固定资产投资力度加大，交通市政电力邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城区范围不断扩张。产业结构年杭州市第二三产业增加值分别为亿元，分别比上年增长和，整体产业结构呈现二三型。第三产业所占比例保持逐年平稳上升态势。杭州历年人均国内生产总值单位元年年年年年年人均国内生产总值增长率杭州历年固定资产投资单位亿元年年年年年年固定资产投资增长率杭州作为长三角区域重要中心城市和旅游中心，民营经济十分活跃发达，经济模式文化旅游等服务业独具特色。吸纳投资空间日趋扩张，众多国际大型企业已进驻杭州。财政收入在杭州经济快速发展同时，财政收入也保持同步增长。受国家宏观政策调控影响，年增幅回落，但进入后逐步回升，至年，全市财政总收入达亿元，同比增长。杭州历年财政收入单位亿元年年年年年年财政收入增长率杭州市历年产业结构比例年年年年年年第产业第二产业第三产业城市居民人均可支配收入在整体经济发展同时，杭州城市居民生活水平持续提高，特别是近几年，增长幅度稳步上升。年城市居民家庭人均可支配收入达到元，在全国大中城市中位居前列。年杭州城市居民人均消费性支出元，占可支配收入，购房等非消费性支出人均为元，同比增长。居住消费需求根据杭州市人口增长控制指标，近几年杭州市人口增长平缓，市区人口直保持每年约万人增长速度。随着杭州城市化进程不断深入经济持续发展城市人口持续增加，住宅有效需求不断增加，按照年市区居民人均住房使用面积平方米计算，仅每年新增人口对商品住宅需求就达到万余平方米。二杭州房地产宏观市场状况杭州房地产市场在国家宏观政策调控下经过了两年平稳发展，从年底至今又进入了个快速发展时期。经济快速发展也促杭州历年城市居民人均可支配收入单位元年年年年年年城市居民人均可支配收入增长率进房地产业发展，呈现出派欣欣向荣景象。房地产开发投资持续增长，增幅回落杭州房地产开发投资近几年稳定增长，但是增幅却位置西安市高新科技园区开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型小高层住宅开发时间年开工建设，年竣工交付东阳中天世纪花园地理位置东阳市区开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型高档别墅社区开发时间年开工建设，年竣工交付在开发项目西安中天雅苑地理位置西安市纬二十六街开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型高层住宅社区开发时间年开工建设，预计年竣工长沙中天广场地理位置长沙五大道，核心开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型聚合甲级写字楼行政公馆国际公寓精品商业大型地下停车库于体高效商务综合体开发时间年开工，年竣工交付杭州盛世钱塘项目地理位置钱江新城核心区开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型高层生态节能住宅社区开发时间年开工建设，年竣工东阳世纪花城地理位置东阳市江北新区开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型大型多层小高层住宅社区开发时间年开工建设杭州中天大厦地理位置钱江新城内，规划步行商业核心区开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型甲级写字楼商业开发时间年开工建设，预计年竣工第三章市场背景研究杭州市经济运行情况杭州市概况杭州是浙江省省会城市，全省政治经济科教和文化中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。历史人文杭州历史悠久，自秦时设县治以来，已有多年历史，是中国七大古都之，华夏文明发祥地之。杭州以其秀丽风景，吸引了大批文人墨客驻足游览，尤其是，留下了很多著名诗词歌赋，也留给后人许多美丽传说。旅游杭州旅游资源丰富，全市丘陵山地江河湖水库等占总面积以上，享有鱼米之乡丝绸之府人间天堂之美誉。杭州拥有个国家级风景名胜区风景名胜区两江湖富春江新安江千岛湖风景名胜区个国家级自然保护区个国家级森林公园个国家级旅游度假区及全国首个国家级湿地公园西溪国家湿地公园。年接待入境旅游者逾万人次，同比增长，接待国内游客近万人次，同比增长，旅游总收入近亿元。行政区划杭州下辖上城下城江干拱墅滨江萧山余杭八区，建德富阳临安个县级市及桐庐淳安个县。全市总面积平方公里，其中市区面积平方公里。人口年末，全市总人口余万人，市区人口余万人，其中非农业人口余万人，占市区总人口。男女人口比例，户均人口人，人口自然增长率为。杭州市总体经济状况评析国内生产总值杭州经济连续十六年实现两位数增长，综合经济实力不断增强。年因国家宏观经济调控增，增长幅度稳步上升。年城市居民家庭人均可支配收入达到元，在全国大中城市中位居前列。年杭州城市居民人均消费性支出元，占可支配收入，购房等非消费性支出人均为元，同比增长。居住消费需求幅放缓，年增幅又得到恢复，实现国内生产总值亿元，经济总量位居全国省会城市第二位全国大中城市第八位，同比增长，远高于全国平均增长水平。人均国内生产总值杭州市人均国内生产总值从年元增长到年元，折合人均值逾美元，实现翻番，并同样保持平均每年以上增长速度。杭州历年国内生产总值单位亿元年年年年年年国内生产总值增长率固定资产投资杭州市固定资产投资从年亿元，大幅上升到年亿元。年后，由于国家宏观经济调控影响产业结构升级及投资效率提高，增长速度逐步放缓，所以国内生产总值依然保持了较快增长速度。年杭州房地产业保持适度增长。全年房地产开发投资亿元，比上年增长。