设都是企业自己开发基础设施开发费用从应上交政府配套费中扣除，每亩土地价为万元,按容积率计算,楼面地价为每平方米元含契税,据调查,项目周边住宅用地价格每亩万元,沿江更高达万。按最低价每亩万元计算，竞争楼盘中容积率最高高新区珠江愉景湾计算,楼面地价为每平方米元含契税,这样本项目在土地成本上就有每平方米元价格优势。由于本项目规模大,在前期费用小区基础设施费管理费用销售费用上每平方米至少比般小区节约成本元，本项目比竞争对手每平方米有元成本优势。由于成本较低，本项目销售价格比竞争楼盘低，这样可加快销售速度。劣势分析本项目主要劣势是楼盘体量太大，受衡阳市市场容量限制，消化速度不会很快，积压资金较为严重。应对措施解决办法是根据市场容量制定相适应开发计划，二是利用本项目规模优势成本优势，制定合理营销策略，扩大市场份额，三是适当安排债务融资。如在项目期，由于配套还不齐全，居民对项目了解不多，利用本项目成本优势，制定较低销售价格，迅速扩大市场，在占有定市场份额后，再逐步提高价格，成为衡阳市楼市风向标，并主导衡阳楼市价格走势。利用项目自有资金比较充足良好条件，计划债务融资亿元。三项目市场风险缓释目前衡阳楼市面对全国刀切宏观调控，不仅对已经过热城市起到应有调控作用，也对衡阳这样刚刚起步楼市产生了不利影响。但宏观调控目是为了控制价格短期内过度增长，避免过度预支未来价格上涨空间，对于衡阳来说，已经积累了很大价格空间，即使价格有较大幅度增长，相对于其他城市也属于补涨性质，因此，宏观调控对衡阳楼市影响与哪些价格已过度增长沿海城市不样，存在较小宏观经济风险。即使国家宏观经济恶化，价格降低幅度也不可能太大，过后复苏时间会短，对项目损失很小。这点已在市场分析中作了较充分论证。在市场竞争能力方面，本项目规模优势和成本优势，有望在期工程完成后，有主导衡阳楼市能力。本项目在销售方面不利之处是每期开发量大，销售周期相对较长，般楼盘正常情况期工程在两年内可基本销售完毕，本项目考虑销售三年，积压资金多些，好在自有资金比较充足，土地成本较低，完全可以抵消不足之处。因此，综合分析认为市场风险不大。四项目建设风险缓释项目建设风险可能潜藏在项目用地建设资金和项目规划等方面，其他方面即使存在风险也不会影响太大。分析如下项目用地项目用地总计亩，已办理用地手续亩，已办证亩。还有亩没有办理用地手续。已办证亩土地已完全满年增长倍多,销售势头良好。见表。衡阳房地产投资统计资料表单位亿元序号名称单位房地产开发投资亿元房屋施工面积万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米其他万平方米新开工面积万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米其他万平方米竣工面积万平方米销售量万平方米其中住宅万平方米商万平序号名称单位业方米办公万平方米其他万平方米空置面积万平方米平均价格元平方米其中住宅元平方米商业元平方米办公元平方米其他元平方米销售额万元本年购置土地万平方米土地成交价亿元表中竣工面积销售面积和空置面积关系，年年四年竣工量都都大大超过销售量，但空置面积却在减少，看似矛盾，是因为年以前衡阳市住宅开发以危房拆建为主，没有大规模兴起真正意义上房地产开发，危房拆建般拆还点八左右，拆还部分为拆迁补偿不计算销售面积，只有销售。年政府开始重点放在新城区开发上，开始了真正意义上房地产开发，因此销售量大增，比上年翻番，开始越过万平方米大关。