地产公司以本项目全部后期投资作为出资，占项目全部权益，双方按照权益比例享有开发权利和权益，承担开发风险和责任。项目建成后，公司可选择收回投资及收益回报或选择持有部分物业。经济分析按地面物业全部出售地下物业自持估算，该方案公司收益为销售收益土地作价净利润万元。另每年还可获得自持物业地下部分收入，约万元年。比较分析有利分析若通过开发过程中合作，双方建立了更进步合作关系，通过项目公司持有并经营部分物业时，可免缴该部分物业部分税费等。短板分析双方合作基础是共同出资共同管理共同决策，故要求双方对于合作公司人事制度财务制度及过程中重大事项都要能够达成共识，而合作公司往往在工作效率及管理成本上会降低各方效益该模式项目前期需成立合作公司，项目运营过程中需共同管理，项目结束合作公司需注销，相关手续繁杂，法律环境风险较高。公司与房地产公司按股权比例承担相应风险。委托开发，固定回报模式合作方案找家业绩好信誉高房地产开发公司，签订委托开发协议，由公司配合房地产开发公司摘牌或设置土地瑕疵由房地产公司低价摘牌，公司以其土地出让收益及地面建筑补偿作价出资暂按亿元，以该出资额为基准获取年固定收益率，开发商全权负责项目投资建设及营销工作。项目建成后，公司可按协议约定选择获得投资及收益或优先回购部分物业自持。经济分析收益回报期按三年考虑，公司收益土地作价万元。比较分析有利分析公司不参与项目开发管理，合作双方相关权责清晰，不易发生纠纷能够充分发挥房地产公司项目管理优势，节约管理成本公司按固定比例获得投资回报，基本不承担项目风险。④不用成立合作公司，手续简便。短板分析此模式所能获得税费减免额较少，公司所获得收益相对稳定。该模式要求是双方有较强合作意识及信任基础。类似开发模式合作方案公司出资摘牌取得该地块商业开发土地使用权，与房地产开发公司签订类开发合同，由房地产开发公司负责项目融资建设，并在规定时限内将竣工后项目移交公司，其所有开发物业归公司所有。公司负责物业营销，并根据事先签订回购协议分期向房地产开发公司支付投资及固定回报。经济分析按项目竣工验收后年内可全部支付全部回购款计算，公司应支付回购款总额为万元，由以下两部分组成房地产开发公司投资额总成本土地收益万元。固定回报万元。公司收益为万元。另可获得自持物业全部经营回报。比较分析有利分析公司拥有笔具有很强变现能力优质资产，且租售自由投资回报较高。短板分析该模式要求公司能够提供足够回购抵押，临近市中心城区，是市人口重点导入区，现有人口万，规划人口达到万。全区现已建成多处绿化广场公园游园等绿化景观,辖区内现有商业网点万余个，分布比较散乱，硚口区主要商业汉正街赢得了天下第街美誉，并迅速发展成以汉正街小商品市场汉正街建材市场汉正街装饰装潢市场三大市场为主体市场群落。大型超市如麦德龙家乐福好又多等，临近江汉路步行商业街，硚口路美食街汇集国内知名餐饮娱乐企业余家，每个社区体育健身中心文化中心齐备，为广大市民提供了高品位休闲娱乐场所。古田片区内基本设施已经成形，但中高档餐饮商场休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体消费水平不高有定关系。随着区域内小区逐渐吸引大量优秀客户入住，相信以后在这些方面应能得到明显改善。而且古田还引进了家居大王瑞典宜家，年年底即将开业，另外在南国大辐射与聚集效应之下，沃尔玛山姆会员店香港嘉禾巨幕影院两大主力店领衔三十余家品牌餐饮数百家品牌专卖店荟萃于此，古田商圈已初步形成。古田片区相关规划调研在年市人大会议上，硚口区政府将关于以城市副中心建设为龙头带动古田板块发展议案作为硚口区号议案提请市人大审议，议案认为，硚口古田区域具备成为城市副中心所有必要条件，发展硚口古田城市副中心时机已经成熟。依据市城市总体规划，硚口区将打造古田生态新区，范围北至三环线，南至汉江，东至汉西路，西至竹叶海公园，总面积平方公里。规划该区域设滨江生态示范区中央采购区西部商贸区总部商务区和邻里居住区等五大功能区。并建成主三副多节点公共中心体系。十二五时期硚口区将依托滨水沿线轻轨沿线古田二路沿线和王家墩商务区沿线深度开发，规划建设批城市综合体和地标性楼宇。古田商圈将同时形成解放大道商业带，建设大道商业带，古田四路商业带，长丰大道商业带等五条经济发展带。项目深判宗地现状该地块位于市硚口区，宗地四周地势平坦状况，地下基本无市政管线，宗地南临解放大道，东西北侧分别为电信小区印刷厂。据查，该地块原规划及土地发证信息中显示本宗地中间有条道路，目前，新控规显示该道路已取消。项目周边配套古田片区内医疗配套有市普爱医院，长丰医院市第医院汉西分院。购物场所有麦德龙中百仓储沃尔玛超市南国西汇城市广场融侨锦城福源街等。餐饮有麦当劳肯德基必胜客江胖子火锅城简朴寨潘家大院等。金融工商银行市商业银行建设银行中国银行中国邮政休闲设施有东风公园江滩公园三期。教育资源有崇仁汉滨小学十滨江中学四中十七中四十三中军事经济学院警官干部学院市公安管理干部学院等等。项目周边商业及写字楼调查项目周边商业地产调查楼盘名称地址价格元开发商体量汇丰企业天地硚口区古田二路与长风路交汇处汇丰投资有限公司保利香槟国际商铺硚口区解放大道宗关四中旁保利金硚房地产开发有限公口分别设站。轻轨客运能力为单向万人次小时，设计时速公里。轻轨号线二期工程从宗关直到吴家山，和期工程想通，直达黄浦路。人流交通情况项目周边没有过街天桥，通过解放大道只能走人行斑马线。但只有麦德龙超市前斑马线有红绿灯，在没有红绿灯情况下横穿解放大道是非常危险，所以这也阻碍了解放大道两边人员流动，人们在横穿马路时会有诸多顾虑。古田地区人流量最大地方麦德龙超市为附近其次为普爱医院和古田三路公交车站和中百仓储附近。