直接验证。第四章可行性研究结论宾馆重新改造项目具有较强社会效益和较好投资收益。通过我们精心策划，加强企业内部管理，会为集团企业带来新利润增长点。成为地方行业和连锁产业带头人，引领地方行业发展。重新树立集团品牌形象，正面影响集团其他产业良好发展。也为地方人民和地方经济发展做出较大贡献。综上所述，本项目具有较强可行性。哈尔滨市新阳建筑工程有限公司年月日星期日面积每天每平方米出租价格元天元年收益万元根据现在经营状况，使用平