售含建设期，各年销售计划见下表项目合计第年第年第年多层住宅高层住宅商业公建四税金及附加根据税法有关规定，该项目建成后，应该缴纳营业税税率为经营收入城建税教育费附加税费率分别为营业税和所得税税率为利润总额交易管理费和交易印花税。该项目销售实现后可交纳各种营业税费万元，所得税万元。该项目若按预计价格出售，则土地可增值万元，增值率为，需缴纳土地增值税万元。详见销售收入与经营税金及附加估算表损益表。五盈利能力分析项目在计算期内销售收入万元，可获利润总额万元，扣除所得税万元，税后利润万元，按提取盈余公积金和公益金，还有万元未分配利润。项目交纳销售税金及附加为万元，所得税万元，土地增值税万元，合计交纳税金万元。项目全部投资内部收益率所得税前为，在预期可接受内部收益率为时，净现值可达万元，投资回收期为年，投资利润率为，投资利税率。详见销售收入与经营税金及附加估算表损益表全部投资现金流量表。六敏感性分析为分析预测财务评价因素发生变化时对项目财务评价影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度，因此，在财务评价基础上进行敏感性分析。根据项目特点，设定主要因素为建设投资和经营收入，对项目所得税前全部投资进行单因素敏感性分析。在建设投资增加经营收入减少情况下，其敏感性分析结果如下表所示敏感性分析表变化因素所得税前内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案建设投资经营收入从上表可看出，敏感因素受经营收入变动幅度在敏感因素建设投资变动幅度在范围内，该项目各项分析指标亦均能超出基准要求，其抗风险能力较强。其中，建设投资变动对项目各项分析指标影响相对较大，经营收入变动对项目各项分析指标影响相对较小。建设投资对项目效益影响最为敏感。对项目单位来说，应注意提高项目管理水平，降低建设成本，使企业保持较好经济效益同时也应该加强广告宣传，树立良好企业形象，积极开拓海内外销售市场，以保证项目有较高经营收入。七主要经济指标项目主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ建设规模开发建设总面积平方米住宅平方米商业公建平方米Ⅱ经济数据总投资万元销售收入万元经营税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元Ⅲ财务评价指标投资利润率投资利税率全部投资内部收益率所得税前全部投资回收期所得税前年八财务评价结论该项目总投万元，建成后可实现销售收入万元各种经营税费万元，所得税万元，税后利润万元，所得税前财务内部收益率，静态投资回收期年含建设期。综上分析，该项目各项财务指标均符合评价参数，其盈利能力和抗风险能力较强，从财务角度分析该项目是可行。第十二章风险分析及对策第节市场风险分析从乳山市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求情况，据统计，目前已积压定数量空置商品房。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势在必行。在商品房日益走向买方市场今天，消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。在去年乳山市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向开发商品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势原因主要有先富者市场潜力。乳山市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入水平，据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大，形成先富者市场潜力。下步商品房更新换代，加上二三级市场放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次品牌商品住宅潜在需求转化为现实需求。商业消费能力。乳山市是面向东亚国际性商贸旅游城市，发展商贸直是乳山市经济发展重点之。由于几次博览会成功举办，提高了乳山市在国际国内知名度，为乳山市城市经济发展带来前所未有机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次商品住房将形成定市场需求，像正华金港家园这样环境优美档次较高住宅项目，无论是销售或出租都有较大市场潜力。项目区位市场潜力。该项目所处地理位置优越，环境得天独厚，是开发高品质精品住宅小区不可多得地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势，并蕴藏着巨大区位市场潜力。三户内智能科技运用成为住宅市场亮点户内智能科技运用是目前住宅开发重大课题，它包含新型居室建筑材料运用以及居室内部智能化设施安排，智能住宅优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值套性能良好可更新换代住宅智能系统会随着未来科技发展不断增加新内容，使住宅本身科技含量也不断更新。这方面意义远超过普通实体建材所能实现价值，提高了住宅档次品牌和价值。四消费者对住宅质量和物业管理关注消费者购房是个人投资置业行为，因此质量是购房者首要关注问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住宅应是最好住宅。