位万元序号项目名称合计计算期第年第二年第三年建设投资资金筹措自有资金借款资金预售收入再投入经济参数确定利率根据本项目融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率水平，项目债务资金借款利率确定为。城市维护建设税，教育附加，教育专项基金，防洪工程维护费，印花税，交易管理费。基准折现率根据国家此类项目建设标准和同类项目情况，财务基准收益率设定为。财务评价税金估算销售税金及附加估算单位万元序号类别计算依据计算期营业税销售收入城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税防洪工程维护费销售收入印花税销售收入交易管理费销售收入合计销售收入土地增值税估算单位万元序号项目计算依据计算过程销售收入扣除项目金额以下项之和开发成本开发费用销售税金及附加其他扣除项目取增值额增值率增值税率取土地增值税借款还本付息估算长期借款万元，等本偿还，宽限期年，年内还清，贷款利率为。见下序号项目名称合计计算期第年第二年第三年借款还本付息年初借款累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计借款换本付息资金来源投资回收现金流量与动态盈利分析损益表与静态盈利指标序号项目名称计算依据计算期合计销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润静态盈利评价指标全部投资投资利润率利润总额总投资额全部投资投资利税率利税总额总投资额资本金投资利润率利润总额资本金资本金净利润率税后利润资本金全部投资现金流量表评价指标税前全部投资净现值税后全部投资净现值税前全部投资内部收益率税后全部投资内部收益率全部投资现金流量单位万元序号项目名称计算期现金流入销售收入现在流出建设投资销售税金附加及附加土地增值税所得税净现金流量折现净现金流量税前净现金流量税前折现净现金流量资本金现金流量表评价指标资本金税后内部收益率资本金税后净现值资本金现金流量表单位万元序号项目名称计算期现金流入销售收入现金流出资本金预售收入再投入贷款本息偿还销售税金及附加土地增值税所得税税后净现金流量折现净现金流量净现值开放项目在整个经济寿命期内各年所发生现金流量差额，为当年净现金流量。将本项目每年净现金流量按基准收益率这算为项目实施初期现值，此现值代数和就是项目净现值。基准收益率是项目净现金流量贴现时所采用折现率，般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率基础上上浮了约，则作为基准折现率。净现值评价标价法过程经测算，本项目住宅部分建房成本为元，见成本利润率取，则该项目住宅部分销售单价为销售单价建房成本成本利润率元商铺部分市场比较法定价过程目前该房地产市场商铺多为租售并举，且出租为多，因此可以实例资料较少，我们只能选取两个相近项目作比较实例。其中，项目交易日期是年月日，项目交易日期是年月日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目确定商铺单价为元，详见本项目商铺价格市场比较法系数修正表序号项目名称成交价元交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计广场大厦成本定价法过程经测算，本项目商铺部分建房成本为元，商铺面积是，开发项目总成本是万元，总建筑面积是，开发建房总成本是元，开发总住宅面积是。成本利润率取，则该项目商铺部分销售单价为销售单价建房成本成本利润率元车位销售价格确定根据该市区域目前情况，车位平均售价是万元个万元个。所以最全在综合考虑了市场和成本两方面对定价影响后，分析人员建议该项目各部分销售单价为住宅元，商铺元车位万元个销售收入估算。本项目可销售数量为住宅面积是，裙楼中商铺部分面积是，地下车位是个。销售总收入预测表单位万元用途可销售数量建议销售单价销售收入住宅元商铺元车位元合计销售费用销售费用主要包括广告宣传及市场推广费，占销售收入销售代理费，占销售收入其他销售费用，占销售收入。合计为元财务费用自有资金万元，贷款银行万元，项目建成后可实现万元左右利润。财务费用指建设期借款利息。第年借款万元，贷款利率为，每年等本偿还，要求从建设期第年起年内还清。建设期借款利息计算如下第年利息万元第二年利息万元第三年利息万元则财务费用为万资金安排项目资金筹措项目资本金筹措主要通过项目法人自筹解决。资金来源主要有自有资金，项目预售资金销售收入转用于建设投资。为保证销售收入能顺利足额到位，需申请银行能为顾客提供按揭服务项目债务资金筹措项目债务资金主要通过向银行贷款形式解决。贷款总额为万元其中，贷款本金为万元建设期利息万元。申请银行贷款方式有两种选择是提供足够数量优质抵押物，通过办理抵押获得贷款二是以项目法人已经投入自有资金和项目未来取得销售收入及经营利润作为担保，通过项目自身获得贷款。鉴于国内普遍采用做法，暂按抵押方式考虑。银行贷款在建设期内逐年足额付息，视还款资金来源情况按最大还款能力偿还贷款本金。项目进入现房销售期后主要是偿还贷款包括计入本金建设期利息本金。还款期内利息作为财务费用计入项目经营总成本当中。建设期内利息为万元。本项目开发投资总计需万元。资金来源有三个渠道，是企业自有资金二是银行贷款三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金万元作为启动资金，其中第年投入约,第二年投入约概况项目总说明该项目位于南宁市西乡塘区鲁班路西侧。西乡塘区未来规划是成为新廊东区，凭借优越地缘优势，西乡塘区已成为大西南出海大通道重要环。便利交通条件，雄厚人才科技资源，为西乡塘区经济社会快速健康发展奠定了坚实基础。