。 需求与购买力情况 消费客户格局由外向内，由上至下，由外籍转向国内，由高端向中低端发展已经成 为趋势。客户群范围广主要是私营企业老板，民营或者是外资企业高级职员及高层管 理人员，经营实体和贸易人，与从事金融证券保险业的高收入人群，文娱界成功人 士，归国侨胞等。 需求通过我们进行调查问卷以及专家拜访的结果来看此次我们共发放问卷 份，其中有效问卷份，我们的调查者大多数为较高收入者和高收入者。约的 被调查者对本项目感兴趣他们大多为私营企业老板，认为本项目是别墅市场上的新 产品新形态新风格，在推出后会成为市场的新卖点。同时他们般自身已经拥有 套房子以上。他们购买目的大多是为了自用。 购买力经过分析，被调查者中约的人选择次性付款，是各种付款方式中最 多的，这说明他们经济能力很强，同时他们选择在年内购买但前提是价格有所下降。 而也有约的人选择价格下降到他们可以接受的情况下进行购买，同时其中有的 人选择分期付款。 调查问卷见附页 存在的问题 产品层次不明晰，国外高档社区基本是高档别墅群，而我国别墅常是公寓，小户型 联排别墅，独体别墅与豪华的混在起，缺乏层次，难以形成同质社区。私密性，领域感较差。我国的别墅项目，其规划设计，整体布局乃至建筑设计，环 境营造，私家花园的形态等诸多方面，都缺乏空间组织的领域感和私密性。容积率过高， 导致左邻右舍间距过近，各户内外的过度空间不足等。 但是别墅毕竟是种社会中高层阶级才能消费得起的产品，要想引领中国房地产市 场潮流几乎是近年内不可能的事。再则由于政府和相关政策的打压，中国别墅市场 很难形成气候。 竞争对手的相关情况以及对本项目的影响 竞争楼盘所在的地理位置 图百好花园地理位置图 图恒达•假日花园地理位置图 图龙港锦绣名园地理位置图 图龙港新湖绿都地理位置图处于龙港河网密集处 表同类竞争项目与本相目比较表 百好花园恒达假日 花园 锦绣名园新湖绿都本项目比较 地理位置人民西路隔岸 路口 学院路与 汤家桥路 处 龙港国道 与甬台温处 龙港龙金 大道东 江滨路都处于当地较好地 段，但龙港地处县 区，处于劣势 总建筑面 积 万多占地 公顷， 万建筑面 积 占地亩其 中亩为自然 河道，万建 筑面积 万占地 亩，建筑面 积 总体规模不如锦绣 名园，而周边环境类 似。 建筑风格园林风格，以 中心为花园的 周边绿化 中式现代 化水景 欧式建筑别墅中式与欧 式结合 中式与欧 式结合的 城市花园 锦绣比较单，很纯 朴，本项目真正采取 哪种方式意见很大 绿化率属锦绣与本项目最 高 交楼标准毛坯毛坯毛坯毛坯精装修本项目是唯带精 装修的 目标客户华侨，商人， 高收入者 高收入者， 成功人士 高收入者，成 功人士 私企业主 经商人士 投资者二 次置业 私营企业 老板，从事 金融，证 券保险业 的高收入 者，华侨等 目标群体类似，而但 本项目更期望吸引 高涵养的客户群体 入住形成宁静和谐 的人文氛围。主力户型室厅， 房厅 卫， 别墅 双联 别墅 立体别 墅 跃层 联体别墅 跃层 相比而言锦绣是传 统意义上的别墅，而 本项目只能说是高 层高档住宅 主要卖点地段好，品质 好 生态景观， 人性智能 化等 温州唯全国 人居经典竞赛 综合奖 水景园林 社区 温州首个 高层高档 住宅，城市 花园 锦绣的卖点最大，但 是本项目也具有很 强的应召力 户均车位锦绣的车位最多，由 于住户较少 百好花园恒达假日 花园 锦绣名园新湖绿都本项目比较 主要配套游泳池，网球 场，幼儿园等 水景中心 庭院，加洲 乐园，人工 湖 协和广场，双 会所，社区广 场等 运动场所， 等 商务会客 馆，生活休 闲馆，人性 智能化设 施，英式贵 族管家服 务等 本项目的功能最完 善，档次也比较高 销售价格 单位万 ∕ 最高，最低 ，均价 万以 上套，双联 万以上 套 均价均价本项目毫无疑问是 最高的，锦绣由于在 龙港，价格还上不去 销售情况卖掉基本售完，二期已经 卖完 卖掉已积累 多位 有效客户 本项目目前而言是 最差的，锦绣的竞争 力最强 其他离国际会 展中心，杨 府山 中央商务 区，青少年 活动中心 临近 倡导建立既有 城市气息，又 有自然雅趣的 高尚生活区 智能化打造 安全舒适家 园物业管理 每户 入户花 园和米 挑高 本项目在品质与等 级上是最好最高的完善休闲功能皇家品咖啡馆美仪沙龙红酒雪茄馆音乐艺廊视听健身世界 水疗馆，室内泳池等，每天可以选择不同的休闲去处。