（项目申请）昭觉县“彝家新城”商业街项目立项分析评估建议书（备份存档）

街区建成开业，将为昭觉县旅游服务业繁荣发展增添新载体和功能，完善特色商业街配套设施，将为市民和游客开辟休闲娱乐购物新亮点。

有机整合商业区和旅游区，点线面相结合中心商务区将打造具有规模带动效应旅游新亮点。

坚持旅游与文化旅游与经济相融合，带动商业餐饮服务休闲娱乐等第三产业发展。

有利于拉动二三产业发展经济结构调整及农村劳动力就业。

较多就业机会和城市文明共同构成城市对居民拉力。

城市化发展，第二产业和第三产业发展，提供了更多高收入就业机会，同时，城市化生活能够提供更高生活质量，吸引着劳动力向城市转移。

有利于推动区域经济发展。

区域经济增长离不开劳动力素质提高与企业发展。

房地产业为劳动者提供其必需住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大影响，而企业生产所需厂房办公用房也需要房地产予以提供。

所以，个区域经济扩张离不开房地产业发展。

房地产业供给能力在定程度上是区域经济保持持续增长关键因素。

此外，房地产业具有很强关联性，对国民经济发展有极大推动作用。

直接与房地产业相关行业多达个以上，房地产业不仅涉及建材工业房屋设备工业建筑机械工业和冶金化工机械电子仪表通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器纺织家具等民用工业以及旅游园林运输业商业及其他服务业等。

有利于区域城乡体化发展，形成新城市功能空间结构，从而加速土地资源向更有效率方向发展，基础设施建设劳动力转移相关产业带动等，对区域整体发展起到了直接性和决定性调控作用。

昭觉县房地产开发现状及存在问题房地产市场健康发展，对拉动县域经济增长，改善人居环境，提高城市品位，推进城市化进程作用越来越明显，国民经济中地位越来越突出。

但是由于多种因素影响，性。

第二节项目概况拟建地点昭觉县彝家新城配套商业街，昭觉县竹核乡建设规模与目标建设规模本项目总用地面积约亩，建筑面积约。

建设目标通过项目建设，依靠昭觉县得天独厚旅游资源优势果香园林资源及非凡卓越品质筑就昭觉县商业全新高度，树立昭觉县商业标杆，强势展示区位中心地域情节文化成熟商业经营环境多元化立体优势，发挥企业实力和个人影响力。

项目投入资金情况本项目拟投入资金为亿元，其中土地使用费万元。

项目主要技术经济指标见表表序号项目名称单位数量备注总建筑面积平方米地下商场面积平方米用地指标用地面积亩平方米容积率建筑密度第三节问题及建议项目应根据凉山州昭觉县土地利用总体规划修编，按照服从规划布局合理功能齐全经济适用超前设计统规划分期建设原则统组织实施，各相关部门及单位应统思想认识，积极配合，确保按期完成任务。

项目承建单位应尽快上报昭觉县发改委城乡规划局环保局等部门，落实项目立项规划环保等问题。

项目承建单位应严格遵循建设工程项目基本建设程序对项目实施管理。

项目应该严格按照昭觉县建设局相关规定进行规划设计。

第二章项目建设背景及必要性第节项目建设背景城市建设重要意义城市建设是全面建设小康社会重要内容。

是建设卫生城市园林城市森林城市和环保模范城市要求，是经济社会环境协调发展模式。

城市建设不仅需要营造健康怡人自然环境，还要具有生态高效经济环境不仅要有和谐高效社会环境，更需要积极向上人文环境。

因此，城市建设即丰富了全面建设小康社会内涵，又有利于促进环境质量与现代化进程协调发展，引导实现全面建设小康社会前进方向。

城市建设是实践科学发展观载体。

城市建设不仅注重人与自然和谐发展经济与社会协调发展，更注重人类生活提高注重生态文明培育。

因此，建设城市能够推动生产力发展，加快产业结构调整优化产业布局和提高资源利用效率促进人们生活方式和消费观念转绿化率项目总投资万元变，增强生态保护意识，推进生态文明建设提高人民群众生活质量，改善人居环境，实现自然资源可持续利用。

