增长，增幅较年上升个百分点。亿元俱乐部，被视为 全国大中城市经济发展的第方阵。全国范围来看，此前只有上海市北京 市广州市深圳市苏州市天津市重庆市杭州市青岛市等东南沿海城 市或直辖市入围。而郑州年达到亿元，意味着随着经济社会的 快速发展，郑州市已经跻身全国大中城市经济发展的第方阵。 三产结构不断优化 郑州市三产结构不断优化，年调整为，第二产业为主 导，第三产业保持稳定发展。随着中原经济区的确立，未来段时间将有大批工 业园区落户郑州，预计第二产业将继续主导发展，而第三产业也随之愈加繁荣。 城镇居民人均可支配收入逐年提高 年，郑州市城镇居民人均可支配收入提高至元，增长。宏 观经济的发展和人民收入水平的提高定程度上预示市区居民的购买力不断增 强。 城镇固定资产投资及房地产投资总额持续上扬 年郑州市城镇固定资产投资额达到了亿元，增速为。随 着中原经济区上升为国家战略，郑州市已经掀起新轮的投资热。 年郑州市房地产投资额大幅增长，扭转了经济危机以来投资增速下降 的趋势。年郑州市房地产投资额为亿元，增幅达到了。同时房 地产投资额已经占到了城镇固定资产投资额的近三成，同比增长了个百分点。 城镇化率达到，城镇人口快速增加 城镇化进程进步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强，年末郑 州市城镇化水平达到，市区常住人口达到万人。 宏观小结 限购限贷等政策严厉打击了投资投机性需求，且对部分改善性需 求进行了抑制，而首置需求刚性较强，受政策影响相对较小。郑州市经济发展 迅速，城市人口稳步增加，刚性需求旺盛，刚需客户直是郑州房地产市场的 主力军，尤其是刚需首置客户。在大量刚需客户的有力支撑下，郑州房地产市 场未来发展偏乐观，价格存在继续上涨空间。二市场环境 整体市场 郑州楼市进入高速发展期，目前商品住宅销售量受调控影响出现下降，但价 格仍呈上涨态势 年，郑州楼市进入高速发展通道，表现在成交量和成交价格的跳跃式 增长。年度商品住宅成交量均接近万，市场需求旺盛，成交 价格亦呈近元速度增长。 受房地产调控政策影响，年市场成交量萎缩明显，但价格仍保持上扬 趋势，均价达到元。 郑州市商品住宅销售量均价图年度 年 年 年 年 年 年 年上半年 销售面积万销售价格元 郑州市商品住宅销售量均价图月度 年 销售面积万销售价格元 数据来源郑州市房管局区域市场 以区位及房地产项目发展共性两方面确定本案所属的区域市场为铁路编组 站农业路冉屯路西环快速路北环快速路围合而成的区域。 区域环境 区域房地产市场起步较晚，相对封闭，目前进入快速发展通道。 受铁路线及环线快速路的阻隔，且区域内路网配套较少，区域出入相对不便， 区域房地产市场起步较晚，相对封闭。随着市区土地价值的提升，此区域近几年 亦得到较快发展，目前在售项目个。 高新区与项目所在区域相邻，并具有定相似性，目前在售项目个，后期 有升龙大型城中村改造项目入市。 区域市场生态 区域内项目以大规模中档次为主，多数开发商在郑州有定知名度。 区域内项目均较具规模，总建筑面积多在万以上，九龙城及升龙又 城项目规模超万。区域内已有几个大盘前期入住，区域内生活居住氛围逐 步形成，生活配套也在不断完善。 随着土地价格在不断提升和区域内城中村改造项目不断推进，高层 晶华城高层 明钻高层 九龙城高层 威尼斯水城高层 升龙又城高层 区域客户 区域内项目客户以区域内生客为主，辅以整个西区及高新区客户，客户需求 以刚需为主。 受区位和交通等因素影响，郑州市其他区域客户对此区域认知度相对较低， 来此置业动机主要为受到其他区域价格高涨挤压。 区域属于传统西区，临近高新技术开发区，西区及高新区客户对此区域有较 强认知度，且区域距离西区商业中心及高新区工业园区相对较近，这两个区域为 区域内项目的重要客户。 区域内的核心客户为内生客户，厂企职工等，受区域位置环境等因素影响， 来此置业客户的需求以刚需为主。 区域销售状况 区域内项目销售情况保持良好，目前销售价格均达到元以上。 区域内项目主要面向于刚性需求客户，在调控严厉的年上半年，供应 量充分的项目销售情况仍旧保持良好态势，如明钻托斯卡纳项目，上半年销售 量均超过万，基本与年保持致。 区域内销售价格直保持上升趋势，年均上涨约元，目前区域价格 超过元，正商地产开发的明钻项目已达到元。 