（项目申请）星河明苑房地产开发项目立项分析评估建议书（备份存档）

面积人口行政区划面积平方公里，人口万人，以土家族苗族为主体少数民族占总人口。

下辖个乡镇街道办事处，个行政村，个居委会，区政府驻地城西办事处。

基础设施交通国道线三级公路穿境而过二级公路正在建设中，重庆至长沙高等级公路走线方案经过黔江国家级电气化铁路渝重庆怀怀化铁路正在建设中，并于年建成通车黔江机场已列入国家十五期西部首批十个支线机场建设规划，已于年开工建设。

十五期末，黔江将建成武陵山片区集公路铁路航空运输为体立体交通枢纽，使黔江成为重庆南达广州大通道，成为重庆向东南沿海全方位开放前沿。

通信年全区程控电话交换机总容量万门，电话普及率为每百人部，并已开通小灵通。

移动电话无线寻呼国际互联网和多媒体宽带网等现代通信网络覆盖全区。

供水城区供水总量万立方米，日供水能力万吨，水质符合国家饮用水标准。

日处理万吨污水处理厂正在建设中。

供电全区电力装机容量万，与华东电网并网运行，电力调度自动化，电力网络完善，现有变电站座，变电站座，变电站正在规划建设中。

生态环境黔江区是全国著名优质烟叶基地和重庆市主要中药材生产基地全区森林覆盖率，木材积蓄万立方米境内有银杏红豆杉铁尖杉黄杉鹅掌秋等珍稀树种，野生动物种牧山草坡万亩，是理想畜牧产业基地。

金融保险设有中国人民银行中国工商银行中国建设银行中国农业银行中国农业发展银行城市信用社农村信用联社等金融机构和中国人寿保险公司中国财产保险公司平安保险公司等保险机构。

是渝东南金融中心。

医疗城区现有医疗卫生机构所，其中医院所，医疗床位个，建立国境外人员固定诊疗室和医疗专家组。

教育现有中等师范学校所，中等专业学校所，完中完小各所，其中黔江实验中学和黔江实验小学列入重庆市重市目前城镇人口住房面积为平方米。

按照国家相关规划，到年城市化率要达到目标，目前重庆城市化率是，若以户籍人口计，则城市化率只有。

低于全国水平，加之西部大开发和重庆城乡统筹试验区给重庆带来机遇，重庆十年后城市化率将超过全国平均水平。

按此测算，至少有万农村人口移至城市，如果三分之人口移至主城区，那么对于房地产产品需求量会有进步大幅度增加可能性并且，目前重庆市城镇人均居住面积平方米，按照建设部等部门规划，到年城镇居民人均居住面积将达到平方米，房地产住宅需求空间巨大。

由此可以推断，重庆市及黔江区房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足市场补给能力，以及广泛多层次开发潜力。

三可行性研究报告编制依据黔江区规划局渝规设证号文。

黔江区规划局渝规选证号文。

国家重庆市颁布有关设计技术规程规范和有关规定。

重庆星河房地产有限公司关于黔江星河明苑项目有关文件。

黔江区规划局提供建设用地红线地形图。

四可行性研究报告之内容及主导理念可行性报告主要内容项目市场分析及项目优势分析项目选址与建设条件项目规划方案项目实施进度安排投资估算资金筹措经济评价风险分析提出结论性意见。

该项目按照精心组织配合建设原则，通过有效营运，实现项目良好经济与社会效益，从而达到业主对资产营运保值增值目。

论证过程本着客观科学和谨慎性原则进行。

五项目主要技术经济指标黔江星河明苑主要技术经济指标表序号项目指标总用地面积总建筑面积其中住宅面积商铺面积物管建筑面积居住户数户其中两室户户三室户户容积率建筑密度绿地率机动车位辆地上室外停车位地下停车位建筑基地面积总绿地面积第二章市场分析投资环境地理位置黔江区地处武陵山腹地，东临咸丰，西界彭水，南连酉阳，北接利川。

