维护建设税任意盈余公益金教育费附加费企业所得税土地增值及税额土地增值额土地增值额销售收入土地开发总投资万元。按照四级累进税率，增值额万元占成本万元比例为，在以下，税率为。土地增值税土地增值税土地增值额税率万元。项目总成本费用估算项目总成本包括土地开发建设成本和在开发建设期间人工费用，土地开发成本万元。项目劳动定员人，按人平均工资元计，福利为工资额，开发建设期间人工费为万元则项目人工总成本费用为万元。盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，扣除土地开发建设成本万元，职工奖励及福利基金万元，可获利润总额万元营业税万元，城市维护建设税万元，教育费附加费万元，任意盈余公益金万元，土地增值税为万元，合计缴纳税金万元。项目税前内部收益率为，在预期可接受内部收益率为时净现值可达万元，投资回收期为年。利润总额投资利润率总投资利税总额投资利税率总投资利润总额资本金利润率资本金结论综上所述及相关财务分析，本项目在运行期间可以产生定利润，财务内部收益率高于基准收益率，因此在财务上是可行。第十三章社会效益评价对就业效益影响土地级开发项目实施将提供更多直接和间接就业机会。首先，项目建成后商业项目将形成新消费和市场需求，会增加服务行业就业岗位。其次，土地级开发阶段土地征地拆迁市政基础设施建设绿地建设场地平整等工作都将产生大量间接就业机会。土地级开发后，二级开发实施有助于第三产业发展，新兴服务业将提供更多工作类型和就业机会。对环境效益影响项目实施将对环境效益产生积极影响，项目区绿化用地将改善整个项目区环境，营造健康购物旅游，生活空间。对政府财政影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发税收收入并相应带来新税源，政府将有约万元税收收入。对区域发展影响本项目实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设用地需求。符合万宁市经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标。建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济中心部分，形成定区域优势，对整个地区良性发展有着重要社会意义。项目区将形成以住宿商务会议及文化为主体现代化商业圈，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。现在项目所在地区相应市政设施不完善，待项目实施后可同时完善该地区市政设施，以满足周边地区市政管线需要。第十四章结论和建议结论本项目实施符合国家加快城市建设精神，符合万宁市十二五计划和年远景目标要求，对推动万宁市经用估算项目建设总投资万元，全部由建设单位自筹解决。项目综合评价结论项目建设符合万宁市土地利用总体规划万宁市城市总体规划内容，适应万宁市社会与经济发展形势，为万宁市经济发展提供个良好基础设施条件。项目建设将推进地区经济发展，是促进旅游服务业发展从而带动经济结构转型升级需要，也是加强生态环境保护需要，可以实现地区经济社会双重效益。因此项目建设对万宁市社会与经济发展意义重大。项目总体方案设计合理，投资规模适宜，本项目建设是可行。为此建议有关部门给予大力支持，促成项目早日建设，早日发挥作用。建议项目主要风险来自工程风险和管理风险，承办单位应加强管理力度，积极推行先进管理办法，争取通过有效管理避免风险。承办单位要组建支精干高效专业配套齐全管理队伍，加强工程管理，统调度指挥。台风雨季影响及其它不可抗拒因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细可行施工组织计划，尽量避免在台风降水季节施工，以防水土流失。城市道路路面结构设计还有要考虑原地面承载力，建议在施工实施前钻孔取土分析土质，对本报告初步拟定路面结构，再进行校核计算，最终决定路基处理方案。建议使用商品水泥混凝土，尽量不在现场设拌合站，减少对城区环境影响。第二章项目界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目位于万宁市日月湾旅游景区内，东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。宗地实际用途与规划用途在总规划面积公顷中，建设用地公顷，非建设用地公顷。宗地规划用途为住宅酒店商业服务文化娱乐为主体现代化旅游用地。现状土地构成表用地性质面积公顷比例水域道路用地建设用地耕地林地园地青皮林沙滩总规划面积规划用地表建设用地用地性质用地代码用地面积用地比例容积率建筑面积备注度假居住用地公共服务用地酒店会所用地小镇房车营地配套相应公共服务设施滨海房车营地及配套设施用地公共绿地防护绿地道路用地合计不含防护绿地建设用地为公顷非建设用地村庄建设用地林地农田水域沙滩合计总用地项目自然条件与区位项目土地自然特征整体地形为中部村庄耕地及东部沿海较为平缓，西部和西北部是山地丘陵地形。海湾沿岸靠山面海，地形呈北高南低之势，多为丘陵山地，植被茂密，临海平原上分布着世界稀有青皮林。三面环山，面临海，资源组合十分优越，集山地平原海域自然保护区河流沙滩和礁石为体，蕴含了珍贵生态资源与重要生态价值，具有得天独厚自然旅游资源优势。项目区位特征项目所在地是万宁市，位于东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。