小结该项目位于解放大道商经济带古田四路商带古生态新区观水景区相交部位，项目商业开发潜力较大。该项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。面向附近居民，档次较低，价格低廉。该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业消费和需求。第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定商业氛围商业集中也能吸引大量周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次需求临近轨道交通线，对商业房产升值潜力有巨大帮助，会带来更大人流量④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目潜在价值项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念通过项目前期市场运作，本项目产品已有定部分定制客户。劣势项目所在位置离中心城区距离较远周围旧建筑较多，影响项目形象地块狭长且不规则，建筑格局布置受到限制。机会市总体规划及硚口区相关规划,项目周位于两个经济带相交位置，商业前景较好道路交通轻轨号线已通车，地铁号线将途经本项目项目辐射范围内缺乏中高档商业及办公物业，项目具有市场优势。威胁整体形象差古田片区作为工业贸易区，在整体印象仍较为陈旧周边居民平均收入较低其他威胁新拍卖土地对本项目后期威胁。项目定位市场定位打造成集商业卖场写字办公公寓及其它定向开发综合体。项目产品定位鉴于项目所属区域中高档商业及写字办楼不多，项目产品以中档品牌卖场及中高档写字楼这主力品种，要求品质高，具有区域地标性。价格定位商业销售均价元平方米写字楼销售均价元平方米公寓销售均价元平方米地下停车场租赁价格按元车位月第四部分项目开发方案地块规划指标落实方案规划指标特别是容积率指标是项目效益指标最关键因素，也是项目能否实现公司及投资人利益最大化决定性因素。地块基本情况大厦宗地面积平方米折合亩，土地用途为旅游用地，地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约平方米及职工住宅建筑面积约平方米，地面总建筑面积为平方米，现状容积率约。地块控规现状根据目前市最新上位规划，该项目地块控规是商业，属于级商业用地，强度分区三级，建筑高度控制为不超过米。根据上位规划和强度分区，该地块额定容积率为，加上修正系数临近市中心城区，是市人口重点导入区，现有人口万，规划人口达到万。全区现已建成多处绿化广场公园游园等绿化景观,辖区内现有商业网点万余个，分布比较散乱，硚口区主要商业汉正街赢得了天下第街美誉，并迅速发展成以汉正街小商品市场汉正街建材市场汉正街装饰装潢市场三大市场为主体市场群落。大型超市如麦德龙家乐福好又多等，临近江汉路步行商业街，硚口路美食街汇集国内知名餐饮娱乐企业余家，每个社区体育健身中心文化中心齐备，为广大市民提供了高品位休闲娱乐场所。古田片区内基本设施已经成形，但中高档餐饮商场休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体消费水平不高有定关系。随着区域内小区逐渐吸引大量优秀客户入住，相信以后在这些方面应能得到明显改善。而且古田还引进了家居大王瑞典宜家，年年底即将开业，另外在南国大辐射与聚集效应之下，沃尔玛山姆会员店香港嘉禾巨幕影院两大主力店领衔三十余家品牌餐饮数百家品牌专卖店荟萃于此，古田商圈已初步形成。古田片区相关规划调研在年市人大会议上，硚口区政府将关于以城市副中心建设为龙头带动古田板块发展议案作为硚口区号议案提请市人大审议，议案认为，硚口古田区域具备成为城市副中心所有必要条件，发展硚口古田城市副中心时机已经成熟。依据市城市总体规划，硚口区将打造古田生态新区，范围北至三环线，南至汉江，东至汉西路，西至竹叶海公园，总面积平方公里。规划该区域设滨江生态示范区中央采购区西部商贸区总部商务区和邻里居住区等五大功能区。并建成主三副多节点公共中心体系。十二五时期硚口区将依托滨水沿线轻轨沿线古田二路沿线和王家墩商务区沿线深度开发，规划建设批城市综合体和地标性楼宇。古田商圈将同时形成解放大道商业带，建设大道商业带，古田四路商业带，长丰大道商业带等五条经济发展带。项目深判宗地现状该地块位于市硚口区，宗地四周地势平坦状况，地下基本无市政管线，宗地南临解放大道，东西北侧分别为电信小区印刷厂。据查，该地块原规划及土地发证信息中显示本宗地中间有条道路，目前，新控规显示该道路已取消。项目周边配套古田片区内医疗配套有市普爱医院，长丰医院市第医院汉西分院。购物场所有麦德龙中百仓储沃尔玛超市南国西汇城市广场融侨锦城福源街等。餐饮有麦当劳肯德基必胜客江胖子火锅城简朴寨潘家大院等。金融工商银行市商业银行建设银行中国银行中国邮政休闲设施有东风公园江滩公园三期。教育资源有崇仁汉滨小学十滨江中学四中十七中四十三中军事经济学院警官干部学院市公安管理干部学院等等。项目周边商业及写字楼调查项目周边商业地产调查楼盘名称地址价格元开发商体量汇丰企业天地硚口区古田二路与长风路交汇处汇丰投资有限公司保利香槟国际商铺硚口区解放大道宗关四中旁保利金硚房地产开发有限公线，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。面向附近居民，档次较低，价格低廉。该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业消费