支持，从财政上更能保证项目顺利实施。项目建设必要性改善民生和推进城市化需要国务院关于加快棚户区改造工作意见国发号文件，强调棚户区改造是重大民生工程和发展工程，各省自治区直辖市人民政府，及国务院各部委各直属机构，应依据该文件提出意见，需要进步加大推进棚户区改造力度，让更多困难群众住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续发展和民生不断改善积极效应。黄冈市人民政府关于加快推进城市棚户区和城中村改造工作意见黄政发号文件，提出建设新城改造老城提升全城工作部署，通过改造建设，达到改善民生提升形象完善功能和发展经济目标，加快推进市区城市建设进程。现阶段，我国城镇化水平与发达国家依然有较大差距，随着国家十二五规划纲要中城市化进程推进，为实现社会持续健康发展，棚户区改造工程势在必行。本建设项目积极响应国家和黄冈市发展需要，致力于改善民生加快城市化进程，从国家和地方相关政策而言，该项目建设是十分必要。武穴市社会经济发展需要十五时期，是武穴市发展史上极不平凡五年，经过五年建设，全市经济布局得到进步优化。武穴市政府适时作出了建设城东新区正确决策，拉开了以刊江大道为主轴核心城区大框架修建了城东新区号路，开辟了市民广场行政办公区建设基地硬化贯通了广济大道玉湖路凤凰路北川路粮食路等主干道，刷黑提升武石大道刊江大道明珠路和民主路，基本形成内成网，外成环新格局。十二五期间武穴市国民经济和社会发展总体目标是两争建促跨越，即黄冈争第，湖北争流建设现代化中等港口城市和湖北综合实力强市促进我市经济社会跨越式发展。其中，城市发展战略重点强调超常推进民生工程建设，在统筹经济社会全面协调发展中，高度关注民生，促进社会公平，把城乡居民就业增收社保宜居作为系统民生工程来抓，让改革发展成果惠及千家万户，充分调动全市人民群众积极性和创造性，建设幸福武穴。本项目建设积极响应武穴市十二五社会和经济发展号召，改善了居民生活条件与环境，推动了武穴市经济发展，具有很大社会与经济效益，该项目建设实施是十分必要和紧迫。实现武穴市城乡总体规划需要按照武穴市城乡总体规划总目标统筹城乡协调发展，全面形成城可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，为保证项目按期完成，提出以下几点建议。项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能由高峰期向下降期转折危险。项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量工程进度，做好成本控制。第二章项目建设背景和必要性项目建设背景棚户区是我国快速城市化过程中个非常普遍现象和热门话题。棚户区是指农村在快速城市化过程中，在城市建成区内以原农村居民点依托形成与周边城市环境构成鲜明反差以原农村居民户栋为基本特征特殊居住区，也称都市里村庄。随着城市化不断深化，棚户区日益表现出诸如违法建设泛滥安全隐患严重环境质量低下社会问题突出等种种复杂而严重问题，对所在城市统规划和统管理产生极大破坏，改造棚户区时成为各界共同呼声。武穴市随着经济迅速发展和城市化进程加快，城市建设突飞猛进，城市规模日益扩张。棚户区改造作为城市建设难题也提上了议事日程。年，公司提出了对棚户区改造工程立项申请。切实解决好棚户区居民生活环境，建设宜居小区，提升居民幸福指数，提升武穴城市整体形象。棚户区位于粮食路东侧，市人民医院附近，是原文化大革命后上山下乡回城居民临时居住点，现有户，人口达余人，拆迁面积平方米，大多数房屋是六七十年代时建造二至三层楼房。棚户区现状如图所示。由棚户区现状可以看出，该区亟待改造原因是区内危房多大多数房屋建成年份久，设计落后质量低劣，以上构成危房。卫生条件差区内杂草丛生，垃圾成堆，基本无排水排污设施，污水粪水漫溢，不符合争创省级卫生城市要求。安全隐患大区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标准，基本无消防设施，旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。居民反映强烈新修粮食路高出该区地面，使其地势低洼，到下雨天气，积水成河，出入不便，区内居民多次向有关部门反映，强烈要求改造。现根据武穴市人民政府关于加快推进对棚户区改造批复武政函号文件精神，武穴市房地产管理局经研究，委托公司和公司作为承办主体，依法依规做好棚户区拆迁改造建设等有关工作，并拟在此项目工程相关工程税费上适当予以减免，具体内容详见附件六和七。依照武穴市房地产管理局关于将改造项目纳入城市棚户区改造计划批复武政函号文件见附件八，同意将改造项目统筹纳入年度城市棚户区改造计划，拆迁总户数为户，总建筑面积为平方米，项目整体建成后计划拆迁还建面积平方米。同时，依据相关部门文件，委托公司负责组织实施工作，依法依规做好改造范围内房屋拆迁补偿安置和协调稳定工作。武穴市城乡规划局核发中华人民共和国建设项目选址意见书选字第号，以及武穴市国土资源局关于武穴市棚户区改造项目建设用地预审复函武土资预审函号文件，同意该项目选址，用地总规模公顷，土地用途为商业住宅，符合武穴市城乡总体规划，具体内容详见附件九和十。按照武穴市城乡规划委员会武穴市城乡规划委员会年第四次会议纪要济社会全面协调发展中，高度关注民生，促进社会公平，把城乡居民就业增收社保宜居作为系统民生工程来抓，让改革发展成果惠及千家万户，充分调动全市人民群众积极性和创造性，建设幸福武穴。本项目建设积极响应武穴市十二五武政委号文件见附件十，同意棚户区工程规划方案，由房产局牵头，出台符合武穴市情况政府主导房屋征收补偿实施方案由政府主导，有序推进棚户区改造，市征收拆迁办公室升格，主任由房产局局长兼任，报编委会讨论。