建立专门销售机构外，还应加强国内房地产业市场变化信息搜集，尤其是房地产业市场情况，及时掌握产业市场信息和动态，分析预测房地产市场走势，以把握主动权，便于省时度势，以合理价格进行商品房销售，以免积压资金，利于滚动开发。特别要着力在商品预售上下功夫，以期尽早收回资金，减少公司筹集开发资金压力，收到好经济效果。物业管理随着人们生活水平提高和消费理念转变，房地产项目后期物业管理服务水平已成为消费者购房时重要考虑因素之，项目建成后物业管理，由业主委员会通过公开招标形式确定有相应资质物业管理公司进行管理，并接受业主委员会及全体业主监督。为了搞好上述管理工作，项目承担单位应借鉴外方先进管理经验，对公司实行标准化和现代化管理。制订切实可行各项管理规章制度，严格劳动管理。做到部门职责范围明确，个人职权利挂钩，奖惩兑现，赏罚分明，以科学管理创流质量和最佳效益。第十二部分招标投标项目概况本项目建设规模为城市居民小区处，总建筑面积，住宅楼栋，地下车库。根据项目拟定建设规模，项目建设内容包括土建及装饰工程设备及安装工程公用配套工程及周边绿化道路工程。二项目招标内容招标范围本项目勘察设计施工监理单位确定，重要设备材料供应。招标形式项目招标均采用国内公开招标和邀请招标。招标组织形式由项目开发单位自行组织或委托有相应资质招标代理机构组织本项目招投标工作。第十三部分建设进度计划本项目计划建设工期为年，从年月起至年月底竣工。合计工期个月，具体安排如下序号工程内容年年年年年项目前期工作工程设计场地三通平工程主体施工工程安装施工工程土建竣工验收工程室外配套小区环境工程施工小区整体验收清理第十四部分投资估算及资金筹措投资估算本项目总投资万元,其中主要包括土地成本万元前期费用万元其它费用万元工程直接费用万元预备费万元项目各部分投资及总投资估算详见表表表。投资估算依据如下土地成本费土地成本按楼面地价每平方米元估算其中包含拆迁安置成本万元，详见表。前期费用根据市现行相关规定计取。其它费用根据市现行相关规定计取。工程直接费用参照市现有同类工程和现行市工程价目表估算，建筑精装饰工程由各业主入住后自行投资装修，不属于本报告研究范围。预备费按照二三四项费用总和计取。表总投资估算表单位万元项目金额备注土地成本,暂估楼面地价元前期费用,其他费用,工程直接费用,预备费,按计取直接投资合计,管理费用,人年万元人年财务费用,亿年销售费用,总计,二资金筹措本项目建设总投资万元人民币，对外融资亿元,其余部分由建设单位自筹。表午山社区改造拆迁安置成本估算汇总表序号成本项目面积单位造价元金额万元备注拆迁成本,原计算拆迁成本资力度，住宅施工面积新开工面积同比增速仍将继续保持上升趋势，年下半年市场供给将较为充足。房价年上半年将保持稳中有升趋势，下半年或将高位震荡基于以下原因，市房价在年上半年仍将保持稳中有升趋势，这些原因包括年市住宅成交面积保持在高位水平，而房价调整般发生在成交量持续下跌约半年以后年单幅住宅地块楼面地价纪录不断被突破，典型地块地价持续高企，以及中心城区住宅市场供应结构较为集中。而在年下半年，房价或将随着当地住宅成交量波动而高位震荡。三项目所在区域市场调查与分析项目所处环境调查与分析项目所在区域位于市崂山区。崂山区位于市区东部，与老市区相邻，东南濒临黄海，总面积平方公里，人口万，年全区实现生产总值亿元，同比增长。年全区实现地方财政般预算收入区市两级亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点国地税实现税收收入亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点税收占地方财政收入，比上年占比提升个百分点。全区规模以上工业企业实现利税不含卷烟厂亿元，增长。崂山区往西通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，地理位置非常通畅，具有良好区位优势。项目地块位于午山西麓松岭路以东，三面环山，其周边地区是市主要高档住宅群。在其周边由二中高职校等。项目建设地点见附图。项目地块分析优势人气项目所在区域是市崂山区新兴区域，毗邻高尔夫球场二中海洋大学，位置优越。环境项目地处崂山区午山西麓三面环山，周围没有任何大型工厂企业，居住环境良好。土地项目承担单位已获得该地块旧村改造开发权。交通项目紧临市滨海大道松岭路，通过滨海大道与青银高速杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。劣势商业服务周围缺少大型商业和居民生活服务设施，机会交通随着崂山区基础设施不断完善，道路交通将更加便利。威胁竞争对手项目周边正在建设或将要建设较多，将对本项目将产生定威胁。总平面图项目市场定位市场细分不同消费者由于年龄收入家庭人口生活习惯等因素对住宅有着不同要求，从不同角度出发可以将商品住宅消费者进行如下划分ⅰ消费能力经济富裕人群。该类群体占总体比例不多，但总量为数不少，且拥有大量社会财富，购买了几倍于其人数住宅，是高档楼盘消费主体。他们消费房产目，更多地是为保值增值或以投资为目。不管是自住，还是其他用途，该类消费群体市场需求般是地段优越设施完善景观优美高档楼盘，尤其强调楼盘品质和稀缺性，以大房型为多选择楼盘多具有地段不可替代性。新兴中产阶层，主体是有定经济基础白领小私营企业主国家干部等。他们具有较强经济实力，是中高档楼盘消费主力该类消费群体市场需求注重楼盘整体品质，比较在意地段区位，但不强求最佳却强调整体环境服务配套出行方便在房型选择上涵盖面较广，根据实际需求情况，从小房型单身公寓到中大房型都有需求。外地投资客户。需求量大，已占高端房产投资客竖向及场地整治第七部分单体建筑建设方案单体建筑内容二土建工程三建筑装饰四竖向交通第八部分公用工程给水工程二排水三电气工程四弱电工程五采暖工程六燃气工程第九部分消防环境保护消防二环境保护第十部分能源消耗及节能措施能源消耗二主要节能措施第十部分组织机构与管理组织机构二项目管理第十二部分招标投标项目概况二项目招标内容第十三部分建设进度计划第十四部分投资估算及资金筹措投资估算二资金筹措第十五部分项目财务评价财务评价依据和范围二销售收入及税金测算三利润计算四敏感性分析第十六部分可行性研究结论附件第部分总论项目名称及项目承建单位项目名称市崂山区午山社区改造项目。