建设项目经济评价方法与参数第二版中财务评价及现行有关政策规定。国家各项财务税收和金融政策。同类型房地产企业运营情况和统计资料。基础财务数据与说明项目投资规模完成项目总投资为万元，其中接手项目公司及土地费用约为万元。项目建设期和经营期本项目拟定建设期为年。销售期从项目建设期第二年年下半年开始，至经营期前二年，预计销售第年收入为，第二年收入为，第三年收入为。税金根据本项目经营业务及现行会计制度，从销售收入中直接扣除税金及附加主要有营业税城市维护建设税和教育附加税。营业税按国家规定税率计算，城市建设维护税为，教育附加费为，综合税率为。从利润中扣除有所得税税率为公司注册地税率。财务基准收益率基准收益率是建设项目评价财务收益基准判据。根据现行银行利率同行业近年来统计数据等因素，本项目取定财务基准收益率为。销售收入预测办公楼出售出租收入本项目共建有办公楼建筑面积平方米，根据项目法人经营设想建成后分年出售，平均售价暂按元平方米计则办公楼部分销售收入合计为万元。商场出售出租收入本项目可供出售出租商业建筑面积为平方米，其中层分年出售，售价暂按元平方米计其余商业用房将出租经营，租金价格第年暂定为元平方米日，则测算期内商场部分经营收入合计为万元。餐饮娱乐出售出租收入本项目共建有餐饮娱乐建筑面积为平方米，计划全部出租经营，租金价格暂定为元平方米日，则测算期内餐饮娱乐部分经营收入合计为万元。车位经营收入本项目共建有车位个，其中个车位考虑为出租经营，其余车位为商业用房免费停车位。每个车位出租价格暂定为元小时个。经测算，测算期内车位经营收入为万元。综上合计，本项目测算期内经营收入合计为万元。项目损益销售费用销售费用按销售收入计取，计万元。财务费用财务费用按贷款万元两年利率左右计取，计万元。销售税金及附加销售税金及附加按销售收入计取，计万元。税前利润扣除建设投资成本销售费用财务费用销售税连锁业为体商业框架建设批大型餐饮业宾馆业娱乐休闲业为主体旅游服务产业等等。本项目拟建凯旋生活广场充分体现了普陀区整体发展战略，积极打造个全新集多种服务功能为体现代化商贸中心，包含有办公商业餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大设计思想先进，本项目建设将推动普陀区新轮发展规划实施。项目建设有利于较好地发挥土地效益根据真北路地区发展规划，该地区重点发展商业和物贸，目前已建成了麦德龙超市欧倍德光彩小商品市场上海市花卉交易中心梅川路欧亚休闲商业街和红星美凯龙家具装饰市场，即将进行建设项目有兴力达商业广场等，地区总商业面积超过万平方米。本项目将建设个可以辐射周边地区全新多服务功能现代化都市商业中心，这不仅大大提高了真北路商业中心水平和规模，丰富了真北路商业中心商业业态，对提升该区域商业价值，促进地区经济发展有明显作用。主要经济技术指标主要技术经济指标如下基地面积平方米总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米商业部分平方米办公部分平方米餐饮娱乐部分平方米地下建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率机动车停车泊位辆非机动车停车泊位辆结论项目基地位于真北路曹安路交叉口西南侧，其南面为麦德龙超市西面为规划中兴力达商业广场，位于普陀区政府规划建设真北商务中心，符合普陀区对该地块发展规划。此外，对原爱奇爱特商厦拆除重建，建设符合现代商业需求流商业中心，不仅有利于开发商自身发展，而且有利于提升该区域商业价值，促进该地区经济发展。而且，本项目可为公司带来较为可观经济效益和社会效益。因此，项目建设是必要。本项目区位优势较为明显，项目行政审批公开明朗，而且基地周围市政公用配套设施齐全，建设条件成熟。周边潜在消费能力较强，项目市场前景看好。经估算，凯旋生活广场项目工程建设投资为万元，税后投资利润率为，财务效益较好。二市场分析凯旋生活广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能房产组成，本章将通过分析上海市及普陀区房产市场发展现状及趋势，及不同功能房产市场现状,从而进行本项目各功能房产市场定位。上海房地产市场总体分析近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中支柱地位已日益显现。年房地产增加值占全市比重达到，超过这上海房地产业十五期间将接近，上海商品住房阶段性结构性矛盾将逐步趋向缓解。商品住房销售价格分析随着供需关系基本平衡和供应结构优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入增幅，保持位数增长。总之，年，上海房地产市场供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量销售量和存量房交易量都将超过万平方米房地产增加值占全市比重，每年在左右。商业用房市场分析年是上海商业用房发展历程中个重要节点，不仅在商业用房开发销售和投资上都有较大增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者投资理念也得到了进步确立。从目前情况来看，在上海住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩展，沪郊及二环之间区域商业用房也将有较快增长。相对，中心城区商业集聚将因购买力扩散而降低速度。到年，上海商铺总保量为万平方米，其中中心城区约万平方米，约占居住物业中心市区约万平方米，约占居住物业外围区域约万平方米，约占居住物业。黄浦区在年月发文要求加强对新建商业用房监管，限制新建商业用房同楼层划小零销售。这政策出台将对市场产生定影响，也是上海商业用房开发类型变化个信号。分割型小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统，有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。