1、“.....正处于红城湖路临街位置，项目建筑与红城湖路之间有块近平方米广场可作为停车场使用，二楼顶还有个近平方米空中花园除两层铺面是原建建筑物外，其二座商住塔楼都是新建，比较符合消费者喜新厌旧心理，并且塔楼之间又是各自建筑物，其建筑造型基本上都是坐北向南朝向，各栋建筑物之间还有近米距离，采光通风条件很好，交通条件十分方便，与周围类似楼盘相比，该项目区位或建筑风格还是具定优势。房屋销售价格，定位不宜过高，建议商住楼销售起价为二楼元平方米，其他楼层每层每平方米增加元，层楼为元平方米，顶层元平方米，至层楼综合价为元平方米，层商业铺面为元平方米，二层商业铺面为元平方米。购买群体商住楼购买销售对象主要定位为家庭月收入为元左右在海口有较稳定工作收入白领阶层，海南师范学院海南中学及海师附中教职工，来海南休闲养老退休老人，用于投资保值增值购房大陆籍富裕家庭。二层商业铺面销售对象主要定位为海口市本地从事商业开发市民，外地来海口投资商业房产投资商......”。

2、“.....第期是海南榆海实业发展公司购买该项目所花费用万元第二期是海南公司投资管理有限公司以下简称公司为该项目土建设备安装小区配套等工程建设需投入资金万元，两期投资合计万元，项目成本投资元平方米。榆海公司第期投资估算见表海榆公司期建设投资估算表表序号项目名称计算过程单位基数金额元备注项目转让费土地评估价亩万元亩已完工二层建筑转让费小计二工程建设其他费图纸设计费质量监督费监理费勘探费招标及预算费活动费工程质量检测鉴定费小计合计说明本项目亩地以商业用地价格作为评估价表中元为海榆公司与施工单位签订中标价海榆公司每平方米投资元元在双方未达成合作协议前，榆海公司口头所提供项目购买价万元不能作为投资估算参考依据，只能根据海口市政府制定海口市处置停缓建工程若干规定，市场上同类项目转让所发生土地评估价已竣工项目费用般按建筑面积计算工程建设其他费进行评估。土地评估价根据项目地段所处地理位置......”。

3、“.....设备与设施，以及消防安全防护等基本要求须符合有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。住宅装饰及设施标准住宅为初装修，厨房卫生间次装修完成。外墙高级外墙涂料内墙厨卫为彩釉面砖，其余为仿瓷涂料顶棚厨卫为塑料扣板吊顶其余为仿瓷涂料④地面厨卫为防滑地砖，其余为无砂地坪门窗高级塑钢窗带纱窗分户门复合防盗门户内门实木夹板门厨房设施洗涤盆卫生间设施台下盆或立柱盆坐便器浴盆阳台铝合金封闭式阳台其他楼梯间为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。小区内配套设施小区设有院内及楼顶花园草地水池停车库室外消防配电房公共照明电子防盗系统通风及火灾报警系统闭路电视及通信以及保安监视系统等。商业铺面及住宅户型规划商业铺面二层为商业用房，每层面积为平方米，两层面积共平方米。住宅户型数量多层住宅户型二房二厅，每户建筑面积平方米，共套。多层住宅户型二房二厅......”。

4、“.....共套。多层住宅户型三房二厅，每户建筑面积平方米，共套。多层住宅户型三房二厅，每户建筑面积平方米，共套。三项目周围楼盘分析在项目半径两公里范围内，有多个已经完工或正在建设半拉子楼盘，其中具有代表性有汇隆广场虹冠大厦榆海银苑国托公寓皇家花园等项目。这些项目原来规划大多为酒店办公楼，现都改为商住楼，以尽快收回投资。各项目根据地段续建工程量不同，定价稍有差别，般在元之间，相对海口新建楼盘，每平方米价格偏低元左右，在大部分海口市民支付能力范围内，因此，楼盘销售情况比较好。四购买群体及购买力分析年海口市生产总值达亿元含农垦，按可比价格计算，比上年增长，乡居民生活水平稳步提高。全年海口市在岗职工工资总额亿元，比上年增长在岗职工年平均工资元，增长农村居民年人均纯收入元，增长。月末，城乡居民储蓄存款余额为亿元，比年初增长。城镇居民人均可支配收入元，比上年增长城镇居民消费性支出元，年末，海口常住人口万，流动人口约万。随着城市居民收入日益提高，外来人口不断增加，土地市场规范化......”。

5、“.....其地价越来越高。临近楼盘价格调查情况表临近楼盘销售价格情况表表序号楼盘名称性质地理位置商住楼销售价元铺面销售价元目前状况汇隆广场商住龙昆南路与红城湖路交接处正在建虹冠大厦商住龙昆南路西侧已经竣工年榆海银苑商住龙昆南路西侧已经售完国托公寓商住红城湖路榆海华庭西侧米半拉子工程，已经竣工皇家花园商住龙昆南路西侧已经竣工根据实地调查了解，龙昆南路西侧皇家花园也是半小计二工程建设其他费图纸设计费质量监督费监理费勘探费招标及预算费活动费工程质量检测鉴定费小计合计说明本项目亩地以商业用地价格作为评估价表中元为海榆公司与施工单位签订中标价拉子工程，从南沙路进入该小区，要走多米路，并且都是土路，商住楼销售起价是元平方米，工程竣工才个月，已销售了近房子。龙昆南路西侧沿坡博村道路进去约米即是榆海银苑，该项目是由海南榆海实业发展公司投资改建半拉子工程，年竣工，商住楼销售价是元平方米，现已全部卖完。正在兴建汇隆广场商住楼工程是完成基础施工半拉子工程，位于龙昆路与红城湖路交界处......”。