四衡阳市房地产供需状况分析需求预测通过统计过去年衡阳市人口人均居住面积城市拆迁量，再根据人口与人均住房面积模型预测衡阳未来住房需求量，资料完整性及资料可靠性都比较好，预测结果可信程度也就比较高。预测结果，年年年年需求量包括拆迁安置分别为万万万万四年需求总和为万平方米。见表。表中数据来源说明如下市区人口数据来源于衡阳市统计信息网统计年鉴，系公安局统计数据人均居住面积，年来源于衡阳市统计信息网统计年鉴，年数据，根据衡阳住宅与房地产信息网市场分析资料中当年销售面积统计，统计方法如下本年住房面积上年住房面积本年销售面积人均居住面积本年住房面积市区人口年分别为，低于统计年鉴，差异主要来自统计口径不同，统计数据可能没有扣除拆除房屋面积。人均居住面积增加是种趋势，可从住房改善角度反映人民生活水平提高指标，有统计规律表明，般发展较快城市年均增加平方米人左右，发展较慢城市年均增加平方米之间，衡阳属于特殊城市，城市人口增加很快年均增幅，年以前住房增加较为缓慢，以致人均住房面积停止不前，甚至出现负增长。为后续发展留下了空间。年按照年均增加平方米人预测，应该可以达到，而且是保守估计。住房面积，按下式计算住房面积市区人口人均居住面积④新增面积，按下式计算本年新增面积本年住房面积上年住房面积拆迁补偿面积，拆迁补偿面积虽然可以不算销售，但需要消耗土地资源。拆迁补偿面积没有确切统计数据，是根据其他统计数据大致推算出来，有定准确性，推算方法如下拆迁补偿面积上年空置面积本年竣工面积本年销售面积本年末空置面积数据来源于总平面图附件附件衡阳市环境保护局关于冠都现代城环境影响报告书批复附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发项目备案通知第章总论项目名称湖南省衡阳市冠都现代城项目二项目开发单位香港冠都国际集团有限公司系港资集团性公司，是香港商界知名人士陈道旺先生于年投资成立家国际性投资公司。经过十几年精心经营和资本积累，已经发展成为家以投资国内房地产开发为核心业务，集房地产开发及业务管理酒店经营与管理贸易民航广场运营等为体大型外商投资集团。年底冠都国际集团注册资本达到亿元港币，对外投资达到亿元人民币，总资产达到亿元人民币，净资产达到亿元人民币。企业经济总量年平均递增，资产质量好，效益稳步上升，是东南沿海外资公司颗明星。随着国内经济高速发展，近年来，冠都集团积极投资国内房地产及酒店等行业，相继在福建福州湖南衡阳湖南岳阳河北邯郸山东淄博辽宁沈阳等地投资开发了多个大型房地产项目和五星酒店。因衡阳冠都现代城为超级大盘，总投资额远超出省市审批权限，故将项目分成若干地块并对应成立公司进行开发，使其符合市级审批权限，有利于项目前期工作顺利开展，同时也不违反国家政策规定。目前已取得及共七个地块亩土地使用权，地块由冠都衡阳置业有限公司负责开发建设地块由冠都衡阳房地产开发有限公司开发建设地块由冠荣房地产开发有限公司开发建设地块由冠盛房地产开发有限公司开发建设地块由冠昇房地产开发有限公司开发建设地块由冠都衡阳基础设施建设有限公司开发建设。三项目位置冠都现代城位于衡阳市高新技术产业开发区西北部，基地南临船山路，西临蒸水河滨江绿化带，东临外环西路绿化带，北临立新路。项目配合衡阳市委市政府距项目约与各行政部门总体西迁所带来城市总体西扩,本项目将成为未来新城区商务及商业中心，万人居卫星城。衡阳市高新技术产业开发区以下简称高新区是年月日经湖南省人民政府批准成立省级重点开发区，年月日，通过国家发改委全国第三批省级开发区审核。