留给本公司自用和部分出租,租金收入也暂且不计入经营总收入当中，但剩余物业价值在项目利润测算中将予以考虑。物业销售收入回笼资金情况详见经营收入年度测算表经营收入年度测算表单位万元项目年年年年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年珠宝文化广场比例金额珠宝大厦比例金额国际商务中心比例金额珠宝市场步行街期比例金额珠宝市场步行街二期比例金额员工高级公寓比例金额合计二本项目建成后将成为全国乃至世界著名珠宝生产加工原材料交易珠宝展示拍卖交易中心，届时全国甚至世界各地珠宝商将会云集扬州，在产业园内进行珠宝交易，并且将定期举办规模庞大国际珠宝展示交易会。预计年交易额将达亿元，本公司也将从中获取较大收益，如交易额提成，即使按交易额收取，年也有上亿甚至几亿收入，由于这方面经营收入目前难以准确量化，在本经济效益分析中暂且不计，但其美好经济发展前景是不能轻易忽略,三本项目建成后由本公司负责物业管理，总建筑面积万,年物业管理费收入有几千万元,在本经济效益分析中也暂且不计。四本公司自己经营珠宝业务所产生利润在本经济效益分析中也暂且不计。本项目收入来源虽然很多，但在本经济分析中主要以可量化物业销售收入为主。第二节项目经营税金及附加根据国家现行财税政策和扬州市地方税收政策交纳有关税金。项目经营税金及附加见下表序号项目计算依据金额万元营业税营业收入城市维护建设税营业税教育费附加营业税合计营业收入第三节项目利润估算项目经营收入万元项目经营税金及附加万元项目可运用资金项目经营收入项目经营税金,即为万元。项目税后利润测算如下表所示，项目税后利润总额约万元税后利润测算表单位万元税后利润测算表单位万元序号项目金额万元经营收入总成本费用税金及附加利润总额所得税年免所得税税后利润注考虑剩余物业价值详见剩余物业成本价值览表万元，税后利润总额应调整为万元根据扬州有关政策规定，外商独资企业在税收上享有从获利年度起企业所得税前年免，后年减半优惠政策。第四节项目经济效益评价对本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版。参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，计算出项目全部投资经济效益，选取计算指标为财务内部收益率财务净现值及投资利润率。财务内部收益率财务现金流量见财务现金流量表注年贷款利率按中国人民银行年月日起执行标准，取。般来讲，年折现率般高出同期银行年贷款利率个百分点，即重要文化艺术独特载体，而且是珍贵自然资源与先进技术工艺相结合高级商品。珠宝首饰业是个十分古老行业，已有数千年历史，出土文物中就有很多珠宝首饰。我国出土商代玉羽人挂件，距今已有三千七百年历史。在我国出土最早黄金首饰，是在甘肃省玉门火烧沟遗址发现商代金耳环，距今也有三千七百年历史。我国珠宝首饰业发展历史高峰是唐朝，金银大量地使用。仅据唐六典记，唐时金加工方法就有十四种之多，即销金披金镀金织金砑金拍金泥金缕金捻金戗金圈金贴金等，唐代利用这些加工技术生产了许多巧夺天工首饰品。年在扬州三元路发掘出批精美唐代首饰，其中有花形嵌金戒指嵌饰戒指素面戒指马蹄形挂饰等。唐代珠宝首饰业发展也在当时诗人们诗句中得到了印证，如刘禹锡诗云日照澄洲江雾开淘江女伴满江隈。美人首饰侯王印，尽是江中浪底来。新中国成立半个世纪以来，珠宝首饰市场发展经历了四个阶段年至年停滞波动发展阶段年至年恢复发展阶段年至年快速发展阶段新世纪开始珠宝首饰业进入个更高层次上发展新阶段我国珠宝首饰业成为个产业群体是二十世纪八十年代以后才逐步形成，且规模很小。年底统计，当时全国有金银珠宝和玉雕产品生产企业个，拥有职工人数为人，年产值万元。