异需 求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构 建和谐社会的新举措。可行性研究编制依据 中华人民共和国老年人权益保障法 中共中央国务院关于加强老龄工作的决定中发 号 湖南省人民政府办公厅转发省发改委省老龄委 关于加快发展养老服务业意见的通知湘政办发 号 中共湖南省委湖南省人民政府关于加快发展养老服务业 的意见 老年公寓项目建议书和项目承办单位提供的有关文 件资料 可行性研究范围 遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资 项目可行性研究指南的规定，对老年公寓建设项目的建 设规模建设方案选址总平面布置节能环保劳动安 全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政 府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括 论述项目建设的必要性和意义 通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建 设规模与方案 根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案 对环境保护节能劳动安全卫生与消防提出方案 对投资估算资金筹措经济效益进行定量分析 提出可行性研究结论和建议。 项目概况 建设地点湘潭市昭山示范区易家湾镇双建社区 建设规模 本项目总投资万元，购买土地占地平方米， 建筑面积平方米，项目竣工后可接收位老年人入住。 建设内容 老年公寓栋建筑面积平方米 长寿苑康乐苑各栋，全寿命老年公寓。三层建筑， 共套，双人房间，可接收位老人颐养天年。 康复苑栋，医护型老年公寓，二层建筑，套双人房 间，可接收位身体较差的老人和残疾老人居住。 逍遥苑栋，健康型老年公寓，二层建筑，套单人房 间，可接收位老人短期居住年以上，年以下，年以 上可转入康乐苑长寿苑。 综合楼，三层建筑，建筑面积平方米，底层为 餐厅，二三层为老年娱乐健身活动场所。 办公楼，二层建筑，建筑面积平方米，底层为医务室康复室，二层为办公室会议室。 同时建设锅炉房配电房污水处理站等附属设施。 主要技术经济指标 见表。 表主要技术经济指标 序号名称单位数量或指标备注 建设规模 总投资万元 其中建设投资万元 建设期贷款 利息 万元 流动资金万元 建筑面积平方米 老年公寓床位总数个 其中医护型床 位 个患病老人和残疾 人居住 全寿命型床 位 个供健康老人长期 居住健康型床位个供健康老人居住 年 新增职工人数人 经济指标 投资利润率 投资利税率 成本利润率 内部收益率全部投资 净现值万元 盈亏平衡点 投资回收期年全部投资，含建设 期 需求分析 老龄人口及抚养情况 从至年，老年人口比重每十年平均增长 个百分点，年至年为我国老龄化最快的时期，每十 年提高个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结 构人口抚养比和老年人口数量的变化详见表。 表中国人口年龄结构和抚养比变化趋势 年份 人数万人比例 总人口 岁 岁 岁抚养 比 抚养 比 总抚 养比 我国人口抚养比岁以下人口岁以上人口个患病老人和残疾 人居住 全寿命型床 位 个供健康老人长期 居住健康型床位个供健康老人居住 年 新增职工人数人 经济指标 投资利润率 投资利税率 成本利润率 内部收益率全部投资 净现值万元 盈亏平衡点 投资回收期年全部投资，含建设 期 需求分析 老龄人口及抚养情况 从至年，老年人口比重每十年平均增长 个百分点，年至年为我国老龄化最快的时期，每十 年提高个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结 构人口抚养比和老年人口数量的变化详见表。 表中国人口年龄结构和抚养比变化趋势 年份 人数万人比例 总人口 岁 岁 岁抚养 比 抚养 比 总抚 养比 我国人口抚养比岁以下人口岁以上人口 岁人口在未来年中变化比较明显。少儿人口抚养比 岁以下人口岁人口从年的下降到 年的，下降了个百分点。老年人口抚养比岁 以上人口岁人口则从上升到，上升 了个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人 口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从提高到 ，上升了个百分点见图。 人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的个严 重问题见表。 据年第五次全国人口普查，我省岁以上人口达 万人，占人口总数的已进入老年型社会。据统计， 年我省岁以上人口为万，占总人口至 年底，我省岁以上人口已达万人，占总人口 比例上升至，超过全国平均水平，我省人口 图中国人口抚养比的变化 表两个年龄组老年人口比重的变化 年 份 年龄 组 合计 据有关部门报告，目前，我省岁以上老年人口已达万， 占全省人口总数的，并以平均的年递增率增长，预计 到年，全省老年人口将达到万人。 老龄服务业发展现状 我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单，完全依赖民政部门， 资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套， 不能适应老龄群体的需求。 需求分析 据第五次人口普查，年，全国有岁以上老年人家 庭中，单身老人户占，只有对老夫妇户占， 合计为。而老年人与其他人起居住的情况，占 。单身老人户和只有对老夫妇户这两种完全老人户 所占比例城市，镇为，农村。从另 角度看，农村老年人与其亲属起居住的情况最多，达 ，而镇和城市水平接近。由 此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省 情况也大致如此。 近年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向 小型化核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去 了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展， 人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化 趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年 公寓提供了个庞大市场。 本项目服务对象本项目服务对象为岁以上老人，以湘潭市和长沙市市 老人为主，惠及全国各地湘籍老人。 本项目栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不 同需求的老人。其中栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的 老人和残疾人两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天 年的老人栋为健康型老年公寓，接收短期年以上， 年以下入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公 寓。 建设规模 建设规模 本项目投资万元，建设老年福利公寓及生活配套 设施。项目建成后可接收个老年人安度晚年，为老年人提 供个休闲娱乐健身康复等综合活动场所。 建设标准 本项目老年公寓建筑按二星级标准建设。其中 标准单人间每套平方米，共套 标准双人间每套平方米，共套 其中残疾人双人间每套平方米，共套 建设内容 老年公寓楼四栋建筑面积平方米 办公楼栋建筑面积平方米 综合服务楼栋建筑面积平方米 门卫值班室建筑面积平方米 车库建筑面积平方米 厕所建筑平面平方米 配电房建筑平面平方米 锅炉房建筑平面平方米 污水处理房建筑平面平方米污水处理池 围墙 道路 停车场 网球场 运动场 绿化 消防 表工程项目表 序号项目名称项目内容面积备注 老年福利 公寓 星级标准双人间单人 间 两栋 老年福利 公寓 星级标准双人间 两栋 办公楼行政办公接待档 案室 医务室康复室会 议室 综合楼餐厅开水间洗衣 房活动室棋牌室 门卫门卫警卫值班室 总论 项目背景 项目名称 湘潭市昭山示范区老年福利公寓 承办单位 老年福利公寓有限公司 法人代表 袁国连 承办单位概况 本项目承办单位为老年公寓有限公司，该公司实行市场化 运作，核算，自负盈亏。湘