本项目房屋拆迁补偿合同详见附件十二。根据关于印发中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法通知财综号文件精神，国家为支持地方做好城市棚户区改造工作，加强中央补助城市棚户区改造专项资金管理，提高财政资金使用效益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例国务院令第号，以及城市棚户区改造工作进展新情况新要求，修订了中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法，以加快推进城市棚户区改造这重点民生工程。本项目将得到国家专项资金大力支持，从财政上更能保证项目顺利实施。项目建设必要性改善民生和推进城市化需要国务院关于加快棚户区改造工作意见国发号文件，强调棚户区改造是重大民生工程和发展工程，各省自治区直辖市人民政府，及国务院各部委各直属机构，应依据该文件提出意见，需要进步加大推进棚户区改造力度，让更多困难群众住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续发展和民生不断改善积极效应。黄冈市人民政府关于加快推进城市棚户区和城中村改造工作意见黄政发号文件，提出建设新城改造老城提升全城工作部署，通过改造建设，达到改善民生提升形象完善功能和发展经济目标，加快推进市区城市建设进程。现阶段，我国城镇化水平与发达国家依然有较大差距，随着国家十二五规划纲要中城市化进程推进，为实现社会持续健康发展，棚户区改造工程势在必行。本建设项目积极响应国家和黄冈市发展需要，致力于改善民生加快城市化进程，从国家和地方相关政策而言，该项目建设是十分必要。武穴市社会经济发展需要十五时期，是武穴市发展史上极不平凡五年，经过五年建设，全市经济布局得到进步优化。武穴市政府适时作出了建设城东新区正确决策，拉开了以刊江大道为主轴核心城区大框架修建了城东新区号路，开辟了市民广场行政办公区建设基地硬化贯通了广济大道玉湖路凤凰路北川路粮食路等主干道，刷黑提升武石大道刊江大道明珠路和民主路，基本形成内成网，外成环新格局。十二五期间武穴市国民经济和社会发展总体目标是两争建促跨越，即黄冈争第，湖北争流建设现代化中等港口城市和湖北综合实力强市促进我市经济社会跨越式发展。其中，城市发展战略重点强调超常推进民生工程建设，在统筹经济社会全面协调发展中，高度关注民生，促进社会公平，把城乡居民就业增收社保宜居作为系统民生工程来抓，让改革发展成果惠及千家万户，充分调动全市人民群众积极性和创造性，建设幸福武穴。本项目建设积极响应武穴市十二五社会和经济发展号召，改善了居民生活条件与环境，推动了武穴市经济发展，具有很大社会与经济效益，该项目建设实施是十分必要和紧迫。实现武穴市城乡总体规划需要按照武穴市城乡总体规划总目标统筹城乡协调发展，全面形成城，项目前期土地及建设资金预算，项目融资额按照万元计算，融资利息按，按四年计，融资成本为万元万元。具体估算详见附表武穴市棚户区改造工程建设项目总成本费用表项目经济效益评价根据以上成本和收入数据，我们建立相应财务分析表格，经计算得出以下经济指标所得税前项目净现值标准折现率,万元所得税后项目净现值标准折现率,万元项目内部收益税前税后项目投资回收期本项目建设投资回收期建设期在内是年。具体详见附表武穴市棚户区整体改造工程建设项目财务现金流量表从经济效益来看，该项目建成商业住宅楼全部销售后，上述数据分析得知税后财务内部收益率为，开发净利年含建设期年，从财务效益分析本项目是可行。第十章社会评价项目对社会影响分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用，随着人民生活水平提高，人们对住宅需求不仅仅满足于有个基本居住环境，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室外环境。本小区建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。本小区建设不但极大改善了当地居住及周边环境，还可以为大量武穴居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，为市民提供了休息娱乐购物场所并带动促进劳动力转移与就业，使整个城区呈现人文环境社会三位体和谐发展景象，对促进整个漕河新城区和人县域经济发展建设和谐小康社会具有重大意义除此之外，由于该项目建设，将会带来大量就业机会。小区建设过程中将会包括给设计单位施工单位监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好形象，必须大量人员进行维护，这就给许多物业提供了机会。可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。项目对所在地互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将有更高要求，但考虑到该地区地处李时珍大道旁，周围交通条件比较好，建成后交通和市场环境应大体满足要求。该地区教育资源丰富，商业氛围浓度，上学购物都很方便。社会评价结论总来说，该项目建设对社会各个领域发展都能拉动作用。对社会发展是具有积极作用，详见表。表项目建设对社会影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民收入影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平