不及现在市场规模千分之。而到年，黄金首饰定点厂由年个，增加到个。全年创造产值为亿元，销售收入亿多元，出口额亿美元，其中黄金首饰亿美元，占，比十年前年全国珠宝首饰工业总产值增长了倍，出口创汇量增长了倍。到九十年代末，全国金饰生产企业已有多家，珠宝玉石首饰生产企业余家。我国珠宝首饰需求快速增长势头在上个世纪八十年代末已见端倪，进入九十年代则如火山喷发般迸发出来。以珠宝首饰业销售额为例，年我国珠宝首饰业黄金首饰企业工业总产值仅有亿多元，玉石雕刻企业工业总产值亿多元，珠宝业全部工业总产值才有多亿元，而到年我国珠宝首饰销售额便达到了亿元，短短三年便有十多倍增幅。尔后也保持着较快增长，到年珠宝首饰总销售额为亿元人民币，是年倍多。九十年代珠宝首饰市场销售额每年都保持了两位数递增，些珠宝首饰消费已跃居世界前列。以上见中华珠宝网中国黄金珠宝消费论坛市场篇今天，随着社会发展进步，珠宝玉石首饰已经从过去达官显贵才能拥有稀有奢侈物转变成为人民群众追求美好生活表达宝贵情感重要消费品。铂金饰品我国年销量仅为万盎司，年增长到万盎司，仅次于日本，居世界第二位。年销量猛增到万盎司，超过日本，居世界首位。年又大幅度增长到万盎司，占全球总销量，成为全球铂金饰品销量第大国。年约增长左右。黄金饰品年销量为吨，较年增长，成为全球继印度美国之后第三大黄金消费国。年保持了微幅增长势头。钻石加工年全球钻石加工出口额与年相比下降，而我国钻石加工出口贸易反而上升了，达亿美元。我国钻石加工贸易发展较快主要原因是国内有广阔市场。铂金镶钻饰品直是珠宝市场亮点，从年到年，铂金黄金钻饰品销售额由亿元增加到亿元，年均增长。年又增长到亿元，同比增长。估计年仍将增长左右。珠宝镶嵌饰品宝石镶嵌饰品发展开始于上世纪年代初期，当时以黄金镶嵌中低档宝石为主，由于产品款式新颖，价格适中，颇受消费者表睐。到年代中期珠宝拍卖交易珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放，供世界各地珠宝商贾在此投资设厂，加工生产展示销售拍卖，国际贸易等充分挖掘珠宝产业内涵，并与扬州地域文化有机融合，将扬州珠宝城打造成个国际流珠宝产业平台，形成产供销条龙中国珠宝专业大市场，形成象虎门服装中山灯饰顺德家私模式产业集散中心扬州珠宝。如果说长江是条美丽项链，那么，扬州珠宝城无疑就是镶嵌在项链上颗璀璨夺目钻石。珠宝城建成后，将会提供上万个工作岗位，预计珠宝城年产值和交易额达亿元以上，约占全国年产值和交易额以上，形成为中国最大珠宝产业基地之。第二节项目开发单位基本情况核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目公司扬州珠宝城实业有限公司成立日期年月日经营范围开发生产营销珠宝及相关配套产品。房地产开发销售租赁及物业管理。企业类型独资经营港资注册资本万美元注册住所扬州市邗江区法人代表钟永森第三节项目规划概况项目位置扬州市邗江区江阳西路与扬瓜路交汇处占地面积亩，即万平方米建筑面积万平方米包括珠宝大酒店万平方米建筑覆盖率容积率绿化率规划功能设置序号名称土地使用权面积万建筑面积万功能定位珠宝大厦钻石宝石玉器金银制品等交易中心珠宝文化广场百货购物广场古董书画笔墨等交易中心国际商务中心国际品牌珠宝展示中心珠宝市场步行街期原材料半成品成品展示销售集散地珠宝市场步行街二期同上珠宝加工厂区珠宝产品加工区珠宝加工厂二区玉器加工区珠宝加工厂三区漆器加工区员工高级公寓珠宝城职工及管理人员公寓设计规划说明项目公司现已在扬州市邗江区第期购买土地亩，其中商业用地亩，工业用地亩，土地款已全额付清，商业及工业用地国有土地使用证已全部办好。