（项目申请）普通住宅开发项目立项分析评估建议书（备份存档）

二项目可行性分析政府有序控制，土地级市场严格按年度供应计划和县城用地总规划实施居民对住房消费投入增加，消费观念已明显改变，由原来有天有地独门独院到现在单元套房，购房置业积极性大大提高，房地产作为新消费热点已逐步形成住房公积金制度逐步完善，公积金可贷万左右，住房消费信贷迅速发展，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场助推器。

随着本县经济发展，农村人口不断拥入，城市人口已突破万人。

特别是上杭南岗工业园区逐步建设，吸引了大量外来人口。

人口增长经济收入增多，自然促进了对住房有效需求。

从房地产行业特性及该项目地段来看，由于土地稀有和不可再生性，所以其作为消费保值增值属性越发明显起来，该项目优越地理位置及经济区位和区内基础配套设施生活环境，为客户提供个完美综合性小区。

从地方消费群体来看，该项目周边环境形成，预示该项目将凭借优越地段位置和区位优势赢得相应市场份额，能满足原经济适用房登记户旧城改造被拆迁户及商品房升级换代先富者等群体。

第三章建设规模及主要建设内容建设规模根据拟建场地使用情况，地形地势进行规划设计，本项目总规划用地面积，总建筑面积。

其中住宅，共套，地下室，店面，商场，写字楼面积，车位。

规划建筑层数为四幢高层三十层。

位皆是南北通透。

裙房层为店面，二五层为商场办公，与西面规划路与附近迅速兴起企业总部及配套住宅发展相配合。

小区内实行人车分流，地下二三层为停车库，有十六部电梯直通住宅。

项目建成，将成为本县商住体又高品质住宅小区，其能够极大地拉动我县经济，满足我县人民群众日益增长住宅需求，更加突显我县园林城市特色，同时为城市人口增容提供优美居住环境。

三编制依据及研究范围编制依据根据中国建筑北京设计研究院建筑设计方案。

福建房地产开发有限公司关于编制开发项目可行性研究报告有关材料上杭县国土资源局县财政局提供成交确认书及土地使用权出让金缴交发票上杭县城乡规划建设局颁发建设用地规划许可证上杭县城乡建设规划局划定红线图。

二研究范围本报告研究范围为项目建设必要性及可行性建设条件建设规模和内容总平面布置公用工程及辅助工程环境保护投资估算及资金筹措经济效益评价方面内容，并提出相应对策和建议。

四主要经济技术指标。

总规划用地面积。

总建筑面积。

其中住宅，共套，地下室，店面，商场，写字楼面积，车位。

规划建筑层数高层三十层四幢。

五项目承办单位情况集团前身系福建建筑工程有限公司，成立于年月。

是以建筑房地产贸易傢俬物业为体跨行业多元化经营集团公司，具有房屋建筑工程施工总承包级市政公用工程施工总承包级钢结构工程专业承包级土石方工程专业承包级体育场地设施工程专业承包二级堤防工程专业承包三级资质企业，注册资本金万元。

集团通过多年艰苦创业，实施引进优秀人才和外企管理模式，建立了套适应本企业管理制度，已通过国际质量管理体系国际环境管理体系国际健康安全管理体系认证。

公司现有员工人，具有技术职称人员人，其中高级工程师人，中级职称人，初级职称人，经济管理人员人。

壹级建造师人，贰级建造师人。

集团在各级主管部门和社会各届关心支持下，通过全体员工拼搏奋斗，多次被部省市县相关部门授予了多项荣誉年被中国施工企业管理协会授予全国优秀施工企业年被省建设厅省统计局评为福建省建筑综合实力民营二十强企业施工条件本项目建设条件较好，三通平已经形成。