项目承建单位置业开发有限公司项目承建单位概况公司注册资本金为人民币万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发经营管理为主专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有支精通房地产资本运作项目开发建筑设计营销策划工程管理商业物业管理等业务高素质员工队伍。公司先后开发澳门花园瑞士花园榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境同时，为岛城创建了和谐温馨都市家园。二项目概况项目建设地点本项目位于市崂山区午山西麓，西临松岭路南至二中北至翠岭路，项目占地面积公顷。建设规模与内容本项目拟建设处城市居住小区，总建设规模为平方米,其中商品住宅建筑面积平方米，海关住宅建筑面积平方米，安置住宅建筑面积平方米，公共建筑面积平方米。投资规模及资金筹措本项目建设总投资万元人民币，对外融资亿元,其余部分由建设单位自筹。建设期本项目建设期为年。三可行性研究范围和依据可行性研究依据市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号市规划局关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围答复意见青规业字号市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号④市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见青崂土预字号市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号市城中村居改造领导小组办公室关于午山社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见函青建函字号市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号由崂山区城市化建设指挥部办公室编制崂山区午山社区旧村改造实施方案可行性研究范围本报告主要研究范围包括以下几方面通过对市房地产市场现状和发展情况调查研究和分析，以及对周边地区消费情况分析和趋势预测，论证本项目建设必要性。通过对工程经营情况分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。竖向及场地整治第七部分单体建筑建设方案单体建筑内容二土建工程三建筑装饰四竖向交通第八部分公用工程给水工程二排水三电气工程四弱电工程五采暖工程六燃气工程第九部分消防环境保护消防二环境保护第十部分能源消耗及节能措施能源消耗二主要节能措施第十部分组织机构与管理组织机构二项目管理第十二部分招标投标项目概况二项目招标内容第十三部分建设进度计划第十四部分投资估算及资金筹措投资估算二资金筹措第十五部分项目财务评价财务评价依据和范围二销售收入及税金测算三利润计算四敏感性分析第十六部分可行性研究结论附件第部分总论项目名称及项目承建单位项目名称市崂山区午山社区改造项目。项目承建单位置业开发有限公司项目承建单位概况公司注册资本金为人民币万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发经营管理为主专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有支精通房地产资本运作项目开发建筑设计营销策划工程管理商业物业管理等业务高素质员工队伍。公司先后开发澳门花园瑞士花园榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境同时，为岛城创建了和谐温馨都市家园。二项目概况项目建设地点本项目位于市崂山区午山西麓，西临松岭路南至二中北至翠岭路，项目占地面积公顷。建设规模与内容本项目拟建设处城市居住小区，总建设规模为平方米,其中商品住宅建筑面积平方米，海关住宅建筑面积平方米，安置住宅建筑面积平方米，公共建筑面积平方米。投资规模及资金筹措本项目建设总投资万元人民币，对外融资亿元,其余部分由建设单位自筹。建设期本项目建设期为年。三可行性研究范围和依据可行性研究依据市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号市规划局关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围答复意见青规业字号市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号④市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见青崂土预字号市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号市城中村居改造领导小组办公室关于午山社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见函青建函字号市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号由崂山区城市化建设指挥部办公室编制崂山区午山社区旧村改造实施方案可行性研究范围本报告主要研究范围包括以下几方面通过对市房地产市场现状和发展情况调查研究和分析，以及对周边地区消费情况分析和趋势预测，论证本项目建设必要性。通过对工程经营情况分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。济富裕人群。该类群体占总体比例不多，但总量为数不少，且拥有大量社会财富，购买了几倍于其人数住宅，是高档楼盘消费主体。他们消费房产目，更多地是为保值增值或以投资为目。不管是自住，还是其他用途，该类消费群体市场需求般是地段优越设施完善景观优美高档楼盘，尤其强调楼盘品质和稀缺性，以大