东经，北纬，是渝鄂湘黔四省市边贸重镇，素有渝鄂咽喉之称。

经济发展年，黔江区坚持以经济建设为中心，抢抓国家实施西部大开发和新区建立等机遇，围绕把黔江建设成为渝东南经济中心万人口中等城市战略目标，强力实施城镇带农村，工业带农业，城乡体共繁荣发展战略，大力推进经济结构调整，加快改革开发步伐，克难奋进，锐意进取，全区经济和各项社会事业全面发展，实现了十五计划良好开局。

据初步统计，年全区实现国内生产总值亿元，按可比价格计算比上年增长。

其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

经济结构调整初见成效。

三次产业比例由年调整为年城区供水总量万立方米，日供水能力万吨，水质符合国家饮用水标准。

日处理万吨污水处理厂正在建设中。

供电全区电力装机容量万，与华东电网并网运行，电力调度自动化，电力网络完善非公有制经济占比重达到，比上年提高个百分点。

在经济保持较快增长经济结构调整取得成效同时，经济运行质量有了明显改善。

国民经济和社会发展中存在主要问题是经济结构不合理，产业层次低矛盾没有得到根本解决经济回升基础尚不稳固，社会需求持续增长机制还没有完全形成，社会投资启动乏力企业经营机制转换滞后，部分企业生产经营比较困难农业产业化经营滞后，农民收入持续增长困难较大下岗职工较多，就业矛盾较为突出等。

气候条件黔江气候温和，四季分明，热量丰富，雨量充沛，属典型亚热带湿润季风气候，局部具有垂直气候特点。

年平均气温，无霜期天左右，年平均日照小时，平均降雨量。

面积人口行政区划面积平方公里，人口万人，以土家族苗族为主体少数民族占总人口。

下辖个乡镇街道办事处，个行政村，个居委会，区政府驻地城西办事处。

基础设施交通国道线三级公路穿境而过二级公路正在建设中，重庆至长沙高等级公路走线方案经过黔江国家级电气化铁路渝重庆怀怀化铁路正在建设中，并于年建成通车黔江机场已列入国家十五期西部首批十个支线机场建设规划，已于年开工建设。

十五期末，黔江将建成武陵山片区集公路铁路航空运输为体立体交通枢纽，使黔江成为重庆南达广州大通道，成为重庆向东南沿海全方位开放前沿。

通信年全区程控电话交换机总容量万门，电话普及率为每百人部，并已开通小灵通。

移动电话无线寻呼国际互联网和多媒体宽带网等现代通信网络覆盖全区。

供水城区供水总量万立方米，日供水能力万吨，水质符合国家饮用水标准。

日处理万吨污水处理厂正在建设中。

供电全区电力装机容量万，与华东电网并网运行，电力调度自动化，电力网络完善，现有变电站座，变电站座，变电站正在规划建设中。

生态环境黔江区是全国著名优质烟叶基地和重庆市主要中药材生产基地全区森林覆盖率，木材积蓄万立方米境内有银杏红豆杉铁尖杉黄杉鹅掌秋等珍稀树种，野生动物种牧山草坡万亩，是理想畜牧产业基地。

金融保险设有中国人民银行中国工商银行中国建设银行中国农业银行中国农业发展银行城市信用社农村信用联社等金融机构和中国人寿保险公司中国财产保险公司平安保险公司等保险机构。

是渝东南金融中心。

医疗城区现有医疗卫生机构所，其中医院所，医疗床位个，建立国境外人员固定诊疗室和医疗专家组。

教育现有中等师范学校所，中等专业学校所，完中完小各所，其中黔江实验中学和黔江实验小学列入重庆市重财务指标测算分析以项目基本情况为依据，结合资金投入计划表附表及销售进度估算表附表所罗列基本数据，编制本项目现金流量表附后，详见附表。

项目投资回收期本项目预算总投入为万元，主要在两年年建设期内分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收资金，为尽可能地反映项目实际状况，本次分析测算将根据现金流量表中相关数据，从动态角度计算项目投资回收期。