更多的选择机会，才有更多 的生活滋味 智能化设施功能分户计量式空调智能化卡通系统全区门禁系统住宅防护系 统„„让您享受高科技式的生活，解除些不必要的烦恼 交流功能在这里拥有社区名流会所商务会议厅和五星级会所，你可以和处于同阶层的名流人士进行高谈阔论，畅所欲言 旅游功能潺潺水声，悠悠流水，徜徉在动感水景的瓯江和江心屿对岸，这里犹如诗 意中的风景名胜。 目标群体定位 基本信息分析 客户来源温州地区也包括其他地方的私营企业老板民营或外资企业高级职员或 高层管理人员，从事金融，证券保险业的高收入者以及持外国护照在大陆 做生意的华人等 客户阶层处于金字塔顶端的人士 年龄状况岁为主 家庭结构拥有子女，有着口或更多家庭成员的组合 家庭状况注重家庭生活，更注重子女的生活环境 工作状态工作繁忙，压力繁重 生活方式摆脱现在的枯燥乏味的生活方式，注重对生活品质的追求 购买动机改善居住环境，追求居家生活品质，对目前温州的楼市尤其是高档住宅 发展前景充满信心 消费行为注重品质，充满理性 特征分析 他们是这个社会的高层人士，人际交往档次高，在社会上打拼多年并且有了很高 的成就，且在不断的向更高方向去追求和拼搏。他们希望好好享受自己所创造的人生 成就。他们开始向往对生活品质的追求，开始注重对生活情调的讲究，他们有较强的 社会阅历和经验，对生活有着较为深刻的认识和领悟。 区位特点 位于近几年开发比较热的江滨路商圈内，尤其是年温州的商业航母欧洲城投入 运营使用，将极大激活这地区的商业发展。并且这带各类银行，邮局，农贸市场等 主要生活设施齐全，东门步行街的即将使用以及江心屿的独特魅力，为这地区增添了 许多活力。 该项目区域经济环境 温州近些年的经济情况 年全年实现生产总值亿元，比上年增长，达到了年以来的最 高增幅，其中第产业占亿元，比上年增长第二产业占亿元，增 长第三产业占亿元，增长。全年人均生产总值元，比上年 增长。 表和年温州三大产业比较统计表 和年温州三大产业比较 第产业 年年 第二产业 年年 第三产业 年年 系列 市场物价在结构调整中总体保持稳定。全年居民消费价格总水平比上年上升， 其中食品类价格上升，娱乐教育文化用品类上升，居住类上升，服务项 目价格上升，衣着类，家庭设备用品及维修服务类，医疗保健类，交通与通信类 下降至之间。但实际上货币贬值明显，消费能力明显下降。 商品房住宅综合平均价每平方米元。 当前经济运行中的主要矛盾是土地，电力等资源性瓶颈制约更为突出，经济持续高 增长的基础还不够稳固。温州正在实施港三城战略，目前海陆空交通设施齐全， 将成为浙南闽北的经济中心。年被中央电视台评为中国经济最具活力十大城市之。 温州年的参考数据以及分析 通过下表我们可以看出，温州城市人均收入比较高，人们想买房的愿望也比较强烈， 但是温州平均每年投入开发的土地面积以及竣工面积都很少，尤其个人买房者居多。供 应量未能达到市场的需求量，并且可以看出，即使有量供给，而单位面积也不是很合购 房者的心意。 施工面积远多于竣工面积总体是正常的，但是也可以看出房开公司方面资金 不能筹措到位，另方面为了造成房子供不应求的假象，从而提高房价，牟取暴利。而 商品房销售面积又不到住宅竣工面积的二分之，这说明商品房开发量还不是很多，未 能满足市场需求。同时商品房空置面积很少，这说明市场购房者很多，累积下来的空置 房往往是在户型设计，朝向以及配套设施方面比较欠缺的房子。 表温州年的些参考数据 参考对象数据备注 第二产业万人房地产业万 第三产业万人 建筑业万人 房地产开发投资亿元 住宅亿元 基本建设投资亿元 施工住宅面积万平方米竣工住宅面积万平方米 商品房销售面积 销售给个人 万平方米 万平方米 商品房空置面积万平方米 商品房销售额 销售给个人 亿元 亿元 城市人均可支配收入 城市居民人均消费支出 城市人均住宅使用面积 元 元 平方米 全市人均住宅面积为平 方米 项目周边环境 由于我们针对的是住在别墅里面的高收入者，所以我们站在高收入者的角度来调查 项目周边有哪些生活用品店，休闲娱乐，会友的地方适合他们来光顾的。为此以下调查