专业性强，在工程建设和营运过程中，经常要受到多种因素影响与干扰，而这些因素又大多具有相当不确定性。因此，必须认真识别风险设法控制风险，以提高投资成功率。本项目风险分析是在市场预测技术方案工程方案环境影响分析融资方案和社会评价论证基础上，进步综合分析识别项目在建设和运营中潜在主要风险因素，提示风险来源，用定性和定量分析方法估计风险因素发生概率及对项目影响程度，提出规避风险对策。以降低风险造成损失。二风险因素识别风险识别是风险分析前提，要根据房地产开发项目风险特征来识别风险因素，并进步进行风险分析，进而找出关键风险因素，提出相应风险对策。根据房地产开发项目特点，房地产开发项目开展过程中风险主要有投资风险市场风险管理风险技术风险金融风险环境风险等。本项目面临风险如图所示景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告经济环境自然环境综合风险项目决策不当项目财务风险投资风险政府投入影响招商引资力度不足资金风险工程技术方案工程质量房地产开发技术水平技术与工程风险外部环境征地拆迁安置其他配套条件配套条件水电气配套交通配套条件社会环境政策环境市场需求量经营模式市场风险工程设计文件工程施工方案融资风险企业投入影响管理模式选择与运作盈利模式选择与运作土地开发与置换方式管理风险景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告三风险评估按照房地产开发建设各阶段可能出现风险及特征进行剖析和评估。房地产开发项目初始投资阶段房地产开发项目初始投资阶段风险主要是大量资金投入到土地及建筑工程中。由于大额资金投放进行建设具有很强针对性，资金投入后，如果发生意外事件导致风险出现，企业进行资产变现能力就会较差，企业要具有这种大量资金投放和偿债能力，并且能够承担这种风险可能带来损失。房地产开发项目销售阶段销售阶段风险分为可控制风险和不可控制风险两种，可控制风险是由于企业管理欠缺等原因造成问题而不可控制风险是指由于意外事故或者不可抗力等原因造成无法预料风险。营运阶段房地产开发管理模式盈利模式选择和运作，是成败关键。因此对此类风险控制是整个房地产开发系统顺利运行保障。四风险防范对策及建议要建立科学有效决策机制。投资决策作为整个投资过程始点起着根本性作用。房地产开发项目般投资不断扩大，已成为华东地区最大蔬菜生产基地县市，所产蔬菜在国内市场上已占据席之地。全市初步形成了南菜北茶近郊养农业产业格局，成为华东沿海地区重要优质农产品供应基地。进入新世纪，千年瓷都景德镇紧紧围绕建设经济重镇旅游都市特色瓷都发展构想，努力把景德镇建设成为经济重镇江南旅游都市和赣浙皖边际区域中心城市，积极推进社会主义和谐社会建设，国民经济保持了良好发展态势，经济效益进步提高，城乡居民生活水平继续改善，城市面貌发生显著变化，各项社会事业全面进步，经济与社会自然和谐发展取得实质性突破,经济社会实现了又好又快发展，卓有成效地为实现加快发展跨越发展重大突破打下了坚实基础。年，全市实现生产总值亿元，增长。年主要农产品产量粮食油料茶叶蔬菜肉类水产品万吨。社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。房地产投资平稳增长。年，全市房地产开发投资完成亿元,比上年增长。其中住宅投资亿元，增长全市商品房住宅施工面积万平方米，比上年增长商品房住宅竣工面积万平方米，比上年下降。第三章项目建设必要性与可行性分析项目建设必要性据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策目是为了抑制房价过快增长，保证房地产业健康稳定发展，系列政策均是站在增量房地产市场来进行调控规范，从而对存量方市场影响是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房市场房价反而是保证和促进上涨力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。国家江西省景德镇市有关土地政策出台加大了开发用地管理，使得景德镇市本就紧张可开发用地更为紧缺，更凸显了金岸名都商住小区商业价值，成为景德镇西区商业休闲中心并成为商家必争之地。景德镇房地产市场仍处于初步发展阶段，与上海深圳南昌等二线城市相对成熟房地产市场有着本质区别，投资炒房者较少，大多居民均以自住为主，因此房地产泡沫较少。房价相对较低，具有定可塑空间，国六条及相关政策出台，对于景德镇房地产市场平稳发展，房价有序上升并无大碍。当前，国际金融危机持续蔓延对我国经济负面影响日益加深，国家提出扩大内需保增长，从目前看，金岸名都商住小区建设能带动大量水泥钢材等原材料，以及工程机械供水供电和通讯管线需求增量，带动劳动用工和就业增量，可以盘活土地资产，扩大税源，增加财政收入，是拉动国民经济发展个重要增长点，还将带动房地产二三产业发展，成为景施工面积万平方米德镇经济社会快速发展个重要支撑，成为增加就业岗位重要得税后净利润万元期住房销售均价元平方米，商业销售均价平方米。期总投资万元，全部销售可实现销售核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,收入万元，上交销售税金及附加万元，实现利润总额万元，投资利润率高达，项目开发取得了巨大成功。公司正满怀信心进行二期工程建设。香港威时集团有限公司是家在香港注册公司，总部设立在香港高士打道号室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德黄开平先生创办，其中郑庆德先生占股份，黄开平先生占股份。