非常高，而本项目价格优势明显，而且环境条件优越，因此不排除部分喜爱海滨住宅消费者处于长期居住或者投资或者度假需求，在本项目购买产品。旅游业经营者随着本项目区域旅游业发展，会给旅游业经营者带来无限商机。他们可能会考虑购买定数量别墅或公寓项目用于针对游客出租经营活动。由于出租性物业人员较杂，容易产生噪音污染，可能会影响社区治安状况或清静氛围，在项目规划或销售时需重点把握。结论通过对本区域详细分析，本项目客户群定位以不断增长本地居民投资需求及外地移民各产业发展带来从业人员以及来龙王塘定居者为主要目标客户，以养老需求度假需求为辅助目标客户。随着威海和本区域经济发展加快，本地客户将会大量增加。七住宅项目面积配比客户需求面积分析通过综合对比分析，在充分考虑本项目优劣势分析未来市场变化及竞争格局保证投资回报率等因素后，确定本项目目标客户消费需求趋向主要体现在四个方面居住需求度假需求养老需求投资需求。因此根据客户规模及未来增长态势，确定以居住需求作为主要目标客户，本项目各类户型设计也着重考虑居住需求，遵循各类设计原则，注重面积配比尺度，营造舒适实用居住空间。居住需求户型面积主要在平方米之间度假项目建筑面积在平方米左右养老需求户型主要在平方米之间投资需求户型面积主要在平方米之间。二户型与面积配比上述客户分析可以看出，本项目目标客户群较为广泛，而不同目标客户对住宅产品需求也不尽相同，就本项目而言，客户需求产品主要有以下几类，考虑到购买者居住度假与投资等各种用途，本项目以二居室作为主力户型，第期万具体户型配比及户型面积如下户型建筑面积占总建筑面积比例室二室三室四室八价格策略因本项目体量较大，计划分为期开发，开发期为年，所以在开发过程中价格应随工程进度适时调整。现威海市房产价格年上升率在左右，上升幅度在元上下浮动。在年四季度威海房交会上反映出价格，在市区内已无元住宅，近郊也已上升到元，由此可见本项目所处区域房价仍在威海低价房范围内。本项目从规划设计定位，无论从小区环境房屋品质公共配套各方面是个高标准住宅区，可以说目前在龙王塘区范围内首屈指。鉴于上述各种情况分析，本项目价格策略应遵循低开高走原则，第期开发宜为低价位，以集聚人气，提高知名度，开创市场，然后随着开发进度不断调整提高价格。开发周期及开发类别开发期销售均价元开发类别第期多层小高层第二期多层小高层第三期高层第三章开发计划年度本区内项目开发概况在本区内年度共开发了两个小区，其中海景家园三期约万，华美园万，其余在产业园尚有零星楼盘大约在万左右开工，海景家园三期销售面积约占开发面积，华美园约占，总计销售面积为万左右，销售额约为亿元。二年度开发计划根据本项目开发量和本区域年内开发销售量情况定制了五年开发控制性计划。五年计划考虑了市场容量并于价格实惠，交通相对便利，吸引了大量当地购房者。本区域新盘推出销售情况自年秋季房交会上龙王塘区又推出两个新楼盘，新推面积及售价项目名称面积位置性质售价起价元海景山庄白玉山住宅别墅华美园龙河住宅龙王塘开发区在建项目建设与销售情况在开发区本项目周边现有两楼盘对本项目极具参考价值，为海景家园三期计万平方米多层小高层住宅，二为华美园万平方米多层小高层住宅，与本项目仅路之隔。二个项目开工时间均为年，至年初已有近万平方米主体完工，年新开工万平方米，至年末两个项目有近万平方米已竣工，其余已达到主体完工条件。两个项目均为普通住宅区，区内配套绿化景观都很简单，配置少量停车场和车库，会所和其他配套不成规模，房型多为中小户型，其中以内占以上。销售情况至年四季度，海景家园三期已售，华美园已售，共计销售面积为万。