二地质地震条件工程场地位于上杭盆地中部，场地地下末埋管线等其它地下物，也无地下洞穴。

场地抗震设放烈度年被国家工商总局授予全国重合同守信用企业年，连续三年被福建省建筑业协会授予福建省先进建筑业企业年连续八年分别被省市县工商局评为重合同守信用企业年，公司十九名项目经理被福建省建筑业协会评为优秀项目经理连续三年被上杭人民政府授予纳税大户企业。

公司承建大厦被评为省优工程东方明珠住宅小区被评为省级文明工地，豪庭商住小区被评为国家优质工程。

第二章项目建设必要性与可行性项目建设必要性分析该项目地处我县万人居住小区规划区，根据上杭县城市总体规划布局方案上杭县城市建设今后二十年发展目标是面向二十世纪把上杭县建设成为经济发达文化繁荣高度文明环境优美现代化园林城市，该项目临近规划实验小学，空气清新环境优美教育学习氛围深厚，项目建成后，将为居民创造个人与自然和谐发展精品小区。

二项目可行性分析政府有序控制，土地级市场严格按年度供应计划和县城用地总规划实施居民对住房消费投入增加，消费观念已明显改变，由原来有天有地独门独院到现在单元套房，购房置业积极性大大提高，房地产作为新消费热点已逐步形成住房公积金制度逐步完善，公积金可贷万左右，住房消费信贷迅速发展，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场助推器。

随着本县经济发展，农村人口不断拥入，城市人口已突破万人。

特别是上杭南岗工业园区逐步建设，吸引了大量外来人口。

人口增长经济收入增多，自然促进了对住房有效需求。

从房地产行业特性及该项目地段来看，由于土地稀有和不可再生性，所以其作为消费保值增值属性越发明显起来，该项目优越地理位置及经济区位和区内基础配套设施生活环境，为客户提供个完美综合性小区。

从地方消费群体来看，该项目周边环境形成，预示该项目将凭借优越地段位置和区位优势赢得相应市场份额，能满足原经济适用房登记户旧城改造被拆迁户及商品房升级换代先富者等群体。

第三章建设规模及主要建设内容建设规模根据拟建场地使用情况，地形地势进行规划设计，本项目总规划用地面积，总建筑面积。

其中住宅，共套，地下室，店面，商场，写字楼面积，车位。

规划建筑层数为四幢高层三十层。

房户首付可用于建设，余下由买受人以住房公积金或按揭贷款方式向银行申请贷款，贷款期限根据客户要求期限为准办理相关手续。

从而达到资金利用周转率，降低开发成本目。

二项目实施计划本项目考虑周边实际情况，拟作如下安排年月底前完成前期准备工作，包括可行性研究，各级部门审批，工程施工图设计等。

年月动工建设。

年月完成主体建设，年月前小区全部竣工。

第九章投资估算及资金筹措开发经营方式估算内容。

竞买该土地出让金及契税做好三通平费用公共部分绿化等基础建设开发成本及开发间接费用主营业务税金及附加。

二投资估算。

土地成本万元前期费用万元方案设计及施工图设计费万元地质勘察费及基桩检测费万元施工图纸及施工图纸审查费万元临时占道费万元基础设施配套费万元人防工程易地建设费万元防雷接地图纸审查费万元土地平整费万消防审查费万元天燃气安装设计费万元施工用水用电安装费万元临时设施费万元建安投资万元土建及室内水电工程万元消防二自动万元电梯万元中庭设施万元智能化楼宇对讲等万元公共配套设施费万元供电系统万元供水系统万元销售费用万元测绘费万元交易费万元宣传广告万元监理等其他费用万元利息融资费万元不可预见费管理费万元总计万元二资金筹措方案。