香港威时集团有限公司经过几年艰苦创业，从无到有从小到大，从单品种生产经营到多品种生产经营，从生产领域扩大到生产贸易房地产酒店教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型房地产酒店矿业制药行业，形成了集生产投资贸易于体现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有香港晟隆国际投资有限公司香港新日国际投资有限公司威时景德镇房地产开发有限公司等，详细见附表香港威时集团有限公司主要下属企业情况表附表企业名称创办时间注册资金年产值交易额香港晟隆国际投资有限公司仙游县南湖鞋业有限公司年万美金亿元厦门三江盛达贸易实业有限公司年万美金万美金江西修水富宁矿业有限责任公司年万美金万元莆田市新星鞋业有限公司年万元万元香港新日国际投资有限公司新日发展莆田有限公司年万美金莆田市三阳实业有限公司年万元万美金莆田新日国际度假酒店年总投资年月日开万美金业大连狮城房地产开发有限公司年总投资亿香港威时集团有限公司在国内房地产开发项目主要有莆田新日国际度假酒店。项目总占地面积，总建筑面积，停车位个，其中五星产权酒店已对外投放使用产权公寓独栋别墅区，共栋，售价元，该项目实现利润亿元新加波花园项目。该项目由大连狮城房地产开发有限公司开发，占地面积亩，建筑面积万，其中住宅面积万住房套，商业面积万含酒店万，年完成住宅商业销售，年月酒店对外开放。该项目获得净利亿元。年月日，新加坡国务资政吴作栋先生亲临施工现场参观指导，在本项目中心广场亲自植下友谊树，并亲笔题词中新友谊存，狮城产业新。莆田市新日产业经济大厦。项目用地面积，建筑面积，其中商业，地上地下车位共个。计划年月开发，集团承诺集团下属企业每年向政府缴纳税收万元。五建设地址景德镇人民公园以南六建设性质扩建七建设内容和规模景德镇市金岸名都商住小区总占地面积，总建筑面积，地上建筑面积，其中住宅总建筑面积，商业总建筑面积地下建筑面积。该项目拟分六期滚动开期住房销售均价元平方米，商业销售均价平方米。期总投资万元，全部销售可实现销售核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,收入万元，上交销售税金及附加万元，实现利润总额万元，投资利润率高达，项目开发取得了巨大成功。公司正满怀信心进行二期工程建设。香港威时集团有限公司是家在香港注册公司，总部设立在香港高士打道号室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德黄开平先生创办，其中郑庆德先生占股份，黄开平先生占股份。香港威时集团有限公司经过几年艰苦创业，从无到有从小到大，从单品种生产经营到多品种生产经营，从生产领域扩大到生产贸易房地产酒店教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型房地产酒店矿业制药行业，形成了集生产投资贸易于体现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有香港晟隆国际投资有限公司香港新日国际投资有限公司威时景德镇房地产开发有限公司等，详细见附表香港威时集团有限公司主要下属企业情况表附表企业名称创办时间注册资金年产值交易额香港晟隆国际投资有限公司仙游县南湖鞋业有限公司年万美金亿元厦门三江盛达贸易实业有限公司年万美金万美金江西修水富宁矿业有限责任公司年万美金万元莆田市新星鞋业有限公司年万元万元香港新日国际投资有限公司新日发展莆田有限公司年万美金莆田市三阳实业有限公司年万元万美金莆田新日国际度假酒店年总投资年月日开万美金业大连狮城房地产开发有限公司年总投资亿香港威时集团有限公司在国内房地产开发项目主要有莆田新日国际度假酒店。项目总占地面积，总建筑面积，停车位个，其中五星产权酒店已对外投放使用产权公寓独栋别墅区，共栋，售价元，该项目实现利润亿元新加波花园项目。该项目由大连狮城房地产开发有限公司开发，占地面积亩，建筑面积万，其中住宅面积万住房套，商业面积万含酒店万，年完成住宅商业销售，年月酒店对外开放。该项目获得净利亿元。年月日，新加坡国务资政吴作栋先生亲临施工现场参观指导，在本项目中心广场亲自植下友谊树，并亲笔题词中新友谊存，狮城产业新。莆田市新日产业经济大厦。项目用地面积，建筑面积，其中商业，地上地下车位共个。计划年月开发，集团承诺集团下属企业每年向政府缴纳税收万元。五建设地址景德镇人民公园以南六建设性质扩建七建设内容和规模景德镇市金岸名都商住小区总占地面积，总建筑面积，地上建筑面积，其中住宅总建筑面积，商业总建筑面积地下建筑面积。该项目拟分六期滚动开发用地管理，使得景德镇市本就紧张可开发用地更为紧缺，更凸显了金岸名都商住小区商业价值，成为景德镇西区商业休闲中心并成为商家必争之地。景德镇房地产市场仍处于初步发展阶段，与上海深圳南昌等二线城市相对成熟房地产市场有着本质区别，投资炒房者较少，大多居民均以自住为主，因此房地产泡沫较少。房价相对较低，具有定可塑空间，国六条及相关政策出台，对于景德镇房地产市场平稳发展，房价有序上升并无大碍。当前，国际金融危机持续蔓延对我国经济负面影响日益加深，国家提出扩大内需保增长，从目前看，金岸名都商住小区建设能带动大量水泥钢材等原材料，以及工程机械供水供电和通讯管线需求增量，带动劳动用工和就业增量，可以盘活土地资产，扩大税源，增加财政收入，是拉动国民经济发展个重要增长点，还将带动房地产二三产业发展，成为景施工面积万平方米德镇经济社会快速发展个重要支撑，成为增加就业岗位重要动了该市房地产发展进程。尽管如此，景德镇市仍是江西省房地产开发竞争相对缓和区域。从产品形态分析，存在很多可以创新和改进空间，产品功能性仍然不够成熟。本项目建设符合符合景德镇市城市发展规划，目标定位准确，建设规模合理，项目切实可行。金岸名都商住小区建设，对推动人民公园周边房地产业升级发展，改善居民住宿条件具有重大作用和影响。项目建设是十分必