，按每平方均价计算，首期销售总额亿元，预期可实现利税约万元，二期建筑面积余平方，按每平方均价计算，销售总额亿元，实现利税约万元。项目营销策略年月至年月壹年时间将所有开发摊位进行销售或出租，采取现代市场学通常把消费者接受产品过程分为五个阶段原理，在项目销售过程中，应遵循原理和品牌营销策略，保持整个促销活动战略性连续性系统性，逐步将项目销售活动推向高潮。促销前准备略内部认购及导入阶段略推出阶段略全面推出阶段略最后调整阶段略营销战略分析如果以出售形式出售，有些小业主可能会因为资金短缺而放弃入驻经营。如果以出租形式出售，公司还要收取定数量押金，同样也牵涉到业主资金占用问题。营销对策和措施加强广告宣传力度和促销手段，借助特种行业独特有利条件，争取现有市场经营户入场经营。争取政府支持扩大经营范围和利用税收上优惠政策，吸引更多经营户入驻经营。争取银行支持，对确因资金周转困难经营户，采取按揭付款方式予以销售。加强物业管理，提高服务意识，尽可能提供些便利条件和舒适环境，以吸引更多经营者入驻经营。吸入外省专业经营旧货大户入驻经营，使得市场有着健康有序良性发展，加深加大市场在经营户中间凝集力，产生店铺紧俏感。营销竞争分析旧货大市场是国家重点培育和扶持商品市场，也是赣州市唯家有专业特色有产业依托具有定规模有较高发展潜力旧货大市场，具有垄断性质。所以竞争压力基本上不存在。收益分析项目财务指标测算按亩计算名称面积单位单价万元总价万元土地成本亩亩报建规费建筑成本道路下水管网，绿化，回填土营销运营，广告水电增容办公费用其它等项目总投资销售总收入元税费利润约销售单价确定根据以上成本预算及对市场研究分析结果进行初步定位，确定本项目对外销售摊位单位平均价格为元平方米。销售收入分期比例确定本项目建设周期为壹年，本项目预售许可证和销售证可以办理。因此，建设周期第六个月就可以进行销售。本项目销售预计须年时间。出租分析按平方米为经营摊位，若售价元平方，则总价为万元。如果出租计算，展前景，市民对开发区粮油市场对面地块未来年内升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对粮油市场地块及旧货市场前景表现出投资信心，是本项目发展不可或缺基础条件。通过对本次调研结果分析研究，江西旧货大市场有限责任公司认为赣州市经济较为活跃，工业潜力巨大，市民中蕴藏着定市场购买力，但其对商铺投资概念还有待成熟。经过近年来赣州房地产行业发展和开发区众多商业项目运作，赣州市专业市场已经具备较好气氛和发展基础。本项目发展，将成为年度赣州房地产市场热点项目，因本项目地域特点及主题行业特殊性，势必在赣州营造空前销售推广气氛，也将为赣州旧货行业规范发展提供就业岗位争创税收作出巨大贡献。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要数据型参考资料。三项目建设意义关于城市发展意义随着城市经济发展，赣州市开发区市场集群格局已经形成较为成熟规模及氛围，形成了赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等市场集群商业格局。各专业大市场定位不同，在形成自身与市场差异化基础上，均有自身强劲竞争优势。目前，开发区大型专业市场商圈正逐步走向成熟，本项目落成必将加快开发区市场集群发展进程，进步完善开发区整体规划，关于行业市场意义针对目前赣州市旧货交易现状存在四大问题是规模太小。在赣州市还没有个真正旧货市场，在市内十来家旧货行中，充其量只能称为旧货个体工商户，年营业额般都在万至万元，超百万还没有二是品种单。现旧货行经营品种仅限于家用电器家具和日用品。机电设备，旧机动车，通讯器材，旧书籍，旧玩具等尚未涉足三是加工翻新滞后。收购进来物品，只是稍加清理就原样销售，对加工改装翻新工作做得不够四是上门收购不规范。旧货行工作人员上门收购时，未佩带上岗证，使出售旧货居民心存疑虑。特别是些骑三轮车散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍区大声喊叫，使得居民对收购旧货人员产生厌恶感等等。本项目拟定站式旧货交易市场，将凭借准确定位先进规划高效营销统科学管理把赣州旧货大市场整合优化，拓展经营，向规范化规模化专业化方向发展，吸引众多经营者消费者，从而使赣州市旧货行业顺应发展趋势实现良性发展。关于促使购买达到满意面有粮油钢材等大市场，并与本项目初拟选地位置为赣州经济开发区文峰路原国道与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约亩，该开发区是经省政府批准设立高新技术产业开发区，规划面积。平方公里。开发区位于赣州市中心城区西南部，国道和赣粤高速公路纵横贯穿区内，距赣州火车站黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。园区以大开发为主战略，发挥独特地理和交通优势，把握沿海产业向内地转移资本流向由东向西扩散机遇，围绕培育特色产业集群，率先对接长珠闽，大力承接沿海转移产业，推进全区工业化进程。开发区现有众多专业市场，是赣州专业市场集群区域，主要专业市场有赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等。专业市场扎堆对未来该区域各类专业市场蓬勃发展，将起到互为补充互为促进重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。本项目选地位置，其主要目也是关键要素就是要借助该区域集群市场资源，为本项目长足发展提供有力保证。项目总概况项目基本指标项目总投资约万元项目总体店面办公用房仓储及其他附属设施总计建筑面积约平方米投入使用时间年月可行性研究报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块价值进行合理评估。对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目规划设计，功能分区等提出相应建议。结合地块目前状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面可行性。