位于海南省东北部，距省会海口市约公里，距三亚市约公里，距兴隆约公里。处于海南两大旅游核心城市中间，拥有纯白沙滩线。东环铁路与东线高速公路将规划区划分成三个区块，旅游资源十分独特，并已初步建成富有特色文化景观旅游区。地上建筑及必要性项目提出背景浙江中汇控股集团公司与万宁市人民政府签订框架开发协议书，授权我公司开发本项目。万宁市社会与经济发展概况本项目位于万宁市日月湾景区。年以来，万宁市坚持以科学发展观统领全局，认真贯彻落实中央和省委省政府决策部署，抓住国际旅游岛建设上升为国家战略，主动承接发达地区产业转移和扩张，着力调整经济结构和转变发展方式，全市经济呈现出运行速度加快，运行质量提高，结构调整优化，经济实力增强，居民收益提升良好态势。万宁市旅游资源条件分析旅游资源类型齐全，开发价值较高万宁市山青水秀，景色宜人，既有奇山异洞怪石海滩岛屿温泉热带珍稀动植物滨海风光等自然景观，又有文物古迹革命遗址等人文景观。有以海南第山之美称东山岭，有热带花果园之美誉兴隆温泉旅游区，有南海明珠之称大洲岛，有水清浪静滩洁沙软石梅湾南燕湾日月湾春园湾，有神州半岛之称牛庙岭，有神奇传说，饶有野趣尖岭五眼温泉等。这些旅游资源，都具有较高开发价值。目前，正在开发有石梅湾尖岭五眼温泉牛庙岭已开发利用，能供中外游客观光有东山岭兴隆温泉南燕湾日月湾和春园湾兴隆热带花果园。这些旅游点阳光明媚，青山绿水，景色秀丽，环境别致，服务优质，收费低廉，美食丰盛，令游客流连忘返，是旅游度假胜地。由此可见，万宁市人文旅游资源较多，自然旅游资源也不少。社会人文资源保存状态好，自然旅游资源大多保持原生态，开发潜力较大。从旅游资源自身价值，包括人文与自然资源观赏价值愉悦度奇特度完整度，科学价值考察和普及，文化价值人文考察养生康体民俗探奇方面进行评价，万宁旅游资源价值都是较高。旅游资源存在条件良好从旅游资源存在条件，包括旅游区规模容量种类要素组合条件和资源聚集度方面来说，万宁旅游资源条件良好。优质旅游资源可开发性强有以海南第山之美称东山岭，有热带花果园之美誉兴隆温泉旅游区，有南海明珠之称大洲岛，有神州半岛之称牛庙岭，有神奇传说，饶有野趣尖岭五眼温泉。年海南接待国内外游客数量表海南省国内游客万人次比例海外游客万人次比例年海南省旅游接待过夜人数及旅游总收入年份过夜人数万人次旅游总收入亿元日月湾杨梅地块旅游区现状分析类型齐全，资源丰富日月湾杨梅地块组合了地文景观海域风光生物景观等旅游资源。类型齐全，资源丰富。自然状态，有利开发日月湾杨梅地块自然旅游资源基本上尚未开发，大部分仍处在原始自然状态，有利于统规划，分期开发，但人文旅游资源亟待加强保护。开发建设日月湾杨梅地块旅游景区意义十五期间，我国已进入全方位宽领域对外开放阶段，随着泛珠三角区域经济合作和双大互动计划启动，海南与发达地区经济合作进步加强，为万宁市持续快速健康发展提供了难得历史性机遇。十二五期间，建设海南国际旅游岛提到了国家发展战略地位，不仅有利于提高海南旅游业国际化程度，推动海南旅游业升级，同时通过建立以旅游为龙头现代服务业，也将促进海南社会经济全面快速发展。海南地处热带亚快费用估算项目建设总投资万元，全部由建设单位自筹解决。项目综合评价结论项目建设符合万宁市土地利用总体规划万宁市城市总体规划内容，适应万宁市社会与经济发展形势，为万宁市经济发展提供个良好基础设施条件。项目建设将推进地区经济发展，是促进旅游服务业发展从而带动经济结构转型升级需要，也是加强生态环境保护需要，可以实现地区经济社会双重效益。因此项目建设对万宁市社会与经济发展意义重大。项目总体方案设计合理，投资规模适宜，本项目建设是可行。为此建议有关部门给予大力支持，促成项目早日建设，早日发挥作用。建议项目主要风险来自工程风险和管理风险，承办单位应加强管理力度，积极推行先进管理办法，争取通过有效管理避免风险。承办单位要组建支精干高效专业配套齐全管理队伍，加强工程管理，统调度指挥。台风雨季影响及其它不可抗拒因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细可行施工组织计划，尽量避免在台风降水季节施工，以防水土流失。城市道路路面结构设计还有要考虑原地面承载力，建议在施工实施前钻孔取土分析土质，对本报告初步拟定路面结构，再进行校核计算，最终决定路基处理方案。建议使用商品水泥混凝土，尽量不在现场设拌合站，减少对城区环境影响。第二章项目界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目位于万宁市日月湾旅游景区内，东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。宗地实际用途与规划用途在总规划面积公顷中，建设用地公顷，非建设用地公顷。宗地规划用途为住宅酒店商业服务文化娱乐为主体现代化旅游用地。现状土地构成表用地性质面积公顷比例水域道路用地建设用地耕地林地园地青皮林沙滩总规划面积规划用地表建设用地用地性质用地代码用地面积用地比例容积率建筑面积备注度假居住用地公共服务用地酒店会所用地小镇房车营地配套相应公共服务设施滨海房车营地及配套设施用地公共绿地防护绿地道路用地合计不含防护绿地建设用地为公顷非建设用地村庄建设用地林地农田水域沙滩合计总用地项目自然条件与区位项目土地自然特征整体地形为中部村庄耕地及东部沿海较为平缓，西部和西北部是山地丘陵地形。海湾沿岸靠山面海，地形呈北高南低之势，多为丘陵山地，植被茂密，临海平原上分布着世界稀有青皮林。三面环山，面临海，资源组合十分优越