第二期酒店用地亩，届时将按合同约定供地付款。目前，工程详细施工规划即将完成，施工前期准备工作正在紧张进行中，预计年月珠宝大厦珠宝市场步行街珠宝加工厂区区先期动工，其他工程将按项目开发进度如期安排开工。全部工程为期三年半完工。该项目位于扬州市城区主干道江阳西路南侧。整个珠宝城规划分五个区特大珠宝加工区珠宝市场步行街珠宝展示交易区珠宝产业生活区珠宝文化交流和酒店区。其整体规划和单体设计都是聘请香港新加坡等地名家，按照国际流珠宝产业平台进行规划设计，功能明确完善，建筑风格充份显示行业主题，既金碧辉煌又豪华气派协调致。建成后珠宝城将成为扬州市道靓丽风景线。项目代表性工程特大珠宝加工区按珠宝加工种类由大组团幢现代化高级厂房组成。珠宝市场步行街其造型和用料均采用世界产玉区建筑风格，经名家精心雕琢而成，内设缅甸街印度街非洲街新疆和田街等。届时，全世界珠宝玉石将汇集于此，让人如同置身于珠宝大世界，世界珠宝玉石尽显眼前，任君选购。珠宝展示中心外型为米，内设圆形方形八角形三大中庭，中庭错落有致，融会贯通，四楼拍卖大厅金碧辉煌，雍容典雅，豪华气派，万千珠宝在此拍卖展示和交易。珠宝大酒店建筑面积万平方米，拥有间豪华套房，是专为方便珠宝商贾集中经商和进行行业交流设珠宝拍卖交易珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放，供世界各地珠宝商贾在此投资设厂，加工生产展示销售拍卖，国际贸易等充分挖掘珠宝产业内涵，并与扬州地域文化有机融合，将扬州珠宝城打造成个国际流珠宝产业平台，形成产供销条龙中国珠宝专业大市场，形成象虎门服装中山灯饰顺德家私模式产业集散中心扬州珠宝。如果说长江是条美丽项链，那么，扬州珠宝城无疑就是镶嵌在项链上颗璀璨夺目钻石。珠宝城建成后，将会提供上万个工作岗位，预计珠宝城年产值和交易额达亿元以上，约占全国年产值和交易额以上，形成为中国最大珠宝产业基地之。第二节项目开发单位基本情况核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目公司扬州珠宝城实业有限公司成立日期年月日经营范围开发生产营销珠宝及相关配套产品。房地产开发销售租赁及物业管理。企业类型独资经营港资注册资本万美元注册住所扬州市邗江区法人代表钟永森第三节项目规划概况项目位置扬州市邗江区江阳西路与扬瓜路交汇处占地面积亩，即万平方米建筑面积万平方米包括珠宝大酒店万平方米建筑覆盖率容积率绿化率规划功能设置序号名称土地使用权面积万建筑面积万功能定位珠宝大厦钻石宝石玉器金银制品等交易中心珠宝文化广场百货购物广场古董书画笔墨等交易中心国际商务中心国际品牌珠宝展示中心珠宝市场步行街期原材料半成品成品展示销售集散地珠宝市场步行街二期同上珠宝加工厂区珠宝产品加工区珠宝加工厂二区玉器加工区珠宝加工厂三区漆器加工区员工高级公寓珠宝城职工及管理人员公寓设计规划说明项目公司现已在扬州市邗江区第期购买土地亩，其中商业用地亩，工业用地亩，土地款已全额付清，商业及工业用地国有土地使用证已全部办好。第二期酒店用地亩，届时将按合同约定供地付款。目前，工程详细施工规划即将完成，施工前期准备工作正在紧张进行中，预计年月珠宝大厦珠宝市场步行街珠宝加工厂区区先期动工，其他工程将按项目开发进度如期安排开工。全部工程为期三年半完工。该项目位于扬州市城区主干道江阳西路南侧。整个珠宝城规划分五个区特大珠宝加工区珠宝市场步行街珠宝展示交易区珠宝产业生活区珠宝文化交流和酒店区。其整体规划和单体设计都是聘请香港新加坡等地名家，按照国际流珠宝产业平台进行规划设计，功能明确完善，建筑风格充份显示行业主题，既金碧辉煌又豪华气派协调致。建成后珠宝城将成为扬州市道靓丽风景线。项目代表