从现金流量表中可知，到年第三季度末，累计净现金流量已基本摆脱净流出阶段，接近正值，到年第四季度为止，累计净现金流量为万元，这说明项目总投资回收期介于年第三季度和年第四季度之间，即项目开工后年季度末第季度之间，经计算项目投资回收期动态季度月也即是说从年月份工程项目开工后，项目投资大概在年月份前就能够全部收回来，从年月后所产生销售收入就是项目投资收益。

项目投资收益投资利润率投资收益总销售收入总投资项目销售费用万元注本着谨慎性原则，在计算总收入时，已预留物业闲置率，闲置物业资产净值暂未计入投资收益。

投资收益率投资收益闲置率总投入税后利润投资收益销售税金万元主要财务指标本项目各项经济财务指标万元项目财务指标财务数据项目总投资单位成本元预期销售收入销售费用投资收益投资回收期月投资收益率税后利润附表项目资金投入计划表单位万元时间项目名称年季度季度季度合计土地出让金规划设计费拆迁安置开发成本建安工程室外工程配套设施及监理其他费用开发管理费用开发规税销售费用合计附表资金来源结构及筹集计划表单位万元序号资金项目金额结构百分比资金用途预计到位时间备注企业自有自筹资金其中已完成投入现有货币资产项目回收规划设计拆迁安置土地出让金开发规税平基基础建安环境配套等年月全部到位年月年月内分期分批注入银行借贷建安环境配套等年月工程开工后即时到位项目销售回笼资金建安环境配套等从年月开始陆续回笼，并分期分批注入项目开发附表项目销售进度估算分析表时间物业销售年年年合计季度住宅车位商场销售比例销售金额万元附表开发规费和税费取费标准序号规税项目名称税费文号税费标准预算金额备注城市建设配套费黔价号以建面元缴纳工程监理费渝价号工程质量监督费渝价号建安工程造价千分之二人防建设费渝价号供水设施建设费按设计供水量元天吨缴纳规划许可执照年审费按工程造价收取电贴费渝价号按元千伏安计算电梯安检费渝价号电梯总价点中小学，师资雄厚，环境优美。

居住建有腾龙苑祥龙苑公务员住宅小区等具有良好物业管理完备生活设施住宅群。

现有涉外旅游宾馆酒店家，其中涉外四星级和三星级酒店各家，二星级宾馆家，其它规模较大宾馆家。

特色资源旅游资源黔江旅游资源丰富，拥有国家级地震遗址保护区个，全国防震减灾科普宣传教育基地处，国家级森林公园个，国家级旅游区个，市级风景名胜区森林公园自然保护区各个。

中国仅有世界罕见深山明珠小南海地震遗址，曾与梵净山峨嵋山齐名武陵山佛道教文化，独具魅力阿蓬江峡谷风光，良好生态环境以及纯厚古朴民风民俗和丰富多彩民族文化，形成了自然风光与人文景观交相辉映，具有丰富文化内涵。

矿产资源主要矿产资源有煤铝土矿铅锌矿硫铁矿萤石重晶石石英砂石灰石等。

其中煤可开采储量万吨，铝土矿级储量万吨，石英砂级储量万吨，石灰石储量亿吨以上。

绿色食品资源黔江具有良好自然生态环境和优越气候条件，绿色食品资源丰富，地牯牛珍珠兰茶武陵山珍等享誉全国。

中药材资源黔江是重庆市主要中药材基地，境内常用大宗野生中药材多种，储量在吨以上，主要品种有天麻红豆杉半夏山茱萸银花白合等。

二房地产市场分析城市发展到年，黔江区基础设施和基础条件将得到根本改善，发展后劲显著增强，支柱产业形成规模，国民经济达到市中等发达地区水平。

基本实现国民经济工业化资源配置市场化生活水平富足化目标，建成发展迅速布局合理优势产业突出城镇建设规范少数民族明星区。

使之成为重庆市重要农副产品基地及加工总论通过黔江星河明苑项目组严密的市场调查工作，我们获得了该项目所处区域内的人流车流竞争楼盘行业分布居民状况以及目标客户的第手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角度分析了黔江星河明苑建设的必要性和可行性，最后形成了本报告。

报告编制过程中所遵循的有关法律