目前，上海些市场空间较小变化周期比较短区域已经出现招商困难情形。今年下半年将出现商铺现房集中上市情况。届时，招商困难这矛盾将更为突出。预计些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低局面出现。总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向变化，这对商铺投资开发规划方面提出了许多新课题，商铺市场技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微调售价起稳局面。普陀区近年来建成了近百座大型商办设施六大卖场三大超市配送中心，形成了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴商业中及附加专卖业连锁业为体商业框架建设批大型餐饮业宾馆业娱乐休闲业为主体旅游服务产业等等。本项目拟建凯旋生活广场充分体现了普陀区整体发展战略，积极打造个全新集多种服务功能为体现代化商贸中心，包含有办公商业餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大设计思想先进，本项目建设将推动普陀区新轮发展规划实施。项目建设有利于较好地发挥土地效益根据真北路地区发展规划，该地区重点发展商业和物贸，目前已建成了麦德龙超市欧倍德光彩小商品市场上海市花卉交易中心梅川路欧亚休闲商业街和红星美凯龙家具装饰市场，即将进行建设项目有兴力达商业广场等，地区总商业面积超过万平方米。本项目将建设个可以辐射周边地区全新多服务功能现代化都市商业中心，这不仅大大提高了真北路商业中心水平和规模，丰富了真北路商业中心商业业态，对提升该区域商业价值，促进地区经济发展有明显作用。主要经济技术指标主要技术经济指标如下基地面积平方米总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米商业部分平方米办公部分平方米餐饮娱乐部分平方米地下建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率机动车停车泊位辆非机动车停车泊位辆结论项目基地位于真北路曹安路交叉口西南侧，其南面为麦德龙超市西面为规划中兴力达商业广场，位于普陀区政府规划建设真北商务中心，符合普陀区对该地块发展规划。此外，对原爱奇爱特商厦拆除重建，建设符合现代商业需求流商业中心，不仅有利于开发商自身发展，而且有利于提升该区域商业价值，促进该地区经济发展。而且，本项目可为公司带来较为可观经济效益和社会效益。因此，项目建设是必要。本项目区位优势较为明显，项目行政审批公开明朗，而且基地周围市政公用配套设施齐全，建设条件成熟。周边潜在消费能力较强，项目市场前景看好。经估算，凯旋生活广场项目工程建设投资为万元，税后投资利润率为，财务效益较好。二市场分析凯旋生活广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能房产组成，本章将通过分析上海市及普陀区房产市场发展现状及趋势，及不同功能房产市场现状,从而进行本项目各功能房产市场定位。上海房地产市场总体分析近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中支柱地位已日益显现。年房地产增加值占全市比重达到，超过这上海房地产业十五期间政策出台将对市场产生定影响，也是上海商业用房开发类型变化个信号。分割型小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统，有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。目前，上海些市场空间较小变化周期比较短区域已经出现招商困难情形。今年下半年将出现商铺现房集中上市情况。届时，招商困难这矛盾将更为突出。预计些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低局面出现。总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向变化，这对商铺投资开发规划方面提出了许多新课题，商铺市场技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微调售价起稳局面。普陀区近年来建成了近百座大型商办设施六大卖场三大超市配送中心，形成了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。该区市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有色金属塑料化工为主，现在已逐步成为以现代化大型配货销售中心为主体物贸基地。随着近几年区域开发推进和人口不断进入，真北路周边商业气氛日渐浓厚。从目前情况看，进总论项目简介从银行贷款及房地产信托等方式解决。资金使用计划根据项目实施进度，建设期拟为年。新增固定资产投资计划第年投入，第二年以后投入。四财务效益分析财务评价编制依据本项目财务评价编制依据为国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版中财务评价及现行有关政策规定。国家各项财务税收和金融政策。同类型房地产企业运营情况和统计资料。基础财务数据与说明项目投资规模完成项目总投资为万元，其中接手项目公司及土地费用约为万元。项目建设期和经营期本项目拟定建设期为年。销售期从项目建设期第二年年下半年开始，至经营期前二年，预计销售第年收入为，第二年收入为，第三年收入为。税金根据本项目经营业务及现行会计制度，从销售收入中直接扣除税金及附加主要有营业税城市维护建设税和教育附加税。营业税按国家规定税率计算，城市建设维护税为，教育附加费为，综合税率为。从利润中扣除有所得税税率为公司注册地税率。财务基准收益率基准收益率是建设项目评价