随着杭州固定资产投资力度加大，交通市政电力邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城区范围不断扩张。产业结构年杭州市第二三产业增加值分别为亿元，分别比上年增长和，整体产业结构呈现二三型。第三产业所占比例保持逐年平稳上升态势。杭州历年人均国内生产总值单位元年年年年年年人均国内生产总值增长率杭州历年固定资产投资单位亿元年年年年年年固定资产投资增长率杭州作为长三角区域重要中心城市和旅游中心，民营经济十分活跃发达，经济模式文化旅游等服务业独具特色。吸纳投资空间日趋扩张，众多国际大型企业已进驻杭州。财政收入在杭州经济快速发展同时，财政收入也保持同步增长。受国家宏观政策调控影响，年增幅回落，但进入后逐步回升，至年，全市财政总收入达亿元，同比增长。杭州历年财政收入单位亿元年年年年年年财政收入增长率杭州市历年产业结构比例年年年年年年第产业第二产业第三产业城市居民人均可支配收入在整体经济发展同时，杭州城市居民生活水平持续提高，特别是近几年，增长幅度稳步上升。年城市居民家庭人均可支配收入达到元，在全国大中城市中位居前列。年杭州城市居民人均消费性支出元，占可支配收入，购房等非消费性支出人均为元，同比增长。居住消费需求根据杭州市人口增长控制指标，近几年杭州市人口增长平缓，市区人口直保持每年约万人增长速度。随着杭州城市化进程不断深入经济持续发展城市人口持续增加，住宅有效需求不断增加，按照年市区居民人均住房使用面积平方米计算，仅每年新增人口对商品住宅需求就达到万余平方米。二杭州房地产宏观市场状况杭州房地产市场在国家宏观政策调控下经过了两年平稳发展，从年底至今又进入了个快速发展时期。经济快速发展也促杭州历年城市居民人均可支配收入单位元年年年年年年城市居民人均可支配收入增长率进房地产业发展，呈现出派欣欣向荣景象。房地产开发投资持续增长，增幅回落杭州房地产开发投资近几年稳定增长，但是增幅却寓商业及会所地下室单方建安成本元元元元工程量建安总成本万元三投资估算项目总成本费用估算表单位万元开发成本号号合计土地成本前期工程费建安工程费工程配套费不可预见费二代建成本三开发费用管理费用销售费用财务费用总投资额具体投资及用款计划见下表序号投资项目年投入合计年年年年年开发成本土地成本前期费用建安投资公建配套不可预见费二开发费用财务费用销售费用管理费用三代建成本合计占总投资比例四分期销售收入测算分期销售收入测算表单位万元分期物业类型可销售面积单价万元销售金额万元占销售总额比例分期合计万元期排屋商业二期排屋商业三期高层公寓商业停车位个万元个四期高层公寓商业停车位个万元个五期排屋商业六期高层公寓商业停车位个万元个合计备注地下车位建筑面积平方米，共计车位个，其中人防占用车位个，可销售车位个商业及会所平方米，其中业主所有会所平方米，开发商所有商业部分可作为会所性质使用平方米。五损益表损益计算表单位万元序号项目名称号号合计销售收入总成本费用土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后利润投资利润率销售利润率六项目现金流量分析全部资金投资现金流量分析税前财务内部收益率净现值万元详见附表现金流量表项目年度现金流量分析亿元税后净现金现金流出现金流入七项目资金平衡分析通过资金平衡表分析，该项目每期均能实现累计盈余资金大于零。项目还款能力良好，资金使用安全。详见附表资金平衡表八融资方案本项目开发资金来源主要有两个渠道是通过融资，二是销售回款。项目开发先期年第季度通过银行贷款亿元，第三四季度分别通过银行贷款亿元，贷款期限均为年。银行还款从年初开始，至本自然年度所有贷款全部还完。九不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是对市场需求变化适应能力分析,保本点越低,表明抗风险能力越强。固定成本销售收入可变成本销售税金及附加本项目以销售收入表示盈亏平衡点为，销售收入只要达到总销售收入，项目即可保本，由此可见本项目具有定抗风险能力。盈亏平衡点敏感性分析本项目进行敏感性分析。建设投资开发费用销售收入变动对财务内部收益率及投资回收期影响如下表。序号变动因素变化幅度投资利润率基本方案建设投资开发费用销售收入从敏感性分析结果可以看出，销售收入变动对内部收益率影响十分敏感，建设投资对内部收益率影响次之，而开发费用影响不大。十财务评价结论项目开发周期为年，项目总投资预计人民币约亿元项目于开盘呈下滑之势。年增幅在以上，年则回落至以下，而年则骤降至，主要是受到宏观调控信贷紧缩及土地供应紧张等因素影响。商品房施工面积持续增长竣工面积回落杭州开发商热情高涨，市场开发如火如荼，商品房施工面积由年万平方米迅速飙升至年万平方米。竣工面积虽每年均有增加但变化相对不明显，且年较年有所下降。杭州历年房地产开发投资单位亿元年年年年年年房地产开发投资增长率杭州历年商品房施竣工面积单位万平方米年年年年年年商品房施工面积商品房竣工面积房屋新开工面积持续下降受宏观调控政策及土地供应影响，年杭州新开工项目较上年明显减少。全年各月新开工面积与上年同期相比均为负增长，月降幅在以上。年，全市商品房累计新开工面积万平方米，比上年减少其中住宅新开工面积万平方米，同比减少。市场需求旺盛，销售量逐年增加，增幅平稳杭州市商品房销售面积呈逐年稳步增加趋势。年虽受宏观调控影响，但增幅依然达到了高位，年增幅受政策调控因素影响，上半年出现较大幅度负增长，下半年销售加快，全年总体增长，增幅回落。年杭州商品房竣工总量为万平方米，销售总量为万平方米，竣工销售总量比为，竣工总量略大于销售总量。房价稳步上扬杭州房地产市场供需两旺同时也带来了房价不断上涨。随着杭州城区不断扩张，楼盘供应也不断向郊区化发展，除年受政杭州历年商品房销售面积单位万平方米年年年年年年商品房