6、“.....临街铺面销售价是元平方米。国托公寓楼位置在红城湖路榆海华庭西侧约米处，是离榆海华庭商住楼最近半拉子工程，该项目年月竣工并对外发售，绿地面积和停车位置都较小，商住楼销售起价是元平方米，现基本上已销售完毕。商住楼及铺面销售价定位本项目是半拉子改建工程，正处于红城湖路临街位置，项目建筑与红城湖路之间有块近平方米广场可作为停车场使用，二楼顶还有个近平方米空中花园除两层铺面是原建建筑物外，其二座商住塔楼都是新建，比较符合消费者喜新厌旧心理，并且塔楼之间又是各自建筑物，其建筑造型基本上都是坐北向南朝向，各栋建筑物之间还有近米距离，采光通风条件很好，交通条件十分方便，与周围类似楼盘相比，该项目区位或建筑风格还是具定优势。房屋销售价格，定位不宜过高，建议商住楼销售起价为二楼元平方米，其他楼层每层每平方米增加元，层楼为元平方米，顶层元平方米，至层楼综合价为元平方米，层商业铺面为元平方米，二层商业铺面为元平方米......”。

7、“.....海南师范学院海南中学及海师附中教职工，来海南休闲养老退休老人，用于投资保值增值购房大陆籍富裕家庭。二层商业铺面销售对象主要定位为海口市本地从事商业开发市民，外地来海口投资商业房产投资商。五投资估算本项目投资分成两期计算，第期是海南榆海实业发展公司购买该项目所花费用万元第二期是海南公司投资管理有限公司以下简称公司为该项目土建设备安装小区配套等工程建设需投入资金万元，两期投资合计万元，项目成本投资元平方米。榆海公司第期投资估算见表海榆公司期建设投资估算表表序号项目名称计算过程单位基数金额元备注项目转让费土地评估价亩万元亩已完工二层建筑转让费小计二工程建设其他费图纸设计费质量监督费监理费勘探费招标及预算费活动费工程质量检测鉴定费小计合计说明本项目亩地以商业用地价格作为评估价表中元为海榆公司与施工单位签订中标价海榆公司每平方米投资元元在双方未达成合作协议前，榆海公司口头所提供项目购买价万元不能作为投资估算参考依据，只能根据海口市政府制定海口市处置停缓建工程若干规定......”。

8、“.....土地评估价根据项目地段所处地理位置,本地块应属二类用地项目现金流量分析，项目内部收益率为，静态财务净现值万元，静态回收期为年，动态财务净现值，动态投资回收期为年。项目敏感性分析将项目投资销售价格等主要不确定因素进行敏感性分析，分析结果表明，产品销售价格对项目投资收益相对敏感，当销售价格下降时，财务净现值下降万元,内部收益率下降，动态回收期上升年，当销售价格上升时，财务净现值上升万元，内部收益率上升，项目回收期减少年。根据分析，销售价格变动对于项目影响较大，项目销售价格往不利方向变动应控制在以内。项目敏感性分析表序号项目变动幅度全部投资所得税后内部收益率净现值万元动态投资回收期年基本方案开发投资销售价格八投资开发方式项目投资开发分二种形式种是公司与榆海公司合作经营开发，另种是公司买断项目后独自开发。公司与榆海公司合作开发经营如与榆海公司合作开发本项目，它优势是由双方出资建设，不需占用本公司大量资金......”。

9、“.....可获利润总和万元，本项目投资回报率为。按合作双方投资比例分成见表投资成本万元，其中榆海公司期投入资金万元占总投资，公司二期投入资金元占总投资。如按合作双方投资比例分成，榆海公司投资占总投资总额，可获利润万元，投资回报率为公司投资占总投资总额，可获利润万元，投资回报率为。但必须指出，本次估算榆海公司购买项目价只能作为参考价，最后应以榆海公司提供发票确定其实际购买价。如双方议定购买价确定后，其利润分成比例须重新进行调整。合作双方按协议分成利润分成估算表表序号项目名称金额万元投资比例按投资比例分成万元成本元每平方米成本或利润元海榆公司期投入资金二公司二期投入资金三售房收入四税后利润说明层商住楼综合售价元平方米税后利润元平方米根据榆海公司急于寻求资金进行土建工程施工迫切心情，再考虑到该公司已经确定了施工队监理公司等，这方面可能会有定回扣。因此，分成比例可按榆海公司占二点五成，本公司占七成五比例进行分成。如双方达成此合作协议，则榆海公司可获利润万元......”。