是城市化建设重要体现。

城市化是由传统农业社会向现代城市社会发展自然历史过程。

它表现为人口向城市集中城市数量增加规模扩大及城市现代化水平提高，是社会经济结构发生根本性变革并获得巨大发展空间表现。

城市化建设是可持续发展必然选择。

城市化建设不仅注重经济效益，更加注生活质量，吸引着劳动力向城市转移。

有利于推动区域经济发展。

区域经济增长离不开劳动力素质提高与企业发展。

房地产业为劳动者提供其必需住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大重人类福利注重复合生态整体效益。

建设生态城市有利于减少环境污染和生态破坏，缓解可持续发展压力，从根本上转变经济发展方式，弥补自然资源结构性缺陷，提高资源利用效率和经济效益，实现经济社会全面协调和可持续发展。

项目建设对区域经济发展作用有力于推动当地基础设施建设。

即区域交通系统公用事业系统公共工程，区域社会基础设施主要是指文化教育医疗卫生保健科学研究等，从而带动区域经济发展，基础设施建设不仅可以带动区域经济增长，更重要是，基础设施建设为区域经济增长提供了增长条件，没有基础设施建设，区域经济增长必然会受到抑制和阻碍。

有利于推动当地旅游文化产业长足发展。

街区建成开业，将为昭觉县旅游服务业繁荣发展增添新载体和功能，完善特色商业街配套设施，将为市民和游客开辟休闲娱乐购物新亮点。

有机整合商业区和旅游区，点线面相结合中心商务区将打造具有规模带动效应旅游新亮点。

坚持旅游与文化旅游与经济相融合，带动商业餐饮服务休闲娱乐等第三产业发展。

有利于拉动二三产业发展经济结构调整及农村劳动力就业。

较多就业机会和城市文明共同构成城市对居民拉力。

城市化发展，第二产业和第三产业发展，提供了更多高收入就业机会，同时，城市化生活能够提供更高生活质量，吸引着劳动力向城市转移。

有利于推动区域经济发展。

区域经济增长离不开劳动力素质提高与企业发展。

房地产业为劳动者提供其必需住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大影响，而企业生产所需厂房办公用房也需要房地产予以提供。

所以，个区域经济扩张离不开房地产业发展。

房地产业供给能力在定程度上是区域经济保持持续增长关键因素。

此外，房地产业具有很强关联性，对国民经济发展有极大推动作用。

直接与房地产业相关行业多达个以上，房地产业不仅涉及建材工业房屋设备工业建筑机械工业和冶金化工机械电子仪表通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器纺织家具等民用工业以及旅游园林运输业商业及其他服务业等。

有利于区域城乡体化发展，形成新城市功能空间结构，从而加速土地资源向更有效率方向发展，基础设施建设劳动力转移相关产业带动等，对区域整体发展起到了直接性和决定性调控作用。

昭觉县房地产开发现状及存在问题房地产市场健康发展，对拉动县域经济增长，改善人居环境，提高城市品位，推进城市化进程作用越来越明显，国民经济中地位越来越突出。

但是由于多种因素影响，部凉山州委州政府和昭觉县委县政府提出实施民心工程德政工程重大举措，是落实昭觉县实施生态立县产业富县开放活县三大目标及三围四带六培植发展战略，坚持高标准严要求，为了落实昭觉县实现小康社会建设旅游强县和彝家文化特色县三大目标重大举措。