项目预计投资万元，该项目资金筹措方案如下公司自筹万元向银行申请贷款万元预收购房款可筹资万元。

根据项目实施进度安排，该项目开发建设周期为年年月年月，开发资金使用计划来源计划如下表。

投资计划及资金措施平衡表单位万元项目名称第年第二年第三年合计资金运用资金自筹资金银行贷款预收购房款合计第十章经济效益分析销售平衡点。

总投资含利息为万元，可售房屋，销售平衡点售价平均价为元以上售价已含营业税。

二销售收入预测表。

停车位位元位万元沿街商业元万元商场写字楼元万元商品房住宅元万元。

预计总收入万元折元三项目财务评价。

销售主要建设内容项目建设主要为普通住宅，小区由四幢高层住宅建筑五层商业裙房等配套设施组成。

其中北面两幢住宅为层，南面两幢住宅为层，共户住宅，所有住宅单位皆是南北通透。

裙房层为店面，二五层为商场办公，与西面规划路与附近迅速兴起企业总部及配套住宅发展相配合。

小区内实行人车分流，地下二三层为停车库，有十六部电梯直通住宅。

第四章建设地址及建设条件建设地址开发项目，位于上杭县二环路南侧，东临规划道路，南临规划道路，西临规划道路，北临二环路。

该处地势较为平坦，基地交通便捷，自然环境优美，场地及周围未曾受污染且周围无任何化学污染源。

二建设条件施工条件本项目建设条件较好，三通平已经形成。

二地质地震条件工程场地位于上杭盆地中部，场地地下末埋管线等其它地下物，也无地下洞穴。

场地抗震设放烈度为度，设计地震加速度值为，设计地震分组为第组，特征周期，场地类别为类。

第五章总平面布置总平面布置原则随着中国经济不断发展及科技进步，人们对于居住要求已不仅满足于单纯居住面积扩大，而是升华到对环境品质阳光空气社区综合配套，生活便利，高科技运用，高尚娱乐健身场所等新诉求。

在这个大前题下，本项目设计有以下几个重点住宅区内强调高质量居住环境，六层为屋顶花园，配以适当绿化设计及公众活动场所，务求为住户创造个舒适惬意环境。

尊重城市文脉，与周围环境相协调，创造高品质商业空间。

在房型设计上力求创新，功能布置上讲求先进全面及完善，以景观为布局要素兼顾居室朝南地方性居住习惯。

总平面布置应以创造良好商住房条件，充分体现社会效益和环境效益，使之成为商店住宅为体商住小区，更能突出我县园林城市风貌。

总平面布置突出经济实惠原则，在满足使用功能前提下，尽量做到简单实用，以共同降低建设成本，布局合理适用，减轻住户经济负担。

符合消防人防给排水等规范要求，提高居住安全感和创造文明卫生洁净环境。

符合上杭县城市总体规划，充分提高城市品位，展示城市新貌美观实用经济结合。

二总平面布置基地环境及条件位于二环路以南，规划路以东，地处上杭县建筑企业总部用地中心位置，周围均为企业总部用地，潜在商业价值极高。

总体布局根其它用水吨日。

经测算，本项目建成后，日用水量为吨。

排水小区排水系统实行雨污分流制，生活污水经化粪池处理后，排至市政污水管网，雨水经雨水管道收集后排入二环路雨水管网。

二消防本项目消防按建筑设计防火规范等有关规范进行设计，室外消防用水量为升秒采用低压系统，由本项目北向已有管网，列条进水管，管网按规范要求布置。

三电气工程小区供电由城市电网供给。

居民用电套户。

商业用电。

项目总负荷。

四其它通讯有线电视纳入县有线电视网，防雷按二类防雷要求设置防雷系统，接地电阻小于欧姆。

第七章环境保护对施工场地加强洒水，增强地表湿度，施工现场对外围有影响方向设置围栏，避免扬尘影响周围环境场地内土堆料堆要加遮盖或喷洒覆盖剂，少用干水泥，防止扬尘扩散在运输建筑废渣弃土过程中，采用密封车辆，不慎洒漏在沿途泥渣应及时清除，避免道路扬尘而影响城区环境空气质量。

施工场地土石方等建筑垃圾应用于回用或运往城建部门指定地方堆放在施工期间，建筑施工期间噪声应符合建筑施工场界噪声限值限值标准要求，严禁在昼间夜间次日进行