随着广西南北钦防和两廊圈经济发展战略全面实施和南宁市经济战略部署调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通集散地工业发展集中区城郊型经济重点区域。为了将该项目建成处别于其他小区特色小区，项目主办者对西乡塘区各个楼盘进行详细研究了解和对现在楼盘市场价格作出分析，还将会对该项目作出客观评估，最后根据该项目所在地形位置做别具匠心设计。项目概况该项目用地面积是平方米，容积率是，建筑密度是，绿地面积,该项目位于南宁鲁班路西侧，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。附近经济相同房地产项目有，韩林华府盛天熙园荷塘月色。距南宁市火车站公里左右，有路等公车经过，交通条件较好。附近有广西大学广西银行学校广西民族大学等学校，有北京华联超市五里亭水果批发市场五里亭农贸市场，有瑞士花园高新苑等住宅小区还有广西武警医院区人民医院二附院等医院。周围公共服务设施及城市基础设施较完善。获得市政建设条件可能性很大，项目建成后服务对象是主要是有能力购买中阶级人层和有稳定收入年轻人群，还有吸引外来投资客。开发项目现状调查该土地批准用途是用来做城镇住宅和做批发零售，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。项目用地市政基础设施完善，不存在对项目建设不便。二市场研究宏观环境层面调查政治环境政府近年来制定了很多相关有利于房地产开发发展政策，鼓励房地产产业发展经济环境南宁市作为广西壮族自治区首府，其经济能力，南宁这几年变化很大，具体就是在江南区和朗东区域，方面是工程实施,方面是东盟加入，技术环境南宁房地产经过几年发展，已经成为广西壮族自治区典范，也走进了全国前列，无论是开发技术建筑技术营销技术还是管理技术，都达到了个理想高度。然而正因为房地产技术提高，在南宁市范围内房地产竞争自然非常激烈，在技术条件相差不太大情况下，如何抢占市场铸造名牌就更是明显了,南宁房产环境有绿城之称南宁市是个人口众多大都市，是广西壮族自治区首府，是广西经济文化中心，许多因素都越来越有利于房地产发展。广西许多地方高级人才都涌向南宁，这既有利于南宁经济与城市建设，更为南宁带来了许多新生就业群体。区域环境层面调查城市规划随着广西南北钦防和两廊圈经济发展战略全面实施和南宁市经济战略部署调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通集散地工业发展集中区城郊型经济重点区域。而未来西乡塘区将发展成为新廊东。房地产供给与需求情况所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查居民人口及经济能力西乡塘区总人口约万人，其中，常住人口万人，流动人口约万人，是南宁市人口最多建成区人口密度最大城区。西乡塘区城乡贸易仓储服务个体私营经济迅速发展，专业市场建设加快，以及商概况项目总说明该项目位于南宁市西乡塘区鲁班路西侧。西乡塘区未来规划是成为新廊东区，凭借优越地缘优势，西乡塘区已成为大西南出海大通道重要环。便利交通条件，雄厚人才科技资源，为西乡塘区经济社会快速健康发展奠定了坚实基础。随着广西南北钦防和两廊圈经济发展战略全面实施和南宁市经济战略部署调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通集散地工业发展集中区城郊型经济重点区域。为了将该项目建成处别于其他小区特色小区，项目主办者对西乡塘区各个楼盘进行详细研究了解和对现在楼盘市场价格作出分析，还将会对该项目作出客观评估，最后根据该项目所在地形位置做别具匠心设计。项目概况该项目用地面积是平方米，容积率是，建筑密度是，绿地面积,该项目位于南宁鲁班路西侧，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。附近经济相同房地产项目有，韩林华府盛天熙园荷塘月色。距南宁市火车站公里左右，有路等公车经过，交通条件较好。附近有广西大学广西银行学校广西民族大学等学校，有北京华联超市五里亭水果批发市场五里亭农贸市场，有瑞士花园高新苑等住宅小区还有广西武警医院区人民医院二附院等医院。周围公共服务设施及城市基础设施较完善。获得市政建设条件可能性很大，项目建成后服务对象是主要是有能力购买中阶级人层和有稳定收入年轻人群，还有吸引外来投资客。开发项目现状调查该土地批准用途是用来做城镇住宅和做批发零售，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。项目用地市政基础设施完善，不存在对项目建设不便。二市场研究宏观环境层面调查政治环境政府近年来制定了很多相关有利于房地产开发发展政策，鼓励房地产产业发展经济环境南宁市作为广西壮族自治区首府，其经济能力，南宁这几年变化很大，具体就是在江南区和朗东区域，方面是工程实施,方面是东盟加入，技术环境南宁房地产经过几年发展，已经成为广西壮族自治区典范，也走进了全国前列，无论是开发技术建筑技术营销技术还是管理技术，都达到了个理想高度。然而正因为房地产技术提高，在南宁市范围内房地产竞争自然非常激烈，在技术条件相差不太大情况下，如何抢占市场铸造名牌就更是明显了,南宁房产环境有绿城之称南宁市是个人口众多大都市，是广西壮族自治区首府，是广西经济文化中心，许多因素都越来越有利于房地产发展。广西许多地方高级人才都涌向南宁，这既有利于南宁经济与城市建设，更为南宁带来了许多新生就业群体。区域环境层面调查城市规划随着广西南北钦防和两廊圈经济发展战略全面实施和南宁市经济战略部署调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通集散地工业发展集中区城郊型经济重点区域。而未来西乡塘区将发展成为新廊东。房地产供给与需求情况所在区域内