项目建设将提升昭觉县乃至凉山州旅游产业发展水平，促进四川省经济社会发展，从而提高昭觉县城市综合竞争力。

项目建设，将对促进当地政治经济文化生活进步和发展起着较大推动作用。

项目建设规模满足凉山州昭觉县经济建设与社会发展需求。

建设投资资金为万元，投资估算依据充分合理，社会效益显著。

项目建成后，将有利于昭觉县主城区用地功能调整。

综上所述，项目建设是十分必要。

第二节建议项目应按照服从规划布局合理功能齐全经济适用适度超前统规划分期建设原则统组织实施，各相关部门及单位应统思想认识，积极配合，确保按期完成任务。

项目业主应尽快上报县发改委规划局环保局等部门，落实项目立项规划环评等问题。

项目建设方应严格遵循建设工程项目基本建设程序对项目实施管理。

缩短建设周期，争取降低资金成本。

进行多方案建筑设计比较，实现优化设计。

合理控制开发进度及销售进度本项目所在区域成熟度不高，生活配套设施匮乏，便利度不足，建议开发及销售进度要紧密结合项目周边配套设施完善，把握好开发时机选择及销售节奏合理安排。

突出项目特色，加强营销宣传工作为了保证销售收入顺利实现，建设开发商加强营销宣传工作，体现项目优势。

积极做好内外部协作关系由于项目地区郊区，周边配套匮乏，建议开发商应积极同公交部门等部门协商，尽早完善项目区交通增设公交线路及站点城市基础配套等。

加强施工管理项目在工程中实施进程中，要加强施工管理，合理地安排工期，降低客观条件对项目带来不利影响，并且实行工程监理制保证项目质量。

同时，还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。

有效实施成本控制建议开发商积极做好政府相关部门公关工作，在政策允许前提下，尽量减免前期相关费用。

同时充分发挥先行建筑公司内部资源优势，降低项目实施过程中交易成本变更及索赔。

规避风险建立完善风险管理系统，对不确定性因素及时进行跟踪分析并制定套针对突发事件应急措施，加大事前控制力度，对于风险大因素要采取规避对策，使其风险降到最小，以保证项目稳存在些问题。

体量小。

虽然昭觉县房地产业经过多年发展，目前县城总建筑面积也不大。

土地资源利用率较低。

昭觉县总面积平方千米，多系山地坡地，境内盆地山岭相间，河谷和盆地面积占总面积比例较大，海拔高差大，山多平坝少，土地利用率较低，从而制约了昭觉县经济社会发展。

区域规划相对零乱，未形成整体效益。

未抓住区域特点，正确确立产业发展方向，并以此来带动区域内其他产业发展，获得乘数效应未合理使用人力物力和财力，实行资源择优分配，以取得最大限度宏观经济效益。

房地产二级市场不够活跃。

住房二级市场是否活跃，标志着个城市是否健康成熟。

昭觉县房地产二级市场总体上处于低迷状态。

基础设施不完善，城市道路建设供水电力电信排污污水处理及垃圾处理等城市设施有待改善及完善。

第三章建设规模第节建设规模用地规模本项目总用地面积约亩，建筑面积。

建设规模建设规模控制指标序号工程名称娱乐中心购物中心餐饮中心特色小吃其他面积合计不含地下商铺平方米第四章场址选择第节选址原则般性原则项目应选在交通方便位置适中地形开阔空气新鲜阳光充足环境适宜地势较高排水通畅场地干燥地质条件较好远离污染源平坦地段。

同时应避开地震断裂带山区及丘陵区阴坡面滑坡体悬崖边及崖底泥石流和洪水沟口等自然灾害地段。

架空高压输电等线路应按相关规范要求退距。

整体性原则符合区域总体规划，与周边地区关总论第节项目背景项目名称昭觉县彝家新城商业街承办单位名称成都瑞通易达投资有限公司成都瑞通易达管理有限责任公司承办单位概况可行性研究报告编制依据投资效益最大化。

第二节场址拟选项目位置土地位于昭觉县竹核乡。

项目所在地区位昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县西连州府西昌。

是凉山东部交通枢纽和重要物资集散地。

全县幅员面积平方公里，下辖个工委，个乡镇，总人口万人。

其中彝族万人，占总人口，现在有彝族藏族羌族苗族回族蒙古族土家族傈僳族满族瑶族侗族纳西族布依族白族壮族傣族等民族分布。

阿都依洛什扎所地四大方言