单位 万，元 年年年上半年 目前售价 销售量销售价格销售量销售价格销售量销售价格 托斯卡纳 威尼斯水城 晶华城 明钻 九龙城 美景菩提高层售完 升龙又城 区域未来竞争 区域内项目后期仍有较大供应量，竞争激烈。 区域内未来新增项目较少，主要潜在供应及后期存量集中在现有项目后期加 推，目前只有明钻美景菩提后期存量为零，其他项目后期存量均相对较大，潜 在竞争激烈。 项目名称总建面积已批准预售量在售余量后期存量备注 托斯卡纳万万万万秦岭路东地块尚待开发 威尼斯水城万万万万四期尚待开发 晶华城万万万万 明钻万万万 二期预售证早 已取得，近期 开始推售 九龙城万万万万 美景菩提万万已接近清盘 升龙又城万万大型城改项目 合计万万万万 注已批准预售量即项目已取得预售证备案的面积。 在售余量即项目已取得预售证备案，但尚未售出的面积。 后期存量即项目规划建设，但尚未取得预售证的面积。市场判断 郑州房地产市场在年进入快速发展阶段，年成交量突破千万平方米， 量价齐涨，在年上半年，市场受宏观调控政策综合影响作用开始显现，市 场成交量下降，投机投资及改善性需求受到打压和抑制，而刚性需求依然是支 撑市场的主力军。 区域受区位及交通阻隔影响，房地产市场起步较晚，发展较慢，但随着近 几年市区城市化进程推进，知名品牌开发商开始进驻此区域，区域房地产项目 也在不断增加，且多以规模大盘为主，成交量也随之增大，价格迅速提升，区 域产品以满足刚性需求的为主，客户主要为西区及高新区的内生型客户。 区域房地产大盘的增多，也增加了区域未来的竞争状况，后期竞争主要集 中在现有大盘的后期存量。三项目认知 项目区位 项目位于郑州市中心城区的西北方向，西环快速路与北环快速路的交汇处， 行政区划隶属于中原区，毗邻高新技术开发区。项目虽位于三环内，但受铁路线 及环线快速路的阻隔，此区域发展相对缓慢，多旧厂房及老家属院。 四至及交通 项目四至均为规划道路，可达性差项目北至北环路约米，距离西环路 约公里，距离火车站市中心约公里，目前有路公交车可从项目南电厂南 路通过，在西环路电厂南路有路公交车连接市区但目前项目主要 道路电厂西路仍未修整，使得从宗地无法便利的到达主要交通节点，且带来嘈杂 等负面影响市政主干道秦岭路尚处于断头状态，交通成为目前限制项目的重要 因素。后期随着秦岭路规划路的修通，交通将会有定程度改善。 周边环境 项目目前周边小环境较差，居住氛围尚不浓厚，生活配套相对欠缺。随着大 中原果品市场的搬迁周边教育居住用地的开发托斯卡纳小区的发展成熟，周 边环境将会得到定改善。 经济技术指标 项目规模较小，容积率适中，受制于政策，且有明确的车位数量要求。 宗地经济技术指标 面积亩 容积率限高米 建筑密度绿化率 其他 严格遵守政策 车位百平米建筑面积 配建不少于班规模，占地面积不小于的幼儿园 分析 优势 项目位于三环以内。 劣势 项目所在区域认知度低 项目规模较小 周边交通条件差 周边配套不足，小环境差。 机会 区域内拥有大量刚性需求客户 秦岭路规划道路的修通 周边土地的开发及托斯卡纳小区的日渐成熟，带来环境的改善 近邻项目有所规划小学。 风险 项目规划存在难度。 项目界定 项目界定位于三环内交通条件受限小环境较差生活配套相对欠缺 有定规划限制条件的小规模项目。依托市政道路修缮周边规模项目的日渐 成熟，项目后期存在定提升空间。 目录 前言, 宏观环境 政策环境 经济环境 宏观小结 二市场环境 整体市场 区域市场 市场判断 三项目认知 项目区位 四至及交通 周边环境 经济技术指标 分析 项目界定 四项目发展战略 项目的核心问题 项目发展战略 五项目定位 总体定位 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 六经济评价 总图方案 规划指标 开发计划 经济评价 敏感性分析 七结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,宏观环境 政策环境 在年相对宽松的市场环境下，房地产市场得到长足的发展，量 价高涨，泡沫又现，为稳定房价，打压投资投机性需求，年底房地产行业 进入了新的轮调控期。年伊始，新国八条拉开调控序幕，各地限购 令接踵出台，首付利率不断攀升，房产调控力度空前。 年至今重点政策览 分类政策概要主要内容 行业政策 新国八条 加大保障性安居工程建设力度 加强差别化住房信贷政策对贷款购买第二