足的问题。 综合开发有利于政府融资，降低政府资金投入和管理压力。由企 业进行综合开发，政府可以充分利用企业资金，减少财政投入， 同时不必参与具体的开发管理，而从宏观层面进行协调和配合， 可以降低政府的管理压力。 对华侨城和招商而言，综合开发，可利用本地块与其他地块的互 动，化解本地块的不利条件。可以在产品类型的搭配上，景观的 利用上，使现有地块得到最佳的利用。 是华侨城地产和招商地产塑造品牌的需要。整个尖岗山片区规模 大，规划定位为高端住宅，进行综合开发不仅能够充分发挥华侨 城地产和招商地产的开发优势，而且有利于提升两公司的形象和 塑造品牌。 综合开发策略 综合开发模式选择 在整个尖岗山片区的综合开发策略上，主要有以下几种开发模式 可供选择 旅游开发带动房地产开发模式 开发模式以旅游开发为契机，取得尖岗山居住用地的综合开发权， 通过建设旅游项目，带动房地产的发展。 分析 政府对旅游项目有明确的规划，目前宝安的旅游项目集中在沙井 和光明。根据尖岗山片区的规划，尖岗山片区将发展成为居住区， 而且附近的铁岗水库是级水资源保护区，在此发展旅游项目不 符合政府规划 即使尖岗山片区允许发展旅游项目，在短期内也难以成为具有象 世界之窗那样影响力的核心景点，对地产项目的推动能力有限。 华侨城旅游地产的成功主要依托世界之窗欢乐谷等旅游项目的 开发带来了人气，带来了完善的商业和生活配套，同时也直接带 动华侨城房地产价值的稳步提升，但是在尖岗山发展旅游项目对 房地产项目价值的提升作用无法在短期内达到华侨城的水平 尖岗山的旅游资源条件并非十分优越，而且距离尖岗山住宅项目 非常近，在此开发公共旅游项目，会带来较大人流，不仅影响了 项目的私密性，而且增加了项目的安全隐患和管理难度，同时也 不利于项目的形象提升 旅游项目投资较大，回收期长 综合上述分析，旅游开发带动房地产开发模式的可行性不大。 深圳地铁号线模式 开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分基础设施项 目为条件，取得尖岗山居住区土地的级开发权，开发完 后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖的方式公开出让 已开发熟地，按商定的比例，与政府共同分享土地增值收 益。 该模式源于香港地铁的深圳地铁号线模式 香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳 地铁号线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由 地铁公司进行土地级开发，再与政府联合通过挂牌招标拍卖 的方式公开出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司 按预先约定的比例分成，共享土地增值收益。 分析 该模式成功的重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式， 但对于尖岗山项目并非易事。近几年深圳政府在城市基础设施建 设港地铁公司谈判，促 成地铁号线的捆绑开发模式。本项目目前尚不具备这个条件。 该模式成功的关键是发展商愿意捆绑的基础设施建设是否对政府 有足够的吸引力，旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。在尖 岗山项目上，如果捆绑大型的基础设施建设项目，投资将会非常 大，对开发商的财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区的共 建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能 完成，对政府的吸引力不大。 综合上述分析，深圳地铁号线模式成功的难度较大。 捆绑开发模式 开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公 建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标结合拍 卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行 综合开发。 分析 该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府的土地收 益，政府较容易接受 捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少 政府资金投入，节约政府资金。同时捆绑公建设施建设，也有 利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。出让建设用地 时捆绑学校居委会管理用房等公建配套的做法，在深圳过去 拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被 采纳 采用公开招标结合拍卖的出让方式，符合政府土地出让政策规 定，政府在推动该模式时没有政策障碍。而且采用招标方式， 不仅考虑出价，还要考察投标者的设计方案等，有利于项目获 得最佳开发方案，同时也是对项目负责任的做法。 因此，捆绑开发模式的可行性较大。