对项目开发进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施提出优化建议。可行性研究报告编制依据国家建设部及江西省颁布与房地产相关法律与政策中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市房地产管理法国家商务部及旧货行业相关法律政策与文件赣州相关法律政策与文件赣州市及赣州经济开发区招商引资政策现场勘察和赣州市经济开发区市场综合调研所得资料赣州市当前建安成本各项配套费用及其他规费收费标准江西旧货大市场置业有限公司所积累专业市场项目成功运营经验价值二项目概况地块位置本项目拟选地块位于赣州市文峰路与赞贤路交汇东处，距赣州市最中心地仅公里，离赣州新中心城区仅。公里，北面有粮油钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中居民区。四至范围东向西津路西向文峰路南向白家路北向赞贤本项目初拟选地位置为赣州经济开发区文峰路原国道与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约亩，该开发区是经省政府批准设立高新技术产业开发区，规划面积。平方公里。开发区位于赣州市中心城区西南部，国道和赣粤高速公路纵横贯穿区内，距赣州火车站黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。园区以大开发为主战略，发挥独特地理和交通优势，把握沿海产业向内地转移资本流向由东向西扩散机遇，围绕培育特色产业集群，率先对接长珠闽，大力承接沿海转移产业，推进全区工业化进程。开发区现有众多专业市场，是赣州专业市场集群区域，主要专业市场有赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等。专业市场扎堆对未来该区域各类专业市场蓬勃发展，将起到互为补充互为促进重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。本项目选地位置，其主要目也是关键要素就是要借助该区域集群市场资源，为本项目长足发展提供有力保证。项目总概况项目基本指标项目总投资约万元项目总体店面办公用房仓储及其他附属设施总计建筑面积约平方米投入使用时间年月可行性研究报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块价值进行合理评估。对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目规划设计，功能分区等提出相应建议。结合地块目前状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面可行性。对项目开发进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施提出优化建议。可行性研究报告编制依据国家建设部及江西省颁布与房地产相关法律与政策中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市房地产管理法国家商务部及旧货行业相关法律政策与文件赣州相关法律政策与文件赣州市及赣州经济开发区招商引资政策现场勘察和赣州市经济开发区市场综合调研所得资料赣州市当前建安成本各项配套费用及其他规费收费标准江西旧货大市场置业有限公司所积累专业市场项目成功运营经验价值二项目概况地块位置本项目拟选地块位于赣州市文峰路与赞贤路交汇东处，距赣州市最中心地仅公里，离赣州新中心城区仅。公里，北面有粮油钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中居民区。四至范围东向西津路西向文峰路南向白家路北向赞贤于行业市场意义针对目前赣州市旧货交易现状存在四大问题是规模太小。在赣州市还没有个真正旧货市场，在市内十来家旧货行中，充其量只能称为旧货个体工商户，年营业额般都在万至万元，超百万还没有二是品种单。现旧货行经营品种仅限于家用电器家具和日用品。机电设备，旧机动车，通讯器材，旧书籍，旧玩具等尚未涉足三是加工翻新滞后。收购进来物品，只是稍加清理就原样销售，对加工改装翻新工作做得不够四是上门收购不规范。旧货行工作人员上门收购时，未佩带上岗证，使出售旧货居民心存疑虑。特别是些骑三轮车散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍区大声喊叫，使得居民对收购旧货人员产生厌恶感等等。本项目拟定站式旧货交易市场，将凭借准确定位先进规划高效营销统科学管理把赣州旧货大市场整合优化，拓展经营，向规范化规模化专业化方向发展，吸引众多经营者消费者，从而使赣州市旧货行业顺应发展趋势实现良性发展。关于州和南昌赣州唯大型旧货交易市场，本项目发展势必成为赣州之大势所趋。因此，旧货交易发展趋势市民投资消费需求经济开发区专业市场集群发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位市场规范化，将获得长远可观效益回报，亦能成功借势开发区市场集群发展势头，大大提升本项目地块所在区域商业环境，带动该区域发展，并与其它市场互为补充互为促进，带动区域物业商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。项目地块价值主要特点有地形地貌地块规模对项目开发较为有利。交通区位价值优势明显，地块三面临路，其中两面为城市干道，项目东北面有规划中公交站。项目发展背景为项目开发提供良好发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好结合，以争取更为优越项目发展环境，组合更强势项目发展团队。本项目土地成本相对适中万元亩，整体投资总额在进行良好控制前提下将偏小，发展空间大，且经营及投资者均能在本项目未来升值空间中获利。项目将成为赣州市未来唯大型旧货交易市场，对全市旧货交易行业规范发展及资源循环利用起