在售项目名称建筑面积销售进度销售均价元客户区域客户类型本地东三省其他自用给老人投资家园万华美园万海景家园项目是国内推出较早老年康居工程。由于该项目是全国第个集居住休闲保健娱乐旅游商贸为体现代化老年社区，在设计中充分考虑了客户不同需求，推出就受到了居住养老度假投资等类型客户欢迎，许多外省市老人更看中该区域雅致居住环境，选择在此地购房安享晚年。在期工程成功推出后，海景家园二期又于年开工建设并已于年交付使用，海景家园三期在年业已大部分竣工。目前，海景家园三期销售已近尾声，该项目热销表明，老年康居物业具有广阔市场发展前景，需求潜力巨大。该项目已经成为国内老年康居住宅项目典范和标志之，被众多老年人及其儿海景家园项目已经成为较有知名度品牌，在东北三省乃至全国颇具影响力。本项目与海景家园项目相毗邻，海景家园在全国购房者心中影响力和号召力将对本项目推广创造有利条件，使本项目更容易得到广大购房者认知和信赖对本项目推广创造有利条件，使本项目更容易得到广大购房者认知和信赖另外，该区域相对低廉价位，也将吸引越来越多购房者。目前，威海市中档住宅价格直居高不下，每平方米均价已达元，相比之下，该区域现有住宅每平方米单价只有多元元，随着未来威海住宅价格不断攀升，将有越来越多购房者把目光转移到该区域，选择在此购房置业或投资。项目外销可行性分析政府对本区域房地产在项目外销上采取了宽松政策。本项目地处龙王塘经济开发区，该区是外商投资相对活跃开放性区域，政府在房地产项目外销上采取了宽松政策，对于新推出楼盘对外销售，政府不加限制。龙王塘口区直是国内外所关注投资热点地区，随着振兴东北老工业基地和威海建设推进，将有更多海外公司及个人涌入本区域而未来龙王塘经济开发区也将通过自身交通条件逐步改善，商业资金城市配套等设施进步完善，为海外创造更多来自本区域居住置业机会，从而给本项目带来广阔需求空间。本项目优越地理位置，对海外购房者极具吸引力本项目用地与海滨相邻，具有优越自然景观，本项目位于龙王塘经济开发区月亮湾海域黄渤海交界处，环山抱海，景色秀丽。本项目与龙王塘去各大景区相邻，国内外旅游观光客人比较集中。威海旅游业发展，将吸引越来越多游客到该区域休闲邻月亮湾海域，西南东南侧为国家级自然保护区鸡冠山环抱，东侧北侧与已开发居住小区李家村家园三期华美园隔路相望，西北侧与樱桃园相连，与北面已兴建大学城相距仅千米之遥。综观此项目位置，依山面海，座落于公园小区大学和自然保护区之中，风景秀丽，气候宜人，从自然生态条件和居住文化氛围，都具有很高价值，可以说地理位置非常优越，是不可多得开发宝地。本项目规划方案为具有欧洲风格高档住宅小区，其中包括别墅多层小高层高层住宅欧陆风情商业街国际高级学校幼儿园公共会所等建筑。各项经济技术指标如下类别单位总用地面积建筑总面积住宅总面积商业及配套设施面积学校建筑面积幼儿园建筑面积容积率建筑密度绿地率停车位总户数第二章市场分析地理位置分析本项目位于龙王塘口区西南端，龙王塘经济开发区内，毗邻海景家园住宅小区华美园小区樱桃园威海交通大学科技园交通大学信息工程学院等项目。本项目近邻旅游景点鸡冠山自然保护区及樱桃园。鸡冠山自然保护区内建有鸡冠山温泉度假村，樱桃园内拥有天然无污染浴场月亮湾海滨浴场。本项目距离龙王塘新港较近，周边拥有众多高等院校如威海交通大学及辽宁对外经贸职业学院，比较适宜建设住宅项目，其消费者将有可能是龙王塘新港内部工作人员及这些院校教职员工等。