综合以上对三种综合开发模式的 分析，建议通过捆绑开发模式取得尖岗山片区整体项目用地。 捆绑开发模式 与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边 市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖的方式取得整个尖岗山居住 区的开发用地，对片区进行综合开发。 综合开发模式实施要点 在采用捆绑开发模式的过程中，要关注以下实施要点。 选择公开招标与拍卖相结合的土地出让方式，采取综合评标的 方法。 根据政府规定，商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用 地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式 都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此 必须选择招标结合拍卖的方式，招标阶段除了考虑投标者的出 价，还应充分考虑投标者的规划方案开发实力等，通过设置 有利于华侨城的评标条件，减少竞争对手，增加华侨城的中标 机会。 采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商的方式 在国内其他城市也被广泛采用。其中中海兴业在成都拿到地 王的方式就是个很好的范例。 成都地王出让案例 具体实施步骤 建议本项目采用招标拍卖的土地出让方式，具体操作步骤如下 步骤操作内容操作要点 步骤 向社会公告公开招标出 让尖岗山用地，符合资格条 件的投标人才能参与投标。 参加投标者必须准备规划 该阶段通过设置有利 于华侨城的投标人资格， 如土地开发资质曾完成 片区综合开发的规模成 该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合的方式进行。 第阶 段 意向竞买人在土地出让公告发布之日起至 年月日前，参加成都国土部门组织的规 划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计 成果文件，提交专家评审委员会进行初审。 第二阶 段 意向竞买人的规划设计成果文件经专家评审委 员会初审，评分获前三名的入围，入围者按专家评 审委员提出的修改意见自费修改完善后交专家评审 委员会终审。终审通过的，可以申请参加土地拍卖。 第三阶 段 竞买人参加土地拍卖，以价高者得。 设计方案过往开发经历等 在内的成果文件 功完成片区综合开发项目 的数量等，减少参与投标 的竞争者 步骤二 由评审委员会对各投标 人提供的规划设计方案进 行评审，按分数评选出三名 入围者，取得参加土地拍卖 的资格。 争取华侨城和招商地 产都能通过该轮评审，增 加下轮成功的机会 步骤三 三名资格竞买人参加土 地拍卖，价高者取得尖岗山 居住用地土地使用权 目录 目录 第部分土地开发策略 问题的提出及解决 综合开发的必要性 综合开发策略 综合开发模式选择 综合开发模式实施要点 集中开发策略 开发片区位置选择 集中开发模式 现已取得宗地开发策略 后续出让土地建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第二部分项目分析 项目地盘解析 地理位置及周边环境 项目用地条件 项目交通条件 项目周边配套设施 项目分析 优势分析 劣势分析 机会分析 威胁分析 第三部分项目定位 项目发展主题定位 档次定位 产品定位 建筑类型定位 户型面积定位客户定位 附录项目发展背景研究 深圳市城市发展状况 深圳市国民经济发展概况 深圳市总体规划及发展概况 宝安区国民经济发展概况 宝安区规划及发展概况 深圳市房地产宏观市场概况 深圳市宏观房地产市场发展现状 宝安区住宅市场发展分析 深圳市别墅市场供应状况 深圳市别墅市场的发展历程回顾 深圳市别墅市场的供应特征 区域分布及区域特征 供应量 容积率分布 容积率低于的低密度别墅项目调查容积率为的别墅项目调查 别墅市场需求调查 潜在目标市场分析 潜在客户需求调查 供需市场调查结论 典型别墅项目分析 城市山谷 香港愉景湾 第部分土地开发策略 问题的提出及解决 华侨城地产和招商地产合作竞得尖岗山片区第块出让土地，约为整 个尖岗山片区的十分之，但地块存在以下开发难点 该地块为尖岗山片区第块开发土地，片区内部基础设施不完善， 片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建设的时间表未定，存在 定开发风险 地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观 地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓，不 利于高档低密度住宅的形象塑造 由于尖岗山片区的整体形象尚未树立，项目开发时对片区形象整体 推广的难度大且成本较高，而且该地块的地价较高，楼面地价达 元平方米，较高的开发成本决定了开发项目日后的售价将超 过元平方米。 根据上述分析，我们认为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅 的难度较大，但本地块的高成本又决定了该地块开发必须走高档