三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同家庭结构，对住宅消费也有不同要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑另重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容物业管理与住宅本身质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。五住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着乳山市城镇居民收入水平逐步提高，住宅消费将逐渐成为居民消费热点和投资手段。目前乳山市居民购房除直接居住和自用外，有近是用国家发改委建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版建设部发布房地产开发项目经济评价方法。第三节可行性研究范围和内容项目提出背景及投资必要性市场分析及营销战略建设条件及配套供应情况建设方案环保与节能企业组织与劳动定员项目实施进度投资估算及资金筹措财务评价风险分析及对策。通过对以上内容研究，提供准确资料和数据，对本项目是否可行做出评价和结论，以作为决策依据。第四节承办单位简介该项目承办单位乳山市正华房地产开发有限公司乳山市正华房地产开发有限公司成立于年月日，主要经营房地产开发销售房屋租赁等，具有三级开发资质。公司注册资金人民币万元，法定代表人郑福玉。目前公司从业人员人，其中具有专业技术职称人。公司实行董事长领导下总经理负责制，设总经理名，副总经理名，公司下设办公室工程部预算部销售部财务部售后服务部，成立正华物业管理有限公司。公司自成立之初，本着房产规划设计高标准和物业管理高起点，打造正华房产品牌，确立五个目标，即打造诚信房地产开发企业打造城市优秀住宅小区设计优秀户型打造优秀节能住宅打造全装修优秀住宅。公司近四年来开发了正华海湖怡心园小区正华忆海苑小区正华水岸新城小区，正华海湖家园小区，建筑面积达万平方米。每个开发项目以设计科学合理优质节能环境清洁优美物业管理正规等而受到社会各界广泛赞誉。第五节简要结论该项目建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对满足城乡居民日益增长消费需求，促进乳山市房地产业健康发展具有重要意义。该项目总投资万元，所需资金全部由项目单位自筹解决。项目建设期年。项目建成后可实现销售收入万元各种经营税费万元，所得税万元，税后利润万元，税前财务内部收益率，静态投资回收期年含建设期。上述经济指标良好，且通过经济敏感性分析，项目抗风险能力较强，物业管理收入能维持正常运转且略有盈余，因此该项目建设是必要可行。第六节主要技术经济指标乳山正华金港家园小区主要技术经济指标详见下表。期工程主要经济技术指标表序号项目名称单位指标备注总用地市级道路用地净用地总建筑面积其中多层住宅商业公建建筑密度容积率绿地率停车位个综合售价多层住宅元出售高层住宅元出售商业公建元出售建设投资万元每平方米建设投资元平均投资利润率投资利税率全部投资财务内部收益率税前全部投资财务净现值税前万元全部投资投资回收期税前年第二章项目提出背景及投资必要性第节项目提出背景海阳所镇位于乳山市最南端，全镇总面积平方公里，下辖个行政村万人口。这里区位优越交通便利，东部毗邻国家级银滩旅游度假区，西有大乳山滨海旅游度假区，环海路横贯境内，镇驻地至青岛烟台威海三市路程均在个半小时内，相当于同时拥有三大火车站三大港口三大机场，海陆空交通便捷，特别是环半岛沿海高速公路构建，其独特区位优势日益显现。该镇外向度高受辐射力强，较早地实行对外开发招商引资，已兴办外贸生产企业近家，合同利用外资实现利用外资连续两年实现了双翻国家发改委建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版建设部发布房地产开发项目经济评价方法。第三节可行性研究范围和内容项目提出背景及投资必要性市场分析及营销战略建设条件及配套供应情况建设方案环保与节能企业组织与劳动定员项目实施进度投资估算及资金筹措财务评价风险分析及对策。通过对以上内容研究，提供准确资料和数据，对本项目是否可行做出评价和结论，以作为决策依据。第四节承办单位简介该项目承办单位乳山市正华房地产开发有限公司乳山市正华房地产开发有限公司成立于年月日，主要经营房地产开发销售房屋租赁等，具有三级开发资质。公司注册资金人民币万元，法定代表人郑福玉。目前公司从业人员人，其中具有专业技术职称人。公司实行董事长领导下总经理负责制，设总经理名，副总经理名，公司下设办公室工程部预算部销售部财务部售后服务部，成立正华物业管理有限公司。公司自成立之初，本着房产规划设计高标准和物业管理高起点，打造正华房产品牌，确立五个目标，即打造诚信房地产开发企业打造城市优秀住宅小区设计优秀户型打造优秀节能住宅打造全装修优秀住宅。公司近四年来开发了正华海湖怡心园小区正华忆海苑小区正华水岸新城小区，正华海湖家园小区，建筑面积达万平方米。每个开发项目以设计科学合理优质节能环境清洁优美物业管理正规等而受到社会各界广泛赞誉。第五节简要结论该项目建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对满足城乡居民日益增长消费需求，促进乳山市房地产业健康发展具有重要意义。该项目总投资万元，所需资金全部由项目单位自筹解决。项目建设期年。项目建成后可实现销售收入万元各种经营税费万元，所得税万元，税后利润万元，税前财务内部收益率，静态投资回收期年含建设期。上述经济指标良好，且通过经济敏感性分析，项目抗风险能力较强，物业管理收入能维持正常运转且略有盈余，因此该项目建设是必要可行。第六节主要技术经济指标乳山正华金港家园小区主要技术经济指标详见下表。期工程主要经济技术指标表序号项目名称单位指标备注总用地市级道路用地净用地总建筑面积