龙王塘经济技术开发区目前已经提出要建设以加工制造业为主导以渔航物流业为依托，以旅游和教育产业为两翼新型生态产业区，确定了重点发展八大产业园区，即船舶产业园船舶配套产业园服装电子产业园食品医药产业园精密电子产业园化工产业园中小企业产业园以及物流园区。这些园区发展起来以后，其内部中外企业工作人员，将有可能形成对住宅商业项目强烈需求，本项目与其距离较近，很可能成为其首选目标。目前威海到龙王塘口区快轨项目正在规划中，该项目竣工后，将大大缩短龙王塘口区与威海市中心距离，往返两个区域时间将缩短，届时本项目交通便利性也将随之增强。烟台威海火车轮渡码头距离本项目约公里，目前正在建设之中。该项目纵贯渤海海峡，北起羊头洼港，南至山东半岛北部烟台市四突堤，海上直线距离公里。整条通道北起哈尔滨，南至上海，贯通东北环渤海经济圈和长江三角洲三大经济区，穿越黑吉辽鲁苏浙沪个省市。该项目第艘轮渡计划于年月投入使用。配合烟大轮渡工程，沈大高速公路将向西延伸至羊头洼港，修建土羊高速公路，该公路通过轮渡工程于烟台相连，形成由同江至三亚贯穿整个中国东部公路大通道。以上两项工程竣工后，本项目将大大缩短与龙王塘中心区威海市中心距离，同时也将缩短威海市与国内其他省市距离，极大地改善客运及货运运输快捷性。本项目区域内及周边区域内目前还有些政府配套设施及高等学府正在建设之中，这些项目建成后，区内人口将有大幅度增加，相应交通条件也将快速得到改善。与烟大轮渡相邻羊头洼港区是威海市政府规划大港区之，加上现有龙王塘新港，建成后本项目区域水上交通将十分发达。上述各个工程竣工后，本项目在区域内海上与陆地交通网络将非常畅通，区域内居民及旅游商务人士来往将更加便利，无疑将极大地增加本项目吸引力。二基地条件及周边环境分析基地条件本项目地块面积大，呈邻月亮湾海域，西南东南侧为国家级自然保护区鸡冠山环抱，东侧北侧与已开发居住小区李家村家园三期华美园隔路相望，西北侧与樱桃园相连，与北面已兴建大学城相距仅千米之遥。综观此项目位置，依山面海，座落于公园小区大学和自然保护区之中，风景秀丽，气候宜人，从自然生态条件和居住文化氛围，都具有很高价值，可以说地理位置非常优越，是不可多得开发宝地。本项目规划方案为具有欧洲风格高档住宅小区，其中包括别墅多层小高层高层住宅欧陆风情商业街国际高级学校幼儿园公共会所等建筑。各项经济技术指标如下类别单位总用地面积建筑总面积住宅总面积商业及配套设施面积学校建筑面积幼儿园建筑面积容积率建筑密度绿地率停车位总户数第二章市场分析地理位置分析本项目位于龙王塘口区西南端，龙王塘经济开发区内，毗邻海景家园住宅小区华美园小区樱桃园威海交通大学科技园交通大学信息工程学院等项目。本项目近邻旅游景点鸡冠山自然保护区及樱桃园。鸡冠山自然保护区内建有鸡冠山温泉度假村，樱桃园内拥有天然无污染浴场月亮湾海滨浴场。本项目距离龙王塘新港较近，周边拥有众多高等院校如威海交通大学及辽宁对外经贸职业学院，比较适宜建设住宅项目，其消费者将有可能是龙王塘新港内部工作人员及这些院校教职员工等。龙王塘经济技术开发区目前已经提出要建设以加工制造业为主导以渔航物流业为依托，以旅游和教育产业为两翼新型生态产业区，确定了重点发展八大产业园区，即船舶产业园船舶配套产业园服装电子产业园食品医药产业园精密电子产业园化工产业园中小企业产业园以及物流园区。这些园区发展起来以后，其内部中外企业工作人员，将有可能形成对住宅商业项目强烈需求，本项目与其距离较近，很可能成为其首选目标。目前威海到龙王塘口区快轨项目正在规划中，该项目竣工后，将大大缩短龙王塘口区与威海市中心距离，往返两个区域时间将缩短，届时本项目交通便利性也将随之增强。烟台威海火车轮渡码头距离本项目约公里，目前正在