规划总面积经修编后面积为，下辖个街道，个社区居委会，个村民管理处，现有常住人口万余人。高新区位于衡阳市区西郊，区位优势明显，交通便捷。蒸水河从境边流过，湘桂铁路在建潭衡西高速国道穿境而行。长途汽车站华新客运站建在区内，距衡阳火车站公里，驱车分钟可上京珠衡大衡昆衡炎衡岳五条高速，小时可抵达长沙黄花国际机场。高新区坚持高起点总平面图附件附件衡阳市环境保护局关于冠都现代城环境影响报告书批复附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发项目备案通知第章总论项目名称湖南省衡阳市冠都现代城项目二项目开发单位香港冠都国际集团有限公司系港资集团性公司，是香港商界知名人士陈道旺先生于年投资成立家国际性投资公司。经过十几年精心经营和资本积累，已经发展成为家以投资国内房地产开发为核心业务，集房地产开发及业务管理酒店经营与管理贸易民航广场运营等为体大型外商投资集团。年底冠都国际集团注册资本达到亿元港币，对外投资达到亿元人民币，总资产达到亿元人民币，净资产达到亿元人民币。企业经济总量年平均递增，资产质量好，效益稳步上升，是东南沿海外资公司颗明星。随着国内经济高速发展，近年来，冠都集团积极投资国内房地产及酒店等行业，相继在福建福州湖南衡阳湖南岳阳河北邯郸山东淄博辽宁沈阳等地投资开发了多个大型房地产项目和五星酒店。因衡阳冠都现代城为超级大盘，总投资额远超出省市审批权限，故将项目分成若干地块并对应成立公司进行开发，使其符合市级审批权限，有利于项目前期工作顺利开展，同时也不违反国家政策规定。目前已取得及共七个地块亩土地使用权，地块由冠都衡阳置业有限公司负责开发建设地块由冠都衡阳房地产开发有限公司开发建设地块由冠荣房地产开发有限公司开发建设地块由冠盛房地产开发有限公司开发建设地块由冠昇房地产开发有限公司开发建设地块由冠都衡阳基础设施建设有限公司开发建设。三项目位置冠都现代城位于衡阳市高新技术产业开发区西北部，基地南临船山路，西临蒸水河滨江绿化带，东临外环西路绿化带，北临立新路。项目配合衡阳市委市政府距项目约与各行政部门总体西迁所带来城市总体西扩,本项目将成为未来新城区商务及商业中心，万人居卫星城。衡阳市高新技术产业开发区以下简称高新区是年月日经湖南省人民政府批准成立省级重点开发区，年月日，通过国家发改委全国第三批省级开发区审核。规划总面积经修编后面积为，下辖个街道，个社区居委会，个村民管理处，现有常住人口万余人。高新区位于衡阳市区西郊，区位优势明显，交通便捷。蒸水河从境边流过，湘桂铁路在建潭衡西高速国道穿境而行。长途汽车站华新客运站建在区内，距衡阳火车站公里，驱车分钟可上京珠衡大衡昆衡炎衡岳五条高速，小时可抵达长沙黄花国际机场。高新区坚持高起点规，差异主要来自统计口径不同，统计数据可能没有扣除拆除房屋面积。人均居住面积增加是种趋势，可从住房改善角度反映人民生活水平提高指标，有统计规律表明，般发展较快城市年均增加平方米人左右，发展较慢城市年均增加平方米之间，衡阳属于特殊城市，城市人口增加很快年均增幅，年以前住房增加较为缓慢，以致人均住房面积停止不前，甚至出现负增长。为后续发展留下了空间。年按照年均增加平方米人预测，应该可以达到，而且是保守估计。住房面积，按下式计算住房面积市区人口人均居住面积④新增面积，按下式计算本年新增面积本年住房面积上年住房面积拆迁补偿面积，拆迁补偿面积虽然可以不算销售，但需要消耗土地资源。拆迁补偿面积没有确切统计数据，是根据其他统计数据大致